商业地产回暖从鸿福商圈起步？

      3月底，全球超市巨头家乐福正式入驻希尔顿广场，鸿福商圈再添新军。这个曾备受关注的东莞新兴商圈会否成功崛起？对比东城、莞城等成熟商圈，鸿福商圈的竞争优势在哪里？鸿福商圈如何克服东莞商业整体过剩与消费力流失之间的矛盾？前不久，东莞阳光网也举办了一场主题为“鸿福商圈如何崛起？”的地产沙龙，邀请了希尔顿广场总经理邓学冠、天诚房地产公司总经理黄润祺、建工集团营销总监卫铭成、瑞峰置业副总经理姚丽军、海雅百货南城店副总黄斌、国美广宣部经理胡军几位嘉宾围绕以上话题展开探讨。

      就在今年春节后东莞住宅市场渐趋回暖的情况下，包括写字楼在内的商业地产究竟走向何方，会否跟随住宅小阳春的脚步开始整体向好，是很多发展商和置业者共同关注的。有业内人士预测，东莞商业地产回暖的步伐，极有可能从鸿福商圈开始。

     【前景】鸿福商圈优势明显

      “一个城市的中心区，商业繁华地段会给消费者带来更便捷的服务，鸿福路可以说是东莞历史上崛起最快的，短短两年时间内包括国美、时尚、苏宁、海雅等商业品牌进驻。这是其他很多商圈都难以望其项背的。它有着非常突出和明显的优势。”邓学冠表示，东莞作为全国知名的制造业城市，即使受金融风暴影响，但发展前景仍是很看好的。鸿福商圈对比其他商圈在规划上、客流组织等各方面都更有优势。

      姚丽军指出，东莞从莞城发展起来，整个城市的发展趋势是往南城方向发展，行政中心近在咫尺，鸿福路可谓说是一条府前路，府前经济最突出的优势是商务人流集中，而这些人群则是消费力最旺盛的群体。鸿福商圈它是必然会走向成功的，只是一个时间问题。

      卫铭成认为，东莞市民的消费力其实并不差。“鸿福商圈先天条件很好，对于这样一个政府投入非常高的商圈，虽然目前商业整体环境并不客观，但只要设置好商业定位，同时有力进行招商，我觉得比较有信心做好这个商圈。”

      【现状】 商家各自为政难互动

      “从零售品和居民消费的统计数据来看，2008年东莞的消费力并没有明显减少。对于东莞消费力和商业量过大的问题，破解其关键点还是找准商业的定位，捉住消费力的来源。”姚丽军分析，鸿福商圈比较突出的问题就是鸿福路街道两边人流互动有比较大障碍，直接导致人气难以聚集。另外，商家之间是独立的，缺乏集体联动的整合性品牌营销，这也需要在政府引导下有效地协调。

      卫铭成说，政府规划鸿福路的时候作为主干道的确对商圈很不利，目前来说整个鸿福路，从鸿福桥下来，道路行驶速度太快和太通畅，其实对于商业气氛的形成是不利的。“如何实现鸿福路两边商业更有效地互动，使鸿福商圈形成一个整体，需要房地产企业、商家共同努力。”

      黄润祺表示，鸿福商圈体量还是小了点，各品牌商家都是在小规模做活动，基本是各自为政、各自搞促销，这样子是很难形成品牌效应，可能还会加剧内部竞争。这方面尤其需要政府的介入和引导，将现有商家形成联盟，有规划有步骤地推进发展。

      【建议】 政府加强组织引导

      “政府在商业组织发展上应发挥积极的作用，在这个新兴商圈的培育期，应该有条件地提供有关的扶持政策。此外，商圈内各商家以及房地产企业同时也需要资源整合，以一个统一的面貌去共同经营好目前这个范围。”针对目前鸿福商圈商业、地产商都是各自为政现状，邓学冠建议，在某些时段内，把现有的商家优势资源进行整合同时绽放。这种集中爆发的影响力显然会比商家缓慢的开发强很多，需要政府部门做一定的组织引导工作。

      作为商家代表，胡军认为，“东莞有几十个镇街，基本每一个镇都能形成经济区域带，这就削弱了其核心商圈的形成。鸿福商圈作为一个全新的商圈，南城要做更多宣传与推广去拉动整体购买欲望，提升消费者的信心指数。”

      黄斌则指出，要做好南城商圈首先就是要做一个品牌的推广，东莞人对品牌观念不是很强，如果真的要做首先要促销，做一个品牌文化，需要一个大力度的宣传，对整个文化商圈要做一个大的推广，大家应该放弃小我，以一个统一的姿态在政府的积极引导下做一个整体推广。