商业地产洗牌谁将笑到最后?

核心提示：将于2004年12月10-12日在广州锦汉展览中心举行的2004中国（广州）商业地产博览会，将汇集零售业界权威专家及大腕，共同纵论商业与地产如何实现共赢整合、创建商业与地产开发战略合作模式，为商业地产的发展把脉、拨开云雾……。届时，我广东省连锁经营协会也将借助本次博览会，搭建起地产和商业资源的最佳整合平台。

　　“进不能进，退也无路”这是目前不少商业地产开发商受调控政策影响而陷入的困境。迷茫的人们开始对行业的前途感到悲观：商业地产究竟向何处去？以广州天河城广场为代表的实力派则认为：调控是好事不是坏事，门槛提高了，那些真正有实力、能整合商业资源的开发商将成为最后的赢家。

　　孙雄会长：商业地产发展面临三个主要瓶颈

　　商业地产的操作和传统的住宅有很大的不同，但是，很多发展商仍然在用操作住宅的手法来操作商业地产。“2004 中国（广州）国际商业地产博览会”组委会主任、广东省连锁经营协会孙雄会长指出住宅主要是建造和销售，它的整体操作链条较短，而商业地产的操作则不然。

　　孙雄会长表示，目前的商业地产发展遇到的瓶颈主要是头、中和尾三个方面。“头”即是资金问题，大部分商业地产开发商资金不足，尤其是在当前宏观调控形势下，如何打通融资渠道更是开发商们最为关注的问题。“中”主要是指招商和销售，招商渠道的局限以及商业与开发商之间信息不透明的状况使招商受到了很大的制约，尤其是很多发展商对商业不了解，如何招主力店、如何搭配主力店、次主力店和各种中小散铺；限于资金问题，很多项目不得不销售，当然能不销售是最理想的方式，但是如果不得不销售的话，如何销售还是非常有技巧的，面积和位置、销售的方式、销售后多业权物业的经营等问题都是令发展商极为头痛的。“尾”则是指建成后的经营管理，由于专业分工尚未形成，专业的经营管理公司还不多，大多数发展商还要自组经营管理公司，从物业管理向商业经营管理转型也是目前发展商遇到的较大的问题。

　　天河城广场董事长禹来：商业地产当住宅地产来做风险高

　　广州天河城广场董事长禹来认为，现在国内购物中心发展迅猛，是因为很多项目被当成了住宅去做，就是以购物中心名义廉价拿地，造一大片房子后当作商铺销售获利。禹来称这样操作是很危险的，因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功；由于开发商往往不可能全部卖出去，因此一方面不光银行的债不可能完全还清，同时又把失败转嫁给了接盘的小业主，引发很多社会问题。

　　因此，禹来建议，对现有在建的MALL不能“一刀切”，区分标准就是看开发商建成后是自己经营还是出售，如果是后者，就应该坚决刹车，这甚至应该成为判断那些未建MALL能否立项的“准入条件”。

　　铜锣湾副总经理李晓骊：创建商业与地产开发战略合作模式

　　如何创建商业与地产开发战略合作模式？

　　深圳铜锣湾百货有限公司作为第一个引进摩尔的运营商一直在探索在商业与地产这两个截然不同的行业中找到利益结合点并取得双赢。铜锣湾副总经理李晓骊介绍经验时表示，整体上来说，就是要达成一个零售商和商业房地产开发商的优势互补和商业资源的一个整合。

　　李晓骊称，在这个过程当中，铜锣湾进行了三个比较成功案例的尝试。第一是华南Mall，是推出发点购物店的Mall，以主力店进入终端和大型主力店，我们提供了很好的商业规划、前期的组合，设置的专业意见，到目前为止华南Mall这个项目非常成功，而且进入Mall几大国际知名和国内知名的零售商已进入了装修阶段，做开店之前的最后准备；第二就是合作比较成功的金源Mall，我们和燕莎联合合作，组合20万平方米Mall的形式，实现南北两大商业巨头的捆绑，到目前为止我们两家对零售知名的品牌商家，对这个合作都非常满意；第三个案例就是首府铜锣湾广场，呼和浩特的项目。这个项目我们应该说在前期完成40％的情况下，我们进入后期60％的工作范围。在这个过程当中我们也体会到开发商对商业知识的了解的重要性，因为在合作谈判过程当中，双方都受益于双方理念的共识才能合作成功。日前我们在呼和浩特已经正式签订了双方合作的合同。

　　博览会将搭建地产和商业资源整合平台

　　在宏观调控这只有形之手的压力下，对于那些还未获得批准的项目自然是灭顶之灾，而对于已建和在建的项目来说也是一场当务之急的大考，比如资金链的断裂风险可能更大，项目租售的激烈竞争也许更加剧烈。面临这些压力，那些实力不济的开发商很可能就此黯然出局。拿地困难了，贷款受到限制了，等于提高了行业准入的门槛，这意味着相对减少了竞争对手，对于有实力的商业地产开发商来说，无异于有了更多的发展空间和商机。深圳铜锣湾广场连锁集团董事长陈智对此毫不讳言，宏观调控对选点谨慎的铜锣湾有正面影响，因为这将减少周边冒起的新竞争对手。

　　要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者的资源整合非常重要，地产商借助商家的品牌效应，能有效地提高商业网点销售，而零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等商家的加盟，则是目前商业地产的一大卖点。谁能把握这个方向，谁就能成为这次宏观调控的最大赢家。如何把握这个方向？两岸三地的商家以及地产商将在2004年12月10-12日举行的2004中国（广州）国际商业地产博览会上共同探讨。

　　作为前奏，今年9-11月，大会将在全国范围内巡回举行商业地产系列沙龙和研讨会，探讨商业地产的开发及商业流通业的发展趋势。除论坛外，大会还将组织商业流通业的品牌商家进行选址和扩张的发布，组织他们到参展的商业地产项目实地参观，希望让地产商和商业经营者获得更多资源整合的机会，彻底打破目前商家与开发商信息不对称的困窘局面。