上海购物中心要瘦身　未来热点在郊外

根据上海市新一轮布局，上海郊区城镇已经确定为城市新的发展空间，也将成为购物中心新的发展空间。”昨日上海市经济委员会秘书长朱成钢，在沪上出席第十二届国际购物中心协会亚太地区年会时对外表示，同时指出，未来上海对购物中心项目的统筹规划将进一步加强。
　　
　　购物中心体量“减肥”近一半

　　朱成钢说：“未来在上海发展购物中心项目，中小规模的项目将日益受到青睐，社区型和郊外广域型购物中心将成为发展的主力。”据介绍，目前上海的购物中心80%位于市中心，面积平均在5万平方米至15万平方米之间，而未来的社区型购物中心面积则倾向于在2万至5万平方米左右。业内人士说，这意味着沪上未来的购物中心不仅开始奔向郊外，而且将进行“减肥”。

　　据分析，不仅上海市的购物中心布局将发生大变化，而且全国市场上购物中心也将出现大迁移。百联集团购物中心事业部总经理黄真诚表示：“目前，上海、广州、深圳、北京、成都、大连、重庆、武汉等8个城市的购物中心数量，占全国购物中心总量的72%。受到城市容量的制约，未来几年内我国购物中心热点将可能逐步从有的一线城市撤出。大幅降低购物中心面积，发展郊区型和社区型购物中心符合国际趋势。”

　　沪郊区新兴地区“摩拳擦掌”

　　在上述规划政策背景下，沪上郊区型、社区型购物中心正在“摩拳擦掌”，积极酝酿。据分析，随着上海城市人口向市郊迁移的趋势日益明显，家庭轿车越来越普及，市郊的大型地段已经引起投资商的注意，这将引发新一轮周边房产项目的投资机会。

　　上海财经大学教授晁钢令分析认为，这些可能的新兴投资“热土”为沪青平公路旁的“方家窑”一带、南汇的航头镇附近、金山的亭林镇以北以及奉贤的西渡镇附近，都是理想的选择场所。“这些地方处于交通干道的枢纽地带，客流量很大，周边房地产开发已经起步，而且其距离市中心以及郊区主要城镇有一定距离，土地价格相对而言较为便宜。”

　　同时，在上海郊区，一些购物中心项目已经进入规划阶段，如松江新城开元广场、嘉定安亭、闵行莘庄地区。浦东新区经贸局商旅处有关人士介绍，今后两三年内，在花木、三林、北蔡、张江等大型社区附近，将建造新型的社区型购物中心。因为从1996年起，浦东每年都有500多万至600万平方米的房产竣工，人口正在不断增长。

　　据了解，目前上海地区已经建成、在建、正在规划的面积超过15万平方米的购物中心有6座，即新世界、正大、虹桥购物乐园、静安协和、农工商好德、一百商城；在10至15万平方米以内的有5座，包括世贸国际广场（但其中商业面积其实仅6万平方米）、长宁商城（但商业面积仅5万平方米）、友谊西郊、闸北大宁、静安寺海德广场（但商业面积仅6万平方米）。全市目前共有购物中心35个，数量位居国内第一。 （以上数据也不完整，已经开业的13万平方米的港汇广场、久百城市广场、南方商城，在建的20万平方米的长峰中心、20万平方米的松江SOGO、乐客多龙城、仲盛摩尔等就未计算在内）

　　购物中心项目开发实行听证制

　　未来上海地区新兴的购物中心，不仅地理位置、规模大小有望发生全局性的变化，而且购物中心的融资模式也有望出现新的局面，其间海外投资资金一显身手的机会已经来临。

　　“未来上海市将严格控制土地供应，同时严格审查开发商的银行信贷状况。”朱成钢表示，“而且将对购物中心项目开发实行听证制度。”专家表示：“对购物中心的放款进行严格审查，将给资金实力雄厚的外资企业和海外基金机构，提供了进入商业地产市场的好机会。”业内人士透露，包括菲律宾SM集团和ROBINSON集团、日本AEON集团、美国西部集团和KIMCO集团等等专业购物中心发展商，AIG（美国国际集团）在内的境外巨头投资银行、养老基金、金融机构等，目前对中国地产市场显示出强烈的兴趣，正在寻找进入的机会。“值得注意的是在‘9·11’之前，欧美投资银行对于亚洲市场只是简单地拒绝，但是目前德国、美国的资金对中国市场开始虎视眈眈。”

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　　发达国家购物中心更多在郊外 （但东南亚等地的情况则不尽相同）

　　业内人士说：“日本2000年开业的购物中心平均面积为2万平方米，70%位于郊外住宅密集区，仅仅9%位于市中心。在美国，2/3的购物中心面积小于9200平方米，属于典型的邻里型购物中心。英国的购物中心平均面积约1.49万平方米。对比的是，此前2003年，我国内地购物中心平均面积为9.6万平方米(但该统计数据并不完整，许多中小型购物中心未计算在内，实际购物中心平均面积远没有这么大)。”

　　据了解，目前世界零售巨头沃尔玛公司正致力于在中国的二线城市加紧布店，抢占我国未来消费热点市场的先机。百联集团对于购物中心的城市选址标准，已经拟定为人均GDP达到1000美元的省会城市、直辖市和部分经济发达城市。（来源:青年报 作者:王原）


晨报讯 记者从昨日在沪召开的“2004·第七届国际商业论坛暨第十二届国际购物中心协会亚太地区年会”上获悉，今后购物中心将有“商圈半径限制”。上海市经委秘书长朱成钢在会上透露，上海的购物中心，有80％集中在市区，他认为上海市区发展“销品茂”一定要适度、有序，不能过度发展。

据悉，购物中心是现代零售商业的重要部分，其建设发展同商业结构布局和城市功能具有较为明显的关联性。上海购物中心的建设和发展从上世纪90年代中期起步，主要以引进外资与内资企业合作建设为主。新的《零售业态标准》把购物中心分为社区购物中心、市区购物中心和城郊购物中心，前者建筑面积要在5万平方米以上，后两者的建筑面积都要达到10万平方米以上。所以，虽然有不少商家都自称“购物中心”，但据记者了解，现在上海的购物中心大约仅有35家，以5——15万平方米的中等规模为主，80％集中在中心城区，而在广大的郊区和社区还有很大空间。

　　据统计，在虹桥商圈中，在建和建成的“销品茂”不下7家，七宝商圈在建的“销品茂”数量也超过了4家。上海已建和在建的“销品茂”总数超过了20家，其中80％集中在中心城区。据上海市商业联合会购物中心专业委员会有关人士透露，到2010年，上海市区的“销品茂”将超过40家。上海市经委的有关负责人表示，上海中心城区零售商业密集、空间有限，集中开发建设购物中心已缺乏条件。

　　商务部、国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员联合颁布的《零售业态分类》标准已于10月1日开始实施。按照这个标准，5万平方米社区购物中心的商圈半径为10公里，10万平方米的市区购物中心和10万平方米以上的郊区购物中心的商圈半径分别为20公里和30公里，一般不宜重复建造购物中心。

　　其实，一些颇有远见的商家，早已在郊区“圈地”了。3.4万平方米的巴比伦生活广场将于11月份亮相，“周庄·江南人家”、南汇“乡村茂”和南汇“财富源”等也即将登场。专家认为，上海沪青平公路“方家窑”一带，南汇航头镇、金山亭林镇以北、奉贤西渡镇等都较适合开设购物中心。上海财经大学现代市场营销研究中心主任晁钢令认为，发展郊区“销品茂”，不能照搬市区“销品茂”模式，其价格应该更低廉，消费功能应满足人们吃、喝、玩、乐的全方位体验。