城市综合体的定义:
城市综合体包含两个或两个以上的终端用户,规划、设计和开发在同一阶段进行,或是分不同阶段却属于一个独立的或联合的地块。这些终端用户可以是酒店、零售、办公楼、酒店式公寓、俱乐部等等。
在亚洲有一些运作得非常成功的大型城市综合体,比如:新加坡的Marina Center滨海中心(3个五星级酒店,大型购物中心和写字楼)和Suntec City新达城(大型购物中心和4栋写字楼)、香港的Pacific Place太古广场(酒店、写字楼和大型购物中心);马来西亚的KLCC双子星(双子塔楼和大型购物中心,曾是世界最高建筑)和Mid Valley谷中城(大型购物中心和酒店);以及中国的北京国际贸易中心(零售、酒店、酒店式公寓、写字楼、展厅)、北京东方广场(大型购物中心、酒店、酒店式公寓、写字楼)和上海来福士广场(大型购物中心、写字楼)
为什么打造城市综合体?
1,规划指导。
设计城市开发指导计划的市政规划主导者们,希望向夜间显得颇为冷清的城市中心注入更多的生活元素。城市综合体就能增加活力并带给城市更多生机。
2,容积率的更佳利用。
城市中心的地价往往非常昂贵。尽可能地将地块的容积率最大化,就提出了一种设计理念,即在一个零售商业中心上面建造高层塔楼,使得双方终端用户可以分享一个共同的停车场和公用设施。
3,设计、建筑和运营的有效配合。
通过合适的规划集合不同组成功能为一总体,效果往往比单独的功能更好。办公室用户在周末和晚间不需要停车场。而城市综合体中的购物中心部分往往在周末和晚间拥有更多的客流,所以城市综合体的总停车位需求数量就比各独立建筑更少。而一些公用设施,如垃圾间,冷藏库等将帮您减少投资和营运成本,并节省有用的空间。
尽管如此,预先将开发团队与终端用户在设计初始阶段就结合起来是非常必要的,它能保障这些效果最终可以实现。
好规划创造大不同
战略规划——开发商需要在开始之前问自己这样几个尖锐的问题:
1,开发这个项目是做租赁使用还是用于出售,或是租售一体?
2,项目分几期进行?
3,有没有长期的计划将塔楼的产权分散出售?
4,这个项目的资金来源如何解决?开发商需要有多大的资本力量才能保证项目如期完工?
开发商需要设想一个全面的好的规划来定位整体的项目开发,以保证项目对投资者和终端用户的吸引力。而在设计建造这个项目之前,有一些问题和争端需要清除:
这整个项目的总体定位是什么?官方对这个项目有没有提出什么严格的要求?
综合体中的不同功能(如零售、酒店、写字楼等)分别有多少占地面积?
所处市场是否能够支持项目的理念?
设计与建筑
规划与设计工作要求在规划、设计和运营管理方面保持一致的规律,以谋求最好的结果。财务可行性分析、市场调研和项目定位必须在开始设计之前完成。我们需要给建筑设计师一个设计主旨,这样设计方向和目的才会清晰。设计主旨需涵盖以下内容:主体规模,所有受限的因素和面临的挑战。这样设计师才能胸有成竹地完成设计。
大量的规划设计工作中,包括停车场、机电设施和不同板块之间的交通动线等公用设施。机电设备的规划和位置将耗费大量的时间,以达到管理者的需要。没有完整的团队合作,项目可能会在运营之后面临一系列难题。
一旦建筑成本确定,地基的建设在成本和时间上都是笔不小的开销,因为有大量的停车场空间、地下室的建设,以及用以支持基层建筑以上的高层塔楼的打桩工程。
城市综合体有它自身特有的一些优势,但是设计方面如果出现重大变化就像滚雪球一样深入影响到各个板块的布局,继而将拖延整个项目的开发进程。因此,在这方面富有经验的专家能在规划和设计方面保障项目的顺利开发,避免出现昂贵的失误。
城市综合体中的购物中心部分
购物中心能够享有来自酒店顾客、办公楼上班族以及在城市综合体中工作的各种客流。尽管如此,它面临的挑战也恰恰来自它的优势。介于城市综合体中酒店的定位,酒店的运营者有时会认为购物中心带来的客流并不是其酒店期待的客流,特别是酒店属于五星级,而购物中心定位却在中低端市场。这样的矛盾就需要及早应对。
如果这个城市的消费能力无法支撑大面积的高档品牌,那么消费需求应当被摆在第一位,而不是一味去匹配酒店的高端形象,不然购物中心就将面临大面积空租。在这种形势下,聪明的应对购物中心与酒店等其他板块之间的内部关联就显得尤为重要,这样各方才能达到多赢的局面。
对酒店通道和出入口的处理,可以吸引或是阻碍购物者进入酒店。与酒店顾客消费能力匹配的零售商品和服务可以设置在酒店附近;在酒店和购物中心之间安排免费的食品和饮料折扣区,可以对购物中心和酒店的生意起到互惠互利。而安全问题应该从最初就开始管理,购物中心的设计应该保证避免消费者在办公时间之外进入办公楼。
准确的了解来自酒店、服务式公寓、写字楼和住宅的不同比例的消费群,能协助购物中心的业态组合规划。购物中心的消费者将是停车场的主要用户,所以购物中心的管理者最应该管理城市综合体的停车场。而可能有必要为酒店顾客安排不同的停车计费系统,比如酒店可能会为短期停车的顾客支付停车费,为服务式公寓的住户提供一段长期的通行证。
使用国际水准的图案设计和指示标识也同样有助于引导顾客到他们期望的目的地。
结论
城市综合体中的购物中心可以享受到诸多好处。好的规划至关重要,因为它在机电、各板块通道和公用设施之间的复杂性和内部关联性。一支富有经验的设计团队,和一个在城市综合体开发方面有雄厚背景的顾问将为开发商节省宝贵的时间和资金。融合了终端用户/管理者需求的有效沟通计划,将带给物业许多便利、用户的友善,以及其他许多与购物中心和城市综合体相关联的优势。