上海购物中心协会发展报告表明社区型购物中心抗金融危机能力较强
记者从上海购物中心协会近日发布的一份上海购物中心发展报告中获悉，受金融危机影响，本市部分正准备开业的购物中心及已签约的部分准租户履约能力下降，导致招商期延长，部分购物中心开业时间被迫延后。上海购物中心在宏观经济不利的情况下，显现出一定的抗寒能力，其中社区型购物中心抗寒能力较强。
危机影响
部分购物中心可能延迟开业
报告显示，截至2008年年末，本市已开业的购物中心达62家，比上年增加14.8％，在建的购物中心36家，预计2010年上海购物中心将达到80至100家。2008年，受到国际金融危机的影响，原拟于当年开业的购物中心推迟了开业时间，而原定今年开业的部分在建购物中心的开业时间也被迫延后。
据了解，部分正在准备开业的购物中心，已签约的部分准租户履约能力有下降的现象，加大了业主按时开业的压力；部分正在招商中的购物中心，由于招商环境和招商条件变化，使招商期延长；有的零售商在宏观经济大背景下，扩张动力和信心受到一定的影响，在购物中心中新设店铺显得格外谨慎，有的品牌商明确表示在一定的时间内不再发展新的店铺，这种犹豫是影响租户入驻从而导致购物中心开业延期的原因之一。
尽管如此，新开业购物中心的数量仍在增加。2008年上海新开业购物中心的数量为8家，比2007年新开业的购物中心还多了1家。这8家分别为96广场、联洋广场、上海湾、353广场、豫龙坊、长房国际广场、九隆坊和永业购物中心。
一抹亮色
社区型购物中心抗寒力较强
根据上海的实际情况，依据地理位置、目标顾客、经营规模和服务功能的不同，购物中心的类型大致可分为都市型购物中心、区域型购物中心和社区型购物中心三种，不同类型的购物中心在这次金融风暴面前的抗寒能力有所不同。从上海购物中心协会对上海多家购物中心的走访调查发现，社区型购物中心在金融风暴发生后体现出了较强的抗寒能力，保持了迅速增长的势头。社区型购物中心的主要服务对象为社区居民，他们也是社区型购物中心稳定而忠实的消费群体，而他们受到此次金融危机的影响较小。另外，社区型购物中心体量相对较小，属地化的社区型购物中心，保本点较低，投资风险低，成功几率也高。
根据统计数据显示，近年来，社区型购物中心的数量占上海购物中心总量的比例正在逐步上升，2007年上海新开业的7家购物中心有4家为社区型购物中心，而2008年新开业的8家购物中心也有４家为社区型购物中心。截至2008年年底，上海已开业的社区型购物中心总数达到18家，占上海购物中心总数的31％。上海购物中心发展早期的都市型购物中心一枝独秀的局面已经改变，社区型购物中心已成为上海购物中心发展的主流。在2008年金融危机的大背景下，百联南方购物中心、百联西郊购物中心、大拇指广场等社区型购物中心保持了良好发展的态势。根据统计数据显示，2008年，上海都市型购物中心和区域型购物中心的营业总收入分别增长了16.5％和15.3％，而社区型购物中心的营业总收入的增幅达到了24％。
经营体量
购物中心建设规模趋于合理
报告指出，中国发展购物中心早期曾有过追求超大体量和规模的倾向，上海也是如此。近几年来，片面追求超大体量的现象有所改变。上海购物中心的开发显得比较理性，建设规模已经逐渐趋于合理，发展趋势已由注重体量和规模向注重经营效率转变，新的购物中心在体量选择上大多比较合理。这反映出购物中心发展逐渐成熟，开发商已经认识到购物中心并不是越大越好，购物中心的盲目求大，提高了投资成本，延长了投资回报周期，也增加了项目风险。应该结合项目所在商圈的消费力来确定项目的合适体量。尤其要防止根据拿到地块大小来决定开发项目的体量大小，这将会付出沉重的代价。
统计数字表明，2007年以前，本市已建成开业的购物中心达47家，单体平均建筑面积12.3万平方米，其中10万平方米以上的购物中心有23家。2007年本市新开业的7家购物中心平均建筑面积为5.7万平方米，2008年新开业的8家购物中心平均建筑面积为5.8万平方米。本市购物中心建设盲目、片面追求大型化的风气已经逐渐得到抑制。
空间布局
半数购物中心汇集都市商圈
上海市区商业中心的空间布局正从多中心向泛中心过渡。根据上海市十一五商业规划，到2010年，上海将规划建设形成十大都市商业中心。在南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商城8个都市商业中心的基础上，再建成江湾五角场和中山公园都市商业中心。目前，上海购物中心的布局几乎已经遍布这十大商圈。
在南京东路商圈上，新世界城、来福士广场、百联世茂国际广场与宏伊国际广场比邻而立；在南京西路商圈上，梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富和久百城市广场四分天下；在淮海中路商圈内，锦江国际、新天地、百盛购物中心、香港广场、上海广场与无限度星罗密布；港汇广场、飞洲国际与腾飞大厦、第一八佰伴、华润时代广场和中融国际商城分别在徐家汇和新上海商城商圈上演三国演义；豫园商城与龙之梦各自引领豫园商圈和中山公园商圈；在五角场商圈，万达广场与百联又一城双雄并峙。位于上海十大都市商业中心的购物中心占到了上海购物中心总数的一半。
随着上海城市经济不断发展和规模不断提升，区级商圈正在逐渐升温。未来几年，24个区级商业中心、40多个社区商业中心将开始建设或建成。
经营趋势
百货大店趋向泛购物中心化
近年来，一些大卖场和大型百货店出现了泛购物中心化经营的倾向。传统的经营方式因需大量运行资金，各项高额成本导致商品毛利大幅缩水，单一功能限制了对顾客全方位的服务等因素，使百货业的传统经营方式日趋困难，迫使他们改变经营方式和转变角色，成为以出租商业物业为盈利模式的商业地产商。
对于已经转型的经营者来说，上海不乏成功的转型者。新世界城就是一个典型的例子。新世界城经过多次调整，先后引进了杜莎夫人蜡像馆、ＳＥＧＡ游艺城等文化娱乐项目。目前，新世界城购物面积占35％、宾馆占28％、文化娱乐占25％、餐饮占8.5％、商务辅助设施占23.5％。原以百货销售为主的百货商店通过面积扩容、功能拓展，现在已经完成了向购物中心化经营的改造。本市零售商业泛购物中心化的总趋势是：百货店的泛购物中心趋势是趋向都市型、精品专卖型的购物中心，大卖场的泛购物中心趋势是趋向社区型、邻里型的购物中心。
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中外资本逐鹿购物中心开发
上海的购物中心产业经过10多年的发展，投资来源已经呈现多元化。其中，本土资金是上海购物中心行业最主要的投资渠道。近年来百联集团在购物中心开发方面的步伐大大加快，已在上海初步构筑起东西南北中的购物中心战略布局，成为上海购物中心产业的领军者。
而就外资来说，投资主要集中在我国的港澳台地区和东南亚国家。相对而言，他们较为熟悉亚洲市场，也有丰富的商业地产开发经验。例如新加坡凯德置地集团，扎根上海作为大本营，凭借自身的品牌号召力和在全球化运营中积累的租户资源，在中国房地产市场保持良好的发展态势。
近年来，也有少数欧美资本探险者开始采用收购和参股方式介入上海购物中心的开发。摩根士丹利、黑石等基金纷纷融资，目标直指以大型购物中心为主的商用物业。英国地产开发及投资公司高富诺集团已成立一个6亿美元的基金，将投资中国购物中心，目前正寻找上海的地产开发机会。
（上海商报 记者 叶松 见习记者 叶尧）
