张天翔：金源这个项目正式开始运作大概在2002年8月开始，正式施工在2003年2月到3月之间，具体是这么一个时间安排。等于在施工之前有一个前期的市场调查，咨询和商业规划阶段。最早是有一个初步设计阶段，这个阶段我没有参与，本身金源Shopping Mall的设计是参考着菲律宾SM项目的设计方案。
新浪房产：当时觉得环境相似还是什么？
张天翔：当时是这样，我的理解，因为金源老板黄先生长期生活在菲律宾，他对菲律宾的情况比较了解，今天我们这个论坛菲律宾SM集团中国区副总裁也到场了，实际上菲律宾SM集团在1985年就开始做这种Shopping Mall，而且当时就有在中国投资的计划。目前来讲他们是全球Shopping Mall集团的第三大集团，是亚洲最大的Shopping Mall集团。在马尼拉一个城市，他们SM集团一个企业有22家ＳＭ摩尔Shopping Mall，而且现在还在菲律宾各地不断建新的ＳＭ城市广场超级摩尔-Shopping Mall。
新浪房产：他们（菲律宾）有那么大的容量吗？（完全没有问题，家家生意兴隆，事实上仅８千万人口的菲律宾拥有大量摩尔，连锁摩尔集团除了摩尔大王-ＳＭ集团之外，还有ＲＯＢＩＮＳＯＮ集团、ＡＹＡＬＡ集团、ＥＶＥＲ集团等各种不同定位的连锁摩尔集团）
张天翔：这个回答北京或者目前国内消费者的置疑，中国能不能做这么大的Shopping Mall？我想把中国和菲律宾相比，把北京和马尼拉比较，应该说中国有极大的市场空间，这个不仅仅是我的看法，包括跟菲律宾SM集团总裁叶先生，中国区副总裁，跟他们沟通过，这是我们大家的共识。中国现在Shopping Mall发展的空间很大。当时金源这个项目是参考着菲律宾SM的设计方案。（菲律宾SM集团目前在中国也有多个大型摩尔开发项目，厦门ＳＭ已经成功开业１年多，成都等ＳＭ摩尔正在建设之中）
新浪房产：当初世纪金源Shopping Mall选在这个位置，是不是考虑不想跟北京现有比较成熟的商圈结合？还是一些其它什么样的问题？业内有人称，假如咱们这个Shopping Mall开业或者兴起以后，会对周边区域有一个非常大的商业带动或者扩张作用，甚至大到北京、天津、华北地区，咱们当时怎么考虑的选位问题？
张天翔：Shopping Mall这个业态兴起，理论上取决于这么几个条件，基本三个条件，一个是城市郊区化，城市在不段地扩大，第二人均收入在提高，比如按照美国的理论，人均GDP在三千到六千美金的时候，就适合于建Shopping Mall。还有汽车私有化，大家拥有的汽车比例越来越多，这样的话，就产生一种新的消费心理，比如拥有汽车了，他可能会消费的路程远一点。同样消费的路程远一点，可能一次购买的商品会多一些。要购买更多的商品去更远的地方，他去的地方要大一些，从这三个方面就是Shopping Mall产生的条件。
北京的发展来讲，基本吻合这三个条件，所以在北京这个时间做Shopping Mall，从时间来讲，本身当地的经济发展水平来讲，应该是恰逢其时。当然选择这个地方来做有很多具体的原因。
新浪房产：目前大家比较关注金源Mall开起来之后，商家进驻的问题，还有能不能迎合北京老百姓消费习惯等，一系列问题摆在这儿，后天就要开业了，从现在的状况来看，现在情况是什么样的？
张天翔：是这样的，本身金源Shopping Mall，开发商金源集团一直比较低调的企业，他对这个项目，本身他企业做的宣传很少，大多数的利润，或者说所谓的炒作都是其它企业做的一些宣传，他本身是一直保持比较低调的。像这个项目大家有很多的置疑，第一个置疑比如在当初建的时候，建这么大，有没有市场？这是第一个问题。第二个问题，建这么大有没有那么多的商户进驻，商品能不能填满。第三个后天就全面开业，开业之后会不会有稳定的生意，会不会在商业方面树立一个新的标准，这是大家比较置疑的几个问题。
第一个，我觉得适合与不适合做这么大？我想中国现在经济发展水平，经济发展速度这么快，尤其中国人口非常多。但是，中国的商业发展相对比较滞后、落后，你想我们现在各大商业企业基本国内企业占优势的没有多少，比如流通业领域，从超市来讲沃尔玛，家乐福、易初莲花都是国外进来的，国内的企业相对规模比较小。没有形成强大的企业集团跟国外企业竞争。其实各个业态都这样，建材，百安居都进来，包括宜家家居，国内也没有这样的企业形成，就是国内企业这方面发展非常滞后。Shopping Mall给国内企业形成一个机会，通过新的商业业态把中国的民族品牌或者国内的品牌能够有一个展示的地方，能够获得更大的发展，这是从一个方面来讲。 第二个问题，能不能装满这么多商品，事实从金源的招商来讲，一直比较顺利，基本上很多商业企业都踊跃进入。这说明商业企业从专业的角度更看好Shopping Mall这种业态。比如我们很多置疑是消费者发出来的，他可能不是很理解，也接触的比较少。
新浪房产：这个Shopping Mall毕竟是一个新兴的概念，就北京本地的老百姓来说，消费者虽然有一定的接受新兴事物的认知力，但本身会比较念旧，突然出来一个Shopping Mall，他本身就是一个新事物，大家接受起来需要一个过程。
张天翔：是，这是可以理解的，但是作为消费者来讲，我觉得也有一个逐渐培育的过程。首先是商家，因为商家对这个市场更敏锐，他们长期做商业工作，商业企业一直在发展之中，他们对商机的把握，对一个项目的认可程度，比消费者更成熟，因为他承担的责任不一样。因为消费者只是喜欢不喜欢，爱不爱去的问题，商家承担企业发展和发展成与败的问题，他既然选择这个地，我想肯定他有比消费者更成熟的地方。
前两天我在一个经济节目上看了一下有关咱们Shopping Mall开业以后的运作模式，从老百姓比较关心的问题上来说，咱们Shopping Mall这些商家普遍是不打折的，所有都不打折。面对北京现在其它的传统商家这种特别浩大的打折声势，不会对咱们这儿有比较大的压力吗？还是有其它什么样的途径？
张天翔：刚才两个问题，第一个回答了建这么大合适不合适，第二个能不能有这么多商品填满，第三个问题就是您刚才讲的，实际将来的经营问题。我想Shopping Mall的经营在国内来讲还是有比较新的课题。Shopping Mall最大的特点在于分散经营，但是是统一管理的。真正能够把这个项目要做好，因为后天就开业了，在其他条件都已经确定的情况下，不可变的情况下，管理和经营是最最重要的，它如果说真正能够经营的好、管理的好，Shopping Mall是生命力很旺盛的，如果中间有什么问题，可能会有比较挫折的道路。因为这么大的体量的商业设施里，包含了各种各样的商业业态和不同的商业企业，他的管理难度是非常大的。就是把这些企业能够融合在一起，让他产生合力，这是摆在经营Shopping Mall管理最大的一个课题。
