国际信托：大型商业地产项目投融资策略

国际信托投资有限公司总经济师时宝东先生在中国商业地产论坛上的发言实录：　　时宝东：：女士们、先生们！各位上午好！很高兴有这样的机会与在座的一起探讨商业地产的发展，刚才几位嘉宾在谈商业地产的时候，曾经讲过尤其是郭主任说过，商业地产是商务领域的结合，商业地产和金融的结合。尤其作为商业地产是投资大回收期长，如果说离开金融的支持，完全靠开发商来运作商业地产项目，应该说难度是非常之大的。尤其国家宏观政策调控之后，作为商业地产的开发，面临着资金瓶颈问题，融资难的问题明显突出。我想在这里利用半个小时的时间，与在座的各位一起探讨一下，就是利用房产信托这样的融资模式如何与商业地产进行结合来共同发展商业地产。　　因为我想在座的各位大多是商业地产的专家或者是房地产开发商，按照以往的融资模式来讲，大多数是从银行来源资金和自有资金，可能对信托这样一个融资模式并不是很熟悉，虽然说近两年来信托公司在房地产行业开展的很大，大融资资金量也相应的很小。所以给大家简单地介绍一下信托和我们的公司。　　北京国际信托投资有限公司，是一家国有控股的金融企业，注册资本金12亿。主要是以投融资和资产和金融中介业务为主的一家信托投资公司，大家谈到信托投资公司都会有一些印象，但是这种印象有的可能不是很好的印象，可能大家知道第一家信托投资公司是增信信托，这是改革开放之初创立的信托。随后各地都纷纷建立了自己的信托投资公司，在最多的时候，我们国家大概有五千多家信托投资公司，当时的信托投资公司是从国外引进了信托制度，但是并没有相应的配套法律法规来约束信托公司的发展。所以在发展过程中出现这样那样的问题，那么在2002年国家花了几千亿，由原来的一家信托投资有限公司，规范整顿，重新登记整理之后，目前我们国内有59家信托投资公司，基本上一个省或者是一个城市保留一家投资公司。那么我们是作为北京市唯一保留下来一家的信托投资公司。　　同时从目前来看在国内实力相对比较强的信托投资公司之一，北京国投在成立之后，就率先在国内征收了土地资金信托，也就是北京的CBD开发资金信托，在去年在房地产行业也做了一些业务。在房地产信托、融资信托、证券投资信托，房地产投资信托基金等方面开发了一些产品，在社会上引起了比较好的反响。而且去年我们做一个商业地产项目，被评为全国十大产品，应该说产品还是比较强的。另外在房地产信托方面，现在在我们公司主要业务占了50%以上，在这个方面有些开发上融合了大部分资金，取得了一个很好的经济效益和社会效益。　　下面我想还是简单地介绍一下信托产品，这样有助于大家理解，为什么利用信托可以融托资金。刚才说过，我们国家是79年引进了信托投资公司的金融企业，但是并没有建立相应的法律法规，在2002年相继颁布了管理办法的规定，一法两规颁布之后信托才逐步走上正规，信托在我们国家按照法律法规的要求来开展一些业务。按照我们国家信托法的规定，就规定了信托到底有什么样的特点？其中第五条就是信托财产不属于信托投资公司自由财产，也不属于信托投资公司的负债，信托投资增值时信托财产不属于清算财产。　　信托投资公司应当为委托人收益人，及其处理信托事物的情况和资料保密。并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记帐。通过这样一些法律的规定，重要特点就是信托的独立性原则，通过这几条规则什么呢？信托财产既不属于委托人或者是收益人的财产，同时也不属于受托人就是信托投资公司的财产，当一个财产一旦被设立信托之后，就变成一个独立的财产。它就充分是独立于委托人和受托人，那么由于具有这样一个特点之后，所以信托是社会财富管理的一个重要手段，也一点逐渐被有识之士认识到了，而且是逐渐的在市场份额中已经是逐渐加大了。按照国外的发展经验，利用信托这样的手段来管理财富，已经占到了40%到50%这样的比例，已经是非常大了。就是因为它具有这样的特点，按照第六条规定，就是说即使信托投资公司的依法解散或者破产了，那么信托只要在一定时间内依然会存在的，并不会因此而终止。同时即使信托投资公司破产了，信托财产也不作为信托投资公司的自由财产这就充分避免了，咱们国家第一个金融企业的保护。　　当时并没有把信托财产从自由的财产严格的管理、分别记帐，造成了客户信托财产与自由财产混合运用，如果严格按照法律法规来做的话，就可以避免，即使信托投资公司自身原因破产之后，信托财产不遭到损失。这就是信托财产的独立性。而且第三个还明确规定，信托财产不同委托人的信托财产要分别管理，分别记帐。这样严格区分开来之后，能够充分保证委托人或者是收益人自身财产的权利，保证他们收益，这我们国家信托法的有关规定，因此符合法律条件的财产，被信托后就进入了一种破产隔离和再度隔离的状态，具有高度的安全性。因此信托产品除了能为这部分财产提供比较好的合理的安排。　　如果说你设立了信托之后，就相当于一个防护盾牌，可以有效的防止追诉，一旦信托成立之后是独立于现在的财产，同时也独立于信托投资公司的财产。那么它也不是可以列为破产的财产，可以避免债务追求。因此在国外公益金、养老社会保险基金等等，大多是利用信托种方式进行管理的。按照我们国家信托投资公司管理办法规定，信托投资公司可以从事下面的一些业务：　　比如说资金信托业务，动产不动产和其他财产的信托业务，在线成交，以及中国人民银行的其他业务。那么从这个业务范围来看，信托同我们国家其他的金融企业有一个最大区别就在于信托投资公司的资金运用上，比其他三位金融企业都要灵活，大家知道通常讲金融企业有四大类，第一类就是大家熟知的银行，第二类是证券，我想大家肯定会有自己的商业保险和我们财产保险等等，都在做这些。　　那么大家对这方面都非常熟悉了，但是信托作为一家金融企业可能很多人并不熟悉了解，信托同其他三类金融企业最大的区别在于，信托在资金运用上比其他三类金融企业要宽泛的多，实际上它可以横跨产业投资，资本市场和货币市场，这三个市场在信托投资公司都可以产生深远的影响。那么资本公司在市场上，保险公司主要是在销售保险方式，募集资金，然后现在只能在证券资金，以及保险业投资。所以文化产业市场，产业投资市场，那么货币市场的本市场目前只有信托投资可以做。所以从某种程度上讲，信托投资公司是在进行类似混合经营的信托公司。所以信托投资公司在资金运用上可以做贷款，可以做投资，这种投资可以是证券投资，也可以是股权投资，也可以是实业投资，同时还可以进行交易，所以下面我们介绍信托投资在为房地产开发以及进行商业地产投资的时候，这些综合的手段都可以应用。就避免了过分的依赖单一商业贷款的融资模式，为房地产开发拓宽了新的融资渠道。　　下面简单地介绍一下我们公司在过去两年多时间，在房地产融资上提供的一些融资模式：第一个主要是通过贷款的方式为房地产开发企业提供资金融通，这个我们公司第一个产品就与北京CBD信托投资项目，开发设计的一个产品，为它提供了大概6亿的贷款。为CBD地区的土地开发提供了一个资金支持，使得长期CBD的土地开发步伐大大加快，朝阳区利用这块资金拓宽了朝阳北路，朝阳路进行了一些土地开发，使得CBD地区的土地开发整理进入了一个良性的阶段。目前这个资金运作非常良好，而且给投资人的投资回报已经到了投资人手中，投资人对这个产品是非常认可的产品。另外我们在去年为北京的百万平米的经济适用房提供了160多米，开发商利用这个进行了土地整理，然后顺利的开发了三环新城项目。因为它是被评为全国经济适用房的健康住宅。所以三环新城开盘之后在社会上引起了热销，现在一期二期已经全部销售一空，大概三期下个月正式开盘了。　　当然这种贷款是和银行的贷款没有非常大的制约，只不过说利用信托投资公司贷款，信托投资公司是通过发行计划的方式与社会资金结合起来，然后通过贷款的方式做的。从操作模式上类似，主要资金来源是广大资金信托计划，然后公司开发商提供相应的担保措施。　　第二种就是股权融资的方式为房地产开发企业融丰资金，因为大家知道现在房地产开发历经两次之后，第一次资本金达到30%之后，同时取得开发，第二是又下了一个文，就是自有资金有四个行业有35%才能从银行取得贷款。为了满足自由资金达到35%的硬性规定，以资本金的方式增资扩股，然后使资本金达到35%的要求。而且按照我们国家现在开发的惯例来讲，土地成本达到整个开发成本的三分之一。如果资本金35%的话，肯定是能够完全缴纳土地方及其他配套就够了。那就能达到这样一个要求，这样就打开了开发商和银行的资金来往的通道。如果说你这个项目良好的话，就一定能够从银行取得商业贷款。　　那么现在目前小的开发商，联合开发项目这种股权融资，一个最大的区别在于，因为可能在座有一些房地产开发，基本上房地产开发很少有人让别人来开盘，很少把钱拿出来让别人来做，这种是很难实现的。因为以往盖起来房子都销了，那么这个时候谁来做大家都一样，都能赚到钱。现在进行一个市场定位如何来进行营销的阶段，并不是说你拿来就能赚多少钱，一些盘销售不好，就是由于你当时的策划以及操盘人等等各种各样的问题造成的。　　大家都相信自己的能力，容忍自己的错误，那么谁来操盘，而作为一家金融企业，所以在这里即使我作为第一大股东进入之后，我也不会对整个开发，我在这里的股权投入是优先的，因为我享有固定的投资回报。按照自己的意愿得到投资回报。所以通过这种方式来进行股权投资可以避免一些摩擦造成的问题。而且通过这样一个合作，最主要是打开了银行的通路，使得房地产开发顺利的开启，同时基本上我们是一种阶段性的股权融资在你达到一定条件之后，你已经顺利开盘销售了，而且资金回笼非常好的话，我们把股权事先谈定的价格卖给开发商，那么对在享受房地产开发利润的时候，通过这样一种模式与房地产开发企业融合一部分资金。　　模式上，就是从社会上募集资金之后，以资本金的方式注入房地产开发企业，达到国家规定的35%的要求，然后在某一个始点上，然后再以一个商定的价格退出。　　第三种是以交易的方式为房地产开发商提供资金，这一点我们在国内应该是第一家。那么天津的峰会广场，在天津所谓类似于北京的金融街，有一个国际公寓，我们把这个底商全部买下来之后，整个是20年的租约，为房地产开发商融通了不到1个亿的资金，那么他利用这块资金进行项目的开发。实际上这种产品在国际上就是通常讲房地产投资基金，在我们国家目前的法律框架下，最类似的这种产品，我们现在准备明年在国内推出中国的第一次投资产品，我希望在明年的时候推出这个产品。再一个就是阶段性购买房地产企业，然后再以卖给的方式融入资金，这个在一年以内提供资金安排。还有一种是房屋财产转让的资金模式，就是一些写字楼、公寓、已经建成运营了，出租非常良好。那么在这种情况下开发商需要融资金的话，我们可以采用转让的方式为房地产开发商融资金，在北京我们推出了一个大厦，在东三环CBD的一个写字楼，为开发商提供了融资金。通过这样一种转让授权的方式为开发商融资金，他可以继续开发第二个产品。　　商业地产的一个特点就是，以前大家做商业地产也是房地产开发，建成以后销售，通过销售发现很大的问题，所以逐渐回归到商业地产，尤其是作为大型shopping mall，和大型的购物中心。如果全都采用这种方式，势必让将来的小业主，由于经营理念、方式的不同，造成整个破坏，最终导致价值是非常不好的。所以说大型的商业项目采用租不售的方式，应该说是不可突破的准则，所以这样是商业地产和价值的繁荣性，而且才能够提升商业地产的价值。那么在这个阶段，由于刚才我们会长也讲过了，房地产开发企业应该依靠自己的资金来支撑大型的商业地产，那是非常困难的。那么通过信托代理的方式，把社会上的闲散资金，尤其是一些社保资金、养老资金等等，长期资金引入之后，他们所追求的就是一种稳定的、长期的、合理的回报，而不是追求高回报，那么把这些资金引入之后，能够实现商业地产价值的提升，那么就通过我把这些资金吸收，通过买的方式持有，然后在一定时间内让你收回，最终我想应该在市场上公开上市，把这些商业地产通过上市的方式实行证券化。　　所以说，商业地产与信托地结合是将来，我认为是商业地产开发的很好模式，所以在这里利用这样一个时间，也想跟在座的各位一起来探讨，如果将来有机会的话，也希望和在座的各位一起来为国家商业地产的开发做出金融企业应做的力量，谢谢各位！（新浪房产）