城市管理联合会荀培路：未来商业地产的发展

荀培路：各位嘉宾、新闻界的朋友们上午好！现在2004年是中国房地产的年，中国房地产开始进入商业地产时代。商业地产确实发展很快，确实也比较好。应该说今年我们协会主办的和我参与的这些活动不下20个。应该说我到的城市也不下20个城市。今天活动的论坛，也来了这么多地产开发商和商业企业。应该说在论坛期间铜锣湾还庆祝20店的开业，今年我们12月10号到12号，我们和广东省的协会一起在广东举办大型的商业地产博览会和商业地产论坛，这说明这个市场是非常大的。

　　下面我从三个方面和大家进行互动，不对的地方请大家指正。

　　第一个我国商业地产的活动，全国商业地产是一个什么样的情况呢？根据国家统计，1到8月份全国房地产开发投资达到了7180亿亩，同时增长了22.8%，其中商品投资增长了27.7%，办公楼投资增长了30.9%，商品应用房增长了37%，应该说商业地产在三类投资中是最大的。大家的前提条件就是国家宏观调控在大的背景下增长速度是最快的。但是我们认为主要体现在新项目的审批和贷款，主要体现在这两个方面。上个月湖南省还推出相应地产和政策。

　　对当前商业地产的发展，我们认为应该尽可能地发展。我们认为一方面商业地产对城市经济的拉动作用在增长，商业是劳动密集型产业，尤其是我和国企的进一步深化改革，如果放在大背景上来看的话，从就业角度来看的话，这块是发展了。有资料表明今年是我国25年来消费最低的一年，商业应该是走到低谷了，从今年开始已经发展了。我国经济增长的贡献中投资比重加大了。从总量上看，我国商业网点还是要发展的，发达国家商业面积通常是1到1.2个平方米左右。而我国的北京、上海等大城市还不足1平方米，我们要搞是全国网点的商业规划，最近大的城市重新规定和地区也重新在制定，这是根据资料来做的。农村和城乡结合部在新建居民区的商业设施严重不足，尤其是社区服务这块严重不足，应该说距离居民生活还是不方便的。另一方面我们商业网点档次是低的，不符合现代发展的需要，现代商业设施的建设有利于提高人民生活质量，富裕起来的老百姓能真正过上小康生活就需要现代的商业形态，也需要现代的商业设施。

　　国际上有一个统计数字，我国的数目是最多的，达到20多个，在国外是五六个。正因为我们国家的商业网点还是小的散的，按照国民经济发展观的要求，到2010年社会消费总额达到8万亿，生产资料销售总额达到17万亿。所以我们仍然我国市场建设，要采取有效措施要严格制定吸引投资的政策，要引导这方面的资本，对商业市场的投入。应该说这个市场空间是非常大的。

　　但是这些投资应该是理性的，我们认为这些投资，商业地产投资和商业网点建设是理性的，盲目的发展总会使人不放心，确实也引起了一些投资的理念，包括中央同志的重视。所以在今年我国商业地产上，政府开始宏观调控了，专家学者也开始提醒了，业内人士挣钱的和不挣钱的都开始反思了。即使挣钱的开发商，他们在钱包里装钱的时候，也会想到是否太快了，一些商业地产的热潮中，仍然不能掩盖着其中出现的注入投资类的日益增长，商业、商场停业整顿这些现象。这就是我们协会对的整个市场的把握。

　　下面就是商业地产开发中存在的主要问题，这是我们协会密切关注的，应该说去年我们跑了全国10多个城市，今年我们给商务部写了一个调查报告，在这里面我们关注四个问题。

　　第一个问题就是商业地产开发模式的问题，我国商业地产市场刚刚兴起，由于现在的商业地产商，大多数是从地产商转变过来的，商业地产开发商与商业的现象普遍存在的。因此许多地产商没有看到商业开发的差异，套用比较熟悉的开发模式，而商业地产应该是先招商后开发，按照客户的要求应该是量身定做的。国外的商业地产开发商，如果没有稳定的客户，他们是轻易动工的。所以这个就是为什么我们要成立商业地产。在前年我们协会的会议上，就根据市场网络成立了商业地产协会。

　　第二个商业地产运行模式的问题，我们大多数地产商都喜欢当甩手掌柜，抱着卖完的经营思想。这就不可能实现商业市场完善的规划和长期的经营。对住宅开发商来说5到8年已经是很长的了。所以商业行业主管部门非常重视商业街的建设，所以在我们的协会下面就成立了一个商业街的委员会。实际上这两个有雷同的地方也有相同的地方。所以大家一味的采取销售的办法是非常危险的，因此如果商业街卖了，就很难获得成功，另外由于开发商往往不可能全卖出去，就造成银行的债务无法还清，同时就把风险转嫁给小业主。他们把购物中心理解为房地产开发，这是不对的。

　　应该说这方面的案例我们掌握很多了，今天我就不想太说了，案例很多。去年以来北京、长春、沈阳等地一些商业地产项目都发生了类似的问题，所以我十分担心商业地产会不会成为一个投诉热点，应该说也引起媒体的重视。协会主要是搞商业地产和商业网点建设，所以国家对协会十分关注这个问题。

　　第三个商业地产融资模式的问题，大型商业设施投资大，动辄几个亿，甚至高达几十亿。在国外大多数是靠基金来运作的，在我国多数是建立在银行的贷款基础上，开发商的资本比例普遍是比较低的，不少项目贷款比例高达8、9成，用银行短期的存款，用长期的贷款，一旦出现商业经营，利润下降、达不到盈亏的平衡点，就造成银行的不良贷款，将会引起金融风险。这是任何国家都非常害怕的。

　　据了解，加拿大全国有三各大的购物中心，绝大多数是资金，包括养老资金。在美国199家基金和171家资金，拥有全国一半以上的投资，日本和南美情况也是。出资者、管理者、经营者分离，为此我们也要注意这些问题。

　　第四个商业地产规划问题。一些商业地产投资商为了抢商机，招商的项目定位与市场脱节，造成了网点布局的不合理，并引发了就业、影响交通破坏环境的一系列问题。这是我们投资自发性、盲目性。

　　这也是我们这次论坛的主题之一，所以我希望大家在这个问题上好好的议议，购物中心在发展中存在一些误区，根据国际购物中心协会总裁CEO介绍，其中只有50%超大型金融购物中心。应该讲事实上今年商务部新制定标准中也写的非常清楚。里面要求根据市场的不同，建设不同类型的购物中心。大家到商务部网站可以查查，我们协会的网站也登了。但现在实际情况不少购物中心片面投资过大，投资周期过长。另外还有商业街也存在问题，最近我们新成立商业步行街也出现这样的问题，我们分析这个原因，除了开发商以外，不少地方政府热衷于形象工程也是一个原因，应该说购物中心等大型的商业设施具有较强的实力。

　　所以一些地方政府就不顾当地的经济发展状况，一味地积极推动建设的时候过于重视，这样的话就出现招商难等问题。这是我们关心的四个问题。

　　第三个就是商业地产开发与城市商业网点规划的前景，我们认为当今科学发展观直到商业地产开发和商业网点建设，就是要制定商业网点规划。这样才能开创商业地产信息链。按照国务院的要求今年年内出台应该是问题不大，条例的实施应该说对我国商业地产的开发和商业网点的建设会产生积极地深远影响。今后的商业地产开发必须要符合商业网点规划，第二个对大型商业网点项目的建设要实行竞争，实行规划。

　　大家知道，商业依赖于城市的发展，城市的发展也要商业的发展为前提条件，使资源得到有效合理的配制，同时也要体现商业对城市经济发展的强大推进作用。通过商业设施的建设，通过商业的发展促进城市功能的完善和升级。

　　第二，商业网点规划不是计划经济条件的规划，规划的目的一是为了减少有序的竞争，盲目发展和重复建设，而不是取代市场配制资源的基础作用。所以制定规划一要尊重市场规律，使规划建立在市场规律的基础上，不是单纯强调政府意识，而是规划在市场能够发挥作用的地方，要尽量利用市场机制去调节，给市场足够的发展空间。让市场主体在竞争中实现优化配制。且不能让规划来代替和市场的作用。

　　第三，是营销方式和国内管理手段的处理，快速升级的过程当中为了扩大内需满足多样化的消费需求，提高我国商业的国际竞争能力，商业网点规划要鼓励发展新型的一代，但是从我国国情来看，传统的商业占据了定位。在满足老百姓日常生活需求和就业中积极发挥作用。

　　第四，我国大型商业化很多的矛盾在经济发展城市已经显现，大型网点，特别是连锁的商店具有效益高、经济能力强，导致破产和倒闭和失业问题。

　　因此规划要以人为本，避免贪大应该是比较科学，切合实际的。在这里我们把条例简单地理解为网点的限制，这也是我在多次会议上讲过的事情，不少开发商是否给我们限制，我认为不是这样的。其实应该更理解为对投资的保护，去营造一个非常好的投资环境。因为我曾经说过，我到那个地方投资，首先要找找当地商业主管部门的规划。因为这些规划都是智慧问题，它是营造一个非常投资环境。应该说讨论条例、草案也得到了建设规划部门的支持，能够避免城市商业网点规划，城市总体规划的现象。实际上规划也是宏观调控非常好。也防止一哄而上的现象。

　　所以建设部门的同志对商业网点的规划是非常支持的，这些都是地方消息。商业网点建设和商业网点规划，需要通过听政形式来提升，强化规划意识。这也是国际同行的做法，我们没有制定商业网点规划的城市，应该说是不予批准的，政府实施制度，我们认为是对商业地产开发商和投资者负责任的表现。因此我们协会前不久组织了各地商业网点主管部门的同志，在西安开了一个商业网点规划听政现场发布会。在西安市的支持下，我们搞了一个听政管理会。

　　在这次会上同时进行了零售商的委托，就如何制定和符合中国国情的商业网点和制度在会上进行了讨论，今天也来了不少地产开发商，我想大家今后遇到什么问题，如果需要了解什么问题，我们协会会尽我们能力为大家服务，因为时间关系我就讲到这里，谢谢大家