来福士开门红 商业地产“融冰”

      6月的北京日渐炎热，却挡不住都市人购物的热情，东直门西南的北京来福士中心成为时尚一族们的新宠。装修一新的来福士SHOPPING MALL里人潮如织，各大知名品牌促销热卖，包括一些首次登陆中国的知名国际品牌。面对如此的人气，很难相信它是金融危机依然恣肆全球背景下，开业不久的一个零售商场。

     进入第二季度以来，世界经济形势虽仍显严峻，中国却已开始出现积极变化：3月起中国经济三架马车出现复苏；采购经理人指数持续回升至53.5……种种趋势都显示，中国经济将率先复苏。而中国房地产市场也在经历了拐点论、回暖论后，也渐渐趋向平稳，房地产市场量价齐升，回复至08年前水平，住房和商业房产市场都呈现出回暖的信号。其中，在当前扩大内需和产业升级中发挥先导作用的商业地产更是形势乐观。日前，国门之地东二环交通商务区收官之作、北京来福士中心进行了隆重的开业庆典，开业期商场出租率已高达90%，迎来开门红，并且经营稳健，成为商业地产“融冰”的典型例证。

      据了解，来福士是集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，也是狮城经济繁荣和文化的象征。目前在全球有七座来福士，凯德置地在中国就拥有五座，包括上海、北京、成都、杭州和宁波，占嘉德置地集团全球开发总数的71%。预计全部建成后，来福士品牌在中国的总建筑面积将超过100万平方米，投资总额超过130亿。所有来福士的项目设计均出自世界顶级建筑大师之手，以成为该地区的城市象征为目标。比如，新加坡来福士城就是世界级建筑大师贝律铭的杰作，成都来福士则由美国建筑大师Steven Holl主导设计。

      来福士品牌在进入中国以来，以先进的商业模式，为中国消费品市场和商业发展带来了全新理念。首先，每一座来福士都是融合了国际甲级办公楼、购物广场和服务公寓的多业态一体化建筑，同时充分考虑当地区位、项目预期等因素，度身对产品业态组合和资产配比进行了良好规划。其次，各地的来福士均选址于城市中心的关键地段，与交通枢纽紧密结。并且项目在前期规划时，就考虑到规避后期管理中可能出现的问题。例如，在建筑设计中，充分考虑综合体的内部交通动线，保证各种功能既独立又相互联系的的同时实现动静分区；其三，所有来福士物业都是综合性的，需要项目管理者同时懂得写字楼、购物中心服务公寓等不同业态的特点和规律，才能将这个项目统一起来管理好。每座来福士统一由嘉德国际团队自主开发、经营和管理。作为亚洲最大的房地产集团，嘉德置地无论是服务公寓、商场运营、住宅开发、综合地产，都有非常专业的团队和一套完整的理念，有着深厚的城市综合体建设经验。 

      凯德置地环渤海区域总经理毛大庆表示，城市综合体项目由于投入资金巨大、回报周期长，往往会由多个投资者共同持有，或者运营过程中在不同持有者间流转，影响项目的稳定性或阻碍项目建成后的持续升级。凯德置地去年为资产总值超过20亿美元的在华物业成立的来福士（中国）基金。此基金将中国的多个来福士打包，凯德置地持有基金的50%并充当基金管理者角色，另外50%由养老基金和长线投资者持有。来福士（中国）基金的设立，能够确保持有者和管理者的一贯性，从而保证来福士项目的持久稳定运营。

      每座“来福士”除了拥有品牌共性之外，还有各自的特点。以北京来福士中心为例，承袭了“来福士”血脉的北京来福士中心可堪这个商业地产经典品牌的佳作。北京来福士中心位于东直门立交桥西南角，处于东二环交通商务区，是地铁2号线、13号线和机场快轨的交汇处，2009年楼宇全部投入使用后，地下可连通亚洲最大的现代化立体综合交通枢纽--东直门交通枢纽。项目总建筑面积近15万平方米，是集零售商场、写字楼、服务公寓为一体的城市综合体。其中，零售商场与东方银座相呼应，使东二环商圈成为具有区域辐射能力的商业中心。而最为重要的是，延续“时尚、个性”风格特色，北京来福士中心将引入众多国际与国内知名品牌，包括一些首次登陆中国的优秀特色品牌，其中诸如M)phosis、Bershka、满记甜品等，都是首度进入北京市场。

       犹记去年北京来福士中心落成之际，新加坡内阁资政李光耀等政要亲自莅临，引起轰动。而这个标志性的商业地产的稳健表现及良性发展，更为当下正处于产业升级和转型关键期的中国商业地产，注入一支强心剂：不仅为整个商圈带来了欣欣向荣的振奋气息，更是为整个商业地产吹响了复兴的号角，极大鼓舞了市场信心。

      目前，凯德置地在中国已建成住宅和综合商用项目等长期持有项目的配比约为5：1，在“将本地收入用于本地投入”的投资策略下，凯德已经完成了在中国市场深耕的布局，以上海、北京、广州为中心覆盖长三角、环渤海和珠三角的三点一线、以点带面的格局；通过战略合作和零售商业模式深耕中国中西部和二三线城市。专家指出，如今，中国的优质商用物业，尤其是经营良好的高档购物中心，成为以外资基金为主的各类资本竞相追逐收购的对象，也是国际资本在动荡的国际市场上首选的避风港之一。中国优质商用物业显然成为一个新的资本聚集热点，凯德置地显然已敏锐察觉这一点，并已率先积极展开行动。

      对于“来福士”系列在中国的持续发展，凯德置地总裁林明彦先生如是说： “来福士已经跨越其建筑形式和经济实体，日益成为中新两国紧密经济合作的见证，成为中国新兴的国际型都市繁荣发展的见证。未来我们愿意继续促进这一旗下精品品牌落户中国，使其为繁荣中国经济、促进中国城市建设、拉动中新交流献力。”