石家庄商业进入“大体量”时代 助推城市品质

主持人语 

　　6月14日，磨砺8年，数易其稿的勒泰中心在无数人的关注中破土奠基。随着这个总建筑面积54万平方米的“城市综合体”的第一锨土扬起，有关石家庄大体量商业设施的热议也与气温一道热得发烫。 


　　据悉，石家庄已基本谋划了未来2至3年城市大型商业地产项目布局的网络，按此“规划”，三五年内，勒泰中心、万象天成、新源国际财富中心、万达广场、新世纪钻石广场、开元环球中心、金正·威尼斯城等一批大型商业Mall项目将以中山路核心商业圈为轴心，发散性布局在石家庄的各个主要街区。 


　　SHOPPINGMALL、城市综合体类的大体量商业设施“纷至沓来”，是大跃进，还是城市生活品质化的市场要求”？在零售业促销大战常年硝烟弥漫的省城，在高端人群宁可飞到香港购物的残酷现实之下，在这样一个消费人群初显差别的城市，究竟能否支持如此多的大体量城市综合体？如何才能避免硬件升级增量所带来的更加惨烈的新一轮竞争，是我们本期经济圆桌的目的所在。 


　　大块头有大智慧，是传说中的那样吗？ 


　　特邀嘉宾 


　　曹润亭 石市商业联合会副会长、秘书长 


　　赵永强 河北天成企业集团董事长 


　　凌家彦 勒泰中心行销总监 


　　张文瑛 先天下总经理助理 


　　主持人 


　　本报经济新闻部 张君花 张惠军 


　　场地支持家庄燕春花园酒店绿茵阁 


　　速录 


　　河北学习村企业管理培训机构 


　　庞然大物占据金角银边，商业大体量时代来临 


　　据悉，勒泰中心南面石家庄中山路、北踞正东路、东临栗康街、西至长征街，处于桥东商圈和桥西商圈之间。总建筑面积54万平方米，其中商业面积达20万平方米，休闲、餐饮、娱乐、购物一应俱全，是目前石家庄现有和规划中体量最大的商业设施。 


　　万象天成SHOPPINGMALL位于省会裕华路省艺术中心西侧，其负一、二层和商业裙楼构成了约10万平方米的精品购物中心。总投资1亿美金，总占地40亩，总建筑面积16万平方米，其主力百货店和五星级影院等部分项目将于10月31日对外营业。 


　　和这两家刚刚开始动工及即将“开幕”的项目比，西临东大街，南临方北路，石家庄市中轴线——— 中山东路以南150米处的先天下购物中心开业3年，该项目建筑面积20万平方米，经营面积12万平方米。 


　　如果再加上尚未动工但是破土不出本年度的万达广场和已经在施工的金正·威尼斯等一批大体量项目，一夜之间，一直在百货业、家电业、超市业层面竞争的石家庄商业，突然间昂首走进了大体量商业的竞争时代。 


　　提升城市商业文明和品质需要 “综合体” 


　　据了解，省城市区人口247万，来自石家庄市商业联合会的数据表明：按照当地的经济发展现状，石家庄人均商业面积比应该在1：1——— 1：1.5，事实上却已经达到了1：2，因此单纯从这个数字上看，石家庄的人均商业面积拥有量已经饱和。蜂拥而上的大体量商业综合体，是盲目上马，还是城市生活品质提升的市场要求？ 


　　勒泰行销总监凌家彦表示，长远看，石家庄快速路和迎宾大道的开通对市政规划来说是一个好事，但是快速公路和高架桥的修建大大缩减了原有的商业面积，同时也降低了沿线未被拆掉依然保留的商业面积的附加价值，从这点来看，商业面积拥有量是否饱和需要重新考量，从现在有效商业面积看，人均有效的商业面积恐怕连1：1也到不了。另外，原来石家庄有很多自发形成的商业“一条街”，比如建材、瓷砖、手机等等，这种业态虽然有一定的便利性，但商业业态和管理手段都比较原始，如一盘散沙。城市发展到某种程度之后，应该把这些“一条街”都规范到某一个商业体制内，比如大体量的商业综合体内。凌家彦认为，以前，百货商场曾经是最先进的业态，但现在它已经到了需要城市综合体来将其升级的时代了。 


　　先天下总经理助理张文瑛说，销售市场饱和与否是个相对数据，可以通过比较销售额增长率与零售设施总面积增长率对比来判断，销售额增长率连续小于零售设施总面积增长率就是饱和的表现了。尽管在建的几家全部开业后市场是否会饱和尚未可知，但是目前看，市场还有空间。 


　　石家庄市商业联合会副会长、秘书长曹润亭表示，饱和是相对的，石家庄的商业布局一直是瘸腿型的，布局不均衡，最聚人气的都扎根在中山路这条线上，其他路段很少乃至稀缺，比如裕华路，东西贯通的一条城市主干道，目前也只有西边的万象天成、金正·威尼斯城正在建设中，再就是最西头的益友百货。另一城市主干道和平路上商业更是稀缺，因此石家庄的商业不是多了，反而需要加强。待不同的区域和次中心都有了自己的城市综合体后，石家庄的商业布局就会趋于平衡了。 


　　曹润亭认为，大型购物中心或者城市综合体的出现有几个好处：在一定程度上改变了消费者的生活方式，提升了城市的时尚度。现在城市消费者越来越讲究购物成本和休闲成本，“一站式” SHOPPINGMALL和城市综合体纷纷出现也是必然。另外先天下开业后加快了一些国际化品牌对石家庄的进驻速度。可以想像，随着万象天成、勒泰以及万达的相继开业，还会有更多国际化、时尚化的大品牌被他们纷纷吸到石家庄。 


　　“先行者必须耐住前期寂寞” 


　　“先行者必须耐住前期寂寞，隐忍坚守”，曹润亭说，大型商业体的出现固然是一个城市商业文明的进步，但是由于这样的设施体量巨大，而石家庄做大体量中心又是摸着石头过河，所以培养期相当长，急功近利者做不好这样的商业项目。他介绍，当前的购物中心普遍存在“三有三无”的无奈现状：有规模没效益、有商流没人流、有名气没人气。北京的金源MALL等国内诸多大型设施开业后都经历商流没人流、有名气没人气。北京的金源MALL等国内诸多大型设施开业后都经历了这样的过程，石家庄也不会例外。不过他表示，现在石家庄许多路段和高架桥起来后道路更加畅通，而且公交公司也在一些路段考虑设置和增加专线，这些都为石家庄的大体量商业设施的人气聚集起到不可低估的作用。 


　　“做不精，没有差异化”就会死得不明不白 


　　河北天成企业集团董事长赵永强说，购物中心不是国外的专利，清明上河图上的图景告诉大家：在宋代的时候中国就有了中国特色的MALL——— 一条河、两边店。其实我们中国的“购物中心”要远远比国外的MALL多得多。 


　　一个购物中心它体现的不光是商业的本质，是为了便利，是为了它的商业文明，更加通俗一点就是可看性，观赏性，它没有一个绝对的版本和规划。就是就地取材，建造它最大的目的就是方便附近居民或者是5公里之内的人群的消费，它改变的是商业的单一性，MALL有着丰富的个性和特性。 


　　他表示，自己并不担心大体量商业设施会否过多，对他来说更在意每一个MALL 能否做“精”和能否做大“差异化”。你差异化如果做不好，肯定就是重复建设，最终你就会死得不明不白。赵永强表示，万象天成和别的项目的差异化就是突出了“文化”。 


　　张文瑛表示，准确定位和科学运营管理是购物中心成功的关键。在一线城市，一些定位明晰的购物中心生存状况要好些，比如专门定位于高端人群的上海恒隆广场，主打年轻一族的北京的大悦城。目前先天下定位于稍高收入群体，由于定位比较准，已经收到实效：尽管今年面临金融危机的影响，但是截至目前销售额同比整体上升近50%，这是企业自身和很多外地客户都没有想到的。 


　　竞争不可避免 


　　张文瑛认为，一个大型商业体要生存下去，建立自己的特色是必然，但是就目前石家庄的现状来看，无论规划中的还是开工的都还是扎根在市区，没有到城乡接合部开拓市场的。其中先天下、勒泰距离不过几站地，万象天成虽然在裕华路上，但与中山路也是相邻，万达距离先天下也不远，一旦几家全部开业，每一家都在其他家的辐射半径之内，这对消费者来说绝对利好——— 选择性多了，生活也因此更加便利和舒适，但是一场发生在庞然大物之间的争夺战无法避免。