商业是一面旗帜，在一定程度上佐证并彰显出一座城市的经济活力与能量。2009年，昆明，借势城市扩容的先天机遇，承袭住宅市场的回暖热度，一股商业新势力正蓄势待发。
上周，实力大学城商业中心盛装登场。10余万平方米的商业体量使得呈贡新城商业由此进入昆明地产的主流视野；今年下半年，备受关注的昆明老街项目，又将有新的商业体量推向市场，昆明中心区商铺价格标杆将再次确立；今年国庆节前，顺城购物中心预计投入运营，本土唯一的中央商圈再度腾跃；欣都龙城、和谐世纪、经典壹城、南亚之门、百富琪、南亚风情第壹城、南市中央购物金座等城市综合体项目的积极酝酿，使得对于城市副中心的争夺愈演愈烈
众多项目集体发力，传递出一个强烈的信号：昆明商业地产以其巨大的聚合效应和能量辐射开始腾起其新的征程。而这一次，昆明商业发展的单心态势全面破局，商圈概念渐渐模糊，取而代之的是区域副中心的升级。在此背景下，昆明商业地产发展迎来第三次勃发，昆明全域商业版图轮廓凸现。
上周，实力大学城商业中心盛装登场。10余万平方米的商业体量使得呈贡新城商业由此进入昆明地产的主流视野；今年下半年，备受关注的昆明老街项目，又将有新的商业体量推向市场，昆明中心区商铺价格标杆将再次确立；今年国庆节前，顺城购物中心预计投入运营，本土唯一的中央商圈再度腾跃；欣都龙城、和谐世纪、经典壹城、南亚之门、百富琪、南亚风情第壹城、南市中央购物金座等城市综合体项目的积极酝酿，使得对于城市副中心的争夺愈演愈烈而这一切，正昭示着昆明商业地产在2009年，将掀起第三次发展浪潮。
１开发升温
勾画商业地产全域版图
商业是一面旗帜，在一定程度上佐证并彰显出一座城市的经济活力与能量。2009年，昆明，借势城市扩容的先天机遇，承袭住宅市场的回暖热度，一股商业新势力正蓄势待发。伴随着现代新昆明全方位映衬的城市进程，呼吸吐纳间，以其充满生命力的聚焦力量，掀起昆明商业地产开发的第三次浪潮。在这样的语境下，我们有机会在昆明商业的财富高地与策源地重新审视其未来走向。
商业地产推演第三次高潮
短短十余年时间，昆明商业地产以足以媲美电脑更新换代的速度完成了自身的升级，一路走来，风光无限。
昆明百货大楼（旧楼），原本是昆明最大的几乎是唯一的大商场。1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目。而这便是昆明商业地产发展的第一阶段。
随后，2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区域项目大量开发，成为昆明最早的单体型复合体商业地产项目。至2004年以后，昆百大B座、莱富广场、昆明走廊、汇都国际、北辰财富巾心、大商汇、世纪城Shopping Mall以及由昆百大老楼改造的昆百大新天地，再到顺城的强势突起，预示着商业地产进入了一个全新的阶段。此时，昆明商业地产形成了商圈的概念，三市街商圈、青年路商圈、白塔路商圈、小西门商圈、螺狮湾商圈等一度成为昆明的主流商圈，并由此带动和催生形成了其它一些次级商圈及区域型商圈这是昆明商业地产的第二阶段。
而今天，由这股力量延伸的商业新势力却在以更强劲的冲击力和更深刻的意象凸显其对于区域价值的提升。应该说，城市的蜕变为第三次商业的价值勃发提供了最大的机缘和态势。城市的扩容、交通的改善，数十个商业地产项目的开发热度，直接驱动了昆明商业地产项目第三次升级。
全域商业版图轮廓凸现
随着昆明城市化进程的加速，实力大学城商业中心、中国昆明螺蜘湾国际商贸城、春城财富中心新南亚和东盟商贸港等成功将本土商业地产的外延拓展至新城；南亚风情第壹城、中央金座、云南城投绿世界地块项目、光辉城市、顺新时代、广福商业中心、，以及未来巫家坝机场搬迁，改造机场片区的商业规划均在南市区助力区域副中心的成型；欣都龙城、俊发中合、和谐世纪、官城嘉年华、翡翠湾，现代广场（1~5楼为商业）为北市区从睡城向名副其实的区域副中心转型献力；西市区，由于沃尔玛入驻腾辉商业广场，寂寂无闻的西区商业开始崭露头角，经典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾商业部分均在区域内推进其商业进程。
众多项目集体发力，传递出一个强烈的信号：昆明商业地产以其巨大的聚合效应和能量辐射开始腾起其新的征程。这一次，昆明商业发展的单心态势全面破局，商圈概念渐渐模糊，取而代之的是区域副中心的升级尤其是昆明城东南、西部和北部的商业开发力度的加大，都将成为城市商业地产发展的标志和亮点。在此背景下，昆明商业地产发展迎来第三次勃发，昆明全域商业版图轮廓凸现。
2从商圈到区域商心
城市拓展中商业地产突进
商业地产三级跳的城市距离
从二环路心理界限束缚的春城，到一湖四片战略逐渐铺展的新昆明，城市在变，关于生活的范畴在变，所以商业地产的发展轨迹也在变。这种变化虽然目前只是初露倪端，但其将有的意义却是可以肯定的昆明商业地产的第三次勃发，将完成从商街到商圈再到城市区域商业核心的突进，最终让商业地产成为城市发展的新动力，新昆明战略下新城区的生活引擎。
这样的突进，正是一个以国际化区域性中心为自身定位的城市所需要的。
环顾周边，就有成功案例，那是我国西南中心城市之一重庆在江北片区开发中所采用模式的成功。两年前，记者在重庆媒体的邀请下参观了重庆江北新区。据重庆媒体同仁介绍，在江北规划之初就将商业项目的引进作为重头戏，鼓励商业地产项目突破以解放碑为中心摊饼式的发展模式，跨江跃身进入江北，完善新区生活所需，提升土地开发价值，成为新区发展的支点和引擎。数年后的今天，当重庆江北市民在江北消费不过江的安逸中生活，江北也成为中国城市新区发展可以品鉴的成功范例。
如今，昆明商业地产也正走出同样的轨迹，并且不局限在一区、一地，用从商街到商圈再到城市区域商业核心三级跳的身姿，跨向昆明全域。
由此我们得以看到，在城市中心，昆明老街、顺城等项目呼应城市中央CBD规划、建设，在硬件和软件上对三市街进行的全面提升商业内涵由原来的满足日常生活消费转变为休闲服务，打造着属于城市未来的国际化都市中心。
同时，在其他区域，，以大型超市和大体量商业群为核心的商业项目也正努力营造着区域商业、生活的核心。城市东南的世纪城Shopping Mall、昆明螺狮湾国际商贸城，西市区沃尔玛进驻的腾辉商业广场、家乐福签约的正大紫都城、打造城市综合体的经典壹城，北市的财富中心、欣都龙城吐呐之间都是片区数十万人的生活。
不过，春城还在等待，等待三级跳最后的跳跃距离。这个距离将在呈贡新城产生。因为进入这一新区的商业地产项目，将突破传统商业从城市核心单极延展的模式，在失去城市发展先居住、后配套的消费依靠条件下，变身为城市新区的商业、生活引擎，担起为城市新区发展提供动力的责任。
而从春城财富新南亚公寓的热销、餐饮开业后的火爆，及目前实力大学城商业中心一经亮相便被高度关注的现象来看，或许，当储备了从商街到商圈的两步有力蹬地的势能后，昆明商业地产的此次三级跳，可以在呈贡新城跃出最远距离。
城市战略远瞻商业地产未来
无论是三市街城市核心区位的确立，还是青年路、小西门等城市商业街区的繁华，或是北市区财富中心、城东南昆明螺狮湾国际商贸城作为城市区域商业核心的崛起，昆明商业地产的发展始终紧随着城市的脚步。今天，当昆明商业地产渴望突进、谋求大步一跃时，昆明城更用远瞻的城市规划和强大配套服务为它遥指未来。
2008年，《昆明城市总体规划（2008~ 2020）》出炉。这一总体规划首次在昆明城市总体规划中将呈贡新城和空港经济区纳入；首次将南部城区上升为城市副中心，首次界定了昆明城市中央商务区区界范围；首次提出在昆明中心城区范围内，呈贡新区中心和巫家坝机场搬迁后的地区，将形成两个昆明的商业金融次中心，同时在主城的北部城区和西部城区将分别布局两个区级商业副中心诸多个首次让昆明商业地产兴奋不已，因为他们在其中看到了方向和机遇，并且昆明不断完善的交通网络，让他们与这方向和机遇间有了快速联系的可能。
2009年4月25日，福海立交全面完工试通车；5月1日，西坝路下穿、西华路主线、海埂路北段、前兴路与日新路节点跨线桥主线3大交通节点工程竣工通车；6月15日，海埂路下穿试通车2009年，一场全面疏通昆明城市经络的交通扩容运动已经拉开帷幕并初显成效。
而随后的延续二环快速系统、三环的闭合，四环十七射工程的实施，更将对昆明商业地产的发展产生深远影响。
值得关注的是，昆明轨道交通建设规划获国家批准后，争取尽快开工建设的最新消息。据了解，准备动工建设的首期工程由1号线和2号线一期组成，线路将由北市区北部客运站经北京路、昆明火车站、昆明国际会展中心、巫家坝国际机场等城市重要节点，在世纪城附近向南延伸直达呈贡新城。
2009年，正是在城市发展托举下，昆明商业地产有了第三次勃发的底气，并以城市综合体为代表形式开始那大步一跃。
3城市综合体激进
昆明商业地产展开未来视线
城市综合体，一个衍生价值而又充满挑战的字眼。对于昆明而言，这是商业地产第三次勃发时代最重要的商业业态。
城市综合体是不同地产类型的组合，至少包括商业建筑、住宅建筑，有的还包容写字楼、酒店、文化、市政配套等。当下，昆明楼市的城市综合体项目层出不穷。对商业地产素有研究的田野咨询机构认为，对于云南和昆明的开发企业来说，最适合、最容易驾驭的，就是城市综合体项目。其最大的好处，是既容易处理资金回笼问题，又不影响商业的统一招商和运营管理，从而可以真正得到商业物业的增值收益。
目前，昆明楼市正在酝酿的城市综合体项目有：南亚之门、东方首座、世纪中心、百富琪、欣都龙城、云南城投吹箫巷项目、和谐世纪、南亚风情第壹城、中央金座、经典壹城等。相对于昆明的城市规模，这些城市综合体项目已经分布于市中心区、北市区、南市区及西市区，与昆明的商业规划区域不谋而合。
在当前乃至未来的很长一段时间里，城市综合体的陆续亮相和消化，将成为主导昆明商业地产发展的最重要力量。更为重要的意义还在于，这些综合体项目的视野已经跳出了关注项目本身，不再是过去住宅＋底商的简单模式，而更集中于表达辐射区域内数十万消费人群的功能性。就如经典壹城，将打造西市区的餐饮娱乐不夜城；就如正大紫都城，在继承了正大电子城多年商业人气的正大国际风尚生活广场，将打造一个集商务、金融、休闲、娱乐、购物为一体46000平方米的商业中心，形成西市区、高新区的商业辐射源，形成核心商业圈、西市区的财富中心。
从这样的表述中，我们不难理解，综合体项目对于区域副中心形成的强大推力。而十余个城市综合体的集中亮相，显然足以形成覆盖全城的崭新商业格局。
（来源：春城晚报 ）
