新加坡嘉德置地密谋中国第一商业地产信投公司

作者：吴乐晋;陶媛 来源：东方早报

　　嘉茂信托管理公司总裁Pua Seck Guan

　　从日前召开的国际购物中心年会上传来消息：东南亚最大的房地产上市公司之一新加坡嘉德置地集团正密谋在中国推出第一家房地产投资信托公司，如果一切顺利，可于明年开业。

　　　嘉德置地此举让业内为之振奋，这意味着，备受瞩目的REITS（房地产信托基金）终于大踏步进军中国购物中心项目。

　　　连锁购物中心计划

　　　从2004年7月初开始，国家发改委、银监会、国土资源部、商务部、建设部联手在全国范围内摸查大型商业设施项目。这个消息一经公布，国内各大建筑商一时噤若寒蝉，建设活动纷纷转向“地下”。

　　　从本届国际购物中心年会上透露的信息来看，如今这一“阴影”已经消散。

　　　上海百联、上海长峰房地产、上海新世界股份、上海九百城市广场、扬州京华城中城、上海港汇房地产开发有限公司、铜锣湾广场连锁事业集团等购物中心大腕接连亮相，从各方透露的消息看，有实力的开发商胃口“有增无减”，而且都开始了连锁计划。

　　　百联集团成立后的上海第一家购物中心日前已经试营业，百联的蓝图是在全国发展35家以上购物中心。来自台湾的京华城在扬州启动扬州京华城中城项目后，又将目光转向长三角，公司透露，已经有多个项目在洽谈过程中。

　　　长峰公司董事长童锦泉告诉记者，目前长峰已经在上海确定了第三个购物中心项目。 菲律宾ＲＯＢＩＮＳＯＮ集团、美国西部集团等都开始在上海开发摩尔项目，菲律宾ＳＭ集团、铜罗湾集团、金源集团等大腕也一直在上海寻址待机。

　　　地产巨头嘉德置地的动作更大。据新加坡《海峡时报》报道，嘉德置地公司总经理兼首席执行官廖文良(Liew Mun Leong)曾公开发言，称公司计划明年在中国建立一系列大型购物中心和购物广场，公司还计划在中国设立一家房地产信托投资公司，为了推进这一计划，公司还打算设立一个房屋销售基金。他透露说，新设立的房屋销售基金将超过凯德置地住房基金(the CapitaL and China Residential Fund)的规模，该基金目前共有1亿新加坡元的资产。

　　　日前，记者从前来参加购物中心年会的该公司有关工作人员处进一步证实了这一消息。另据透露，为配合公司的连锁购物中心计划，公司拟在中国引进房地产投资信托基金，即REITS。

　　　据前来开会的嘉茂信托管理公司总裁Pua Seck Guan介绍，目前，嘉德集团的购物中心业务包括在新加坡建有当地第一大的购物中心，管理着亚洲地区16个总面积超过52亿平方英尺的购物中心。在中国投资、管理的三个购物中心项目共计85万平方英尺，具体为上海的来福士广场，天津的“the exchange”和武汉的“new minzhong”。来福士为嘉德置地在中国的第一个购物中心投资项目，位于上海人民广场，运作非常成功。很显然，来福士为其今后的连锁发展提供了一个成功的模板。

　　　嘉德置地重组内部结构

　　　在开出中国第一家房地产投资信托公司以前，嘉德置地(Capita－Land)日前将现有的商业房地产业务分拆成两个业务单位，一是“嘉德置地零售”(CapitaL and Retail)，专负责集团属下的零售房地产业务；另一个是“嘉德置地商业和综合发展”(CapitaL and Commercial and Integrated Development)，负责管理办公室、工业和综合发展性质项目。

　　　嘉德置地称，公司重组内部组织结构，是要充分发挥它的国内和国际业务潜能，并且让管理层更集中发展高增长领域业务，比如零售房地产和商业房地产业务。此举也对管理层人员的贡献给予认可，并给他们更大的责任来管理盈利中心。

　　　嘉德置地零售的新任总裁正是Pua Seck Guan，他也持续出任嘉茂信托管理(CapitaMall Trust Management)公司总裁。陈在智则出任嘉德置地商业和综合发展的总裁。

　　　身兼二大要职的Pua Seck Guan在会上说，基金融资是嘉德集团的长项，基金的建立是嘉德在中国楼盘开发的一个充实后盾，为此，嘉德一直坚持将金融业务和商业房地产业务结合在一起，只有这样，才能使房地产产生更好的效应。为此，嘉德将提供的一体化零售业务平台，不仅能够协助产权所有者经营，实现资产效益最大化，而且能通过有效管理房产信托基金、私募基金以及其他金融产品等各种方式，满足投资商的需求，从而给予投资商最大回报。

　　　挥舞三大融资大棒

　　　刘耀东是台湾莱德国际有限公司总裁，也是国际购物中心协会大中华区的首席顾问。他向记者介绍，购物中心是一个长期投资项目，中国国内的购物中心之所以倾向于分割卖铺，主要原因也在于融资渠道不畅，而银行提供的贷款需要尽快偿还，这就导致开发商倾向短期套利，同时，购物中心一经分割，就给后期的管理经营带来了巨大的隐患。

　　　刘耀东介绍，在美国，80％的购物中心通过基金方式进行融资，其中，房地产投资信托基金，即REITS的融资方式占了40％以上,其次为退休基金等。在亚洲地区，REITS才刚刚起步。据刘耀东介绍，台湾目前也只有二家REITS,大约10个案例采取了这一方式，处于摸索阶段。相比而言，新加坡的经验更成熟。

　　　Pua Seck Guan说，从1998年起，嘉德就成立了房地产基金，通过资本市场和证券化的方式使房地产拥有更大的变现能力。打算进入中国的REITS其实是嘉德购物中心融资三种方式中的一种。

　　　第一种,就是房地产投资信托基金。1999年嘉德下属房地产信托公司——嘉茂信托管理公司CMT正式成立，并于2002年7月在新加坡正式上市。该基金旨在推动亚太地区包括商品房、酒店和商铺等的多元化发展。该基金包括5个主要的零售购物中心，总面积达220万平方英尺，其价值逾20亿新加坡元；现有的市场资本总额计约200万新加坡元。数据显示，在该基金上市两年内，表现异常惊人，每股增值75%，总资产规模增长136%。在税收方面，CMT每六个月上缴100%的应征税收入。2004年2月份以后所做的全部分配将对所有持有CMT股份的投资个人实行免税。用CPF普通账户存款投资CMT也将获得免税分配。该公司目前已经成为新加坡第一大房地产投资信托公司.

　　　另一管道为私募房地产基金。2003年9月嘉德成立嘉德零售新加坡基金capitalretail Singapore fund(CRS)。作为私募基金，它将对CMT的成功起到杠杆作用。目前该基金包括3个市郊购物中心，总资产达50000万新加坡元。购物中心对基金来说是不赚钱的，但是它却能通过资产升值、租金增长等方法拉动其自身增长。嘉茂基金拥有否决购置房地产的优先权，而私募房地产基金扮演的则是CMT的孵化器，为未来潜在的购入提供一个安全管道。2003年11月，嘉德又成立嘉德零售日本基金Capitalretail Japan（CRJ）。嘉德因此获得了位于东京郊外Mizue的一个购物中心——la park mizue。

　　　此外，私募零售基金能提供强有力的体制支持。到目前为止，亚洲、中东、澳大利亚、新加坡和欧洲等地获得担保的制度净资产投资已逾22500万美元，其来源包括养老基金、保险公司以及政府投资部门。

　　　最后一个管道是商业返抵押证券。commercial mortaged-back se－curitisation(CMBS)。CMBS能为零售业融资基金提供更低成本的服务。良好的纪录不仅扩大了凯德的信用普及面，也增强了投资者对凯德的信心。作为亚洲RMBS和额定CMBS的最大发行者（除日本外），自2001年以来，凯德置地的债券成功投资额已达1.4亿美元。

　　　嘉德与中国政策博弈？

　　　刘耀东指出，嘉德置地之所以能够霸踞东南亚，与这三大融资大棒的作用密不可分。而且，一旦嘉德置地在中国国内推出房地产信托基金，将为中国大陆购物中心的长期良性发展提供很好的典范。但是目前看来，虽然嘉德置地“落花有意”，仍将遭到中国国内政策诸多限制。

　　　刘耀东说，目前很多国外基金进入中国，都只能曲线救国，大多在国外进行交易。

　　　但是近段时间以来，国内还是利好频传。2004年10月18日,中国银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）,专家认为，该办法为今后推行REITS（房地产信托基金）埋下了伏笔。