美国:房地产市场仍是“重头戏”

      几周前，我去了趟美国西弗吉尼亚，我的一些朋友在那里开了一家小房地产公司。在一个芬芳的夏夜，当我们坐在他们的庭院里，我听说了房地产市场崩盘对这个美丽小镇上房地产经纪人所造成的破坏。

      迄今为止，由于谨慎的财务策略，我的朋友避开了最糟糕的情况。并且，他们愉快地坚称，只要房价企稳或上涨，这个小镇就能避开更大范围的破坏。“但如果价格进一步下跌，情况将会变得很糟，”一位房地产经纪人表示——随后，他又坚称：“我们的确认为不可能出现这种情况。没有什么东西会持续下跌那么长时间。”

      这个推断合理吗？这是6万亿美元的问题，不仅仅对于西弗吉尼亚如此，对于更广泛的金融体系亦是如此。毕竟，是美国房地产市场的转变引发了金融危机。而且，尽管此后相继发生了许多其它金融灾难，但对于整个银行业而言，美国房地产市场的状况仍至关重要。

      因为不仅仅是美国消费的健康状况——进而是经济的健康状况——与房地产密切相关，西方银行的资产负债状况也与地产紧密相联。最明显的是，除了之前被重新打包成债券出售的那些贷款之外，美国一些规模最大的银行——美国银行(Bank of America)、摩根大通(JPMorgan)、花旗(Citi)等——仍持有大量住宅及商业地产贷款。许多小银行也是如此。

      同时，尽管与抵押贷款挂钩的债券价格已大幅下跌，以反映房价的下降，但许多实际贷款的价值却没有被充分减记，因为它们被放在了持有至到期账户上——且银行不相信价格会继续下跌。实际上，在我走访的那个西弗吉尼亚小镇上，当地的一些银行家就拒绝出售丧失赎回权的房子，因为他们认为房价很快就会上涨。因此，如果价格反而跌了，就这只能意味着一件事：带给银行更多的痛苦。

      那么，美国的房地产价格会企稳吗？如果你相信我本周从一家大型全球金融集团那里看到的一份令人吃惊的陈述，答案是否定的。过去4年内，这批特定的分析师在预测信贷危机上表现出色表现，现在他们正警告客户称，预计美国房价在本轮周期中从峰顶至谷底的跌幅将高达40%以上。

      好消息是，在美国一些地区，房价的跌幅已经很大——通常在30%以上——以至于以收入水平和历史价格衡量，房价已经让人承担得起了。

      但坏消息是，房价尚未便宜到能够阻止价格进一步下跌的地步。相反，这群特定的分析师认为，当房屋存货过多和失业率不断攀升的因素被纳入模型之中后，在未来几年内，美国平均房价将会在迄今我们所看到的跌幅基础上再下跌14%。

      这一总体数字掩盖了一些令人瞠目的地区性差异。科罗拉多州被认为已度过了最糟糕的阶段。而在纽约，痛苦才刚刚开始。预计这里的房价还将下跌30%左右。整体而言，这些预测意味着，美国约有2500万个家庭将以负资产收场。

      这一预测比美国政府和许多美国大型银行所作的预测更令人沮丧。但2500万这个数字，目前已经得到了太平洋投资管理公司(Pimco)等其它投资集团的附和。如果这个预测最终被证明是正确的，那么，它会引发两个关键问题。首先是西方银行业体系将蒙受何种程度的第二轮房地产损失（尤其是与住宅地产相比，这些分析师对商业地产的前景更为忧虑。） 

      但第二个让人着迷的问题是，房价的进一步下跌会对消费者心理产生何种影响。美国以前从未经历过规模如此之大的负资产状况。因此，对于美国家庭可能作何反应，没有人有十足的把握。他们会全体违约吗？选民会愤怒到要求政府对房地产业（或金融改革）实施更多平民主义的纾困吗？消费者会进一步削减支出吗？

      抑或，美国家庭会像我在西弗吉尼亚的朋友们那样，耸耸肩，显露出完全美国意义上的乐观与豁达，并且猜想不管怎么样，事情最终将会得到解决，或是奥巴马(Obama)会设法施以援手？

      坦白地说，我没有把握。但有一点很明显：鉴于抵押贷款市场富于变化的特质和不断增加的债务，奥巴马政府要想避开任何可能出现的价格下跌，都将十分困难。这进而让我觉得，认为“萌芽”可能预示着全面复苏——无论是在西弗吉尼亚葱绿的草地上，还是与美国抵押贷款界相关的任何其它地方——很快会到来，还为时过早。