借东盟好风南宁商业地产蹿红

来自市政府的消息称，今明两年南宁市商贸设施建设将大幅度升级，预计将有１５０万平方米的商业建筑投入使用。

　　“２００４年南宁商业地产（商铺）暨家装建材大型展示会”近日在此间引起轰动。继今年５月“南宁房博会”春华竞发之后，不到半年时间南宁商业地产已然秋实累累，令人们喜出望外——
　　忽如一夜春风来
　　南宁商业地产的勃发可谓“一夜春风”。２００２年下半年，大连万达斥资１２亿元改造南宁市中心朝阳路青云街黄金地段旧城５７亩街区，投建南宁目前最大的商业广场，并引进了世界超市巨擘沃尔玛。自此以后，“风尚国际”、“摩登时代”、“百盛百货”等一批商业旗舰纷纷进泊南宁港；２００３年南宁大连万达商场和华星时代广场开盘时又有北京王府井集团入驻；随后，新朝阳商业广场、荣宝华商城、新和平鼎盛时代、太阳广场、琼林家之湾、佳得鑫水晶城等商业地产项目纷纷推向市场：到２００４年，南宁全市商业地产供应总量超过１００万平方米，占全市房地产开发总量的近５成，达到历史高峰。
　　地产大鳄向商业地产项目鱼贯进发，大盘配套社区的商业规模越来越大，商业街区、１０＋１商业大道、金湖商业广场、阳光１００城市广场、两河流域、中鼎长湖走廊、江南香格里拉商业广场、裕丰商场、第五大道等商业地产更是声名鹊起，激起一股不小的投资热潮，投资方向、市场前景、融资渠道一时成了街巷市井的日常谈资；荣宝华商城的业主们还专门邀请市商务局局长、工商局副局长、商城所在地江南区经济开发区副区长、开发商、策划公司老总座谈有关商业和商业地产投资问题，中国连锁经营协会专门组织了１５家国内知名连锁品牌商家来南宁举行“共赢连锁——南宁商业发展研讨会”。
　　于是，此间商业地产价位直升，在市中心的朝阳商业区、七星商业区商铺出租率和出售率均达到９０％以上，在新兴城区埌东新区金湖广场一带也达到５０％。在成熟的老城区中，商业街以及新城区前景好的商铺售价高，销售进度快，出租率也高，市中心商铺物业成交价格每平方米均价在６８００元至３．５万元，金湖广场一带均价在７５００元至４万元，其中万达商业广场和新朝阳商业广场沿街商铺卖到６万元／平方米的高价。邻近的兴宁路步行街商铺售价也由２００１年的８万元／平方米升至１０万元／平方米，创全市最高。一般的商铺售价也在３０００元／平方米左右，且仍有上涨趋势。
　　业内人士认为，南宁商铺一边售价上涨一边火热旺销的原因，除居民收入增加、股市低迷民间游资寻觅出路等因素外，中国东盟自由贸易区的建设、中国—东盟博览会年会落户南宁是主导因素。南宁提出建设中国大西南出海通道的口号已有多年，而至此时商业地产才脱颖而出，正反映出人们对中国与东盟经济联姻成果的充足信心。
　　千树万树“朱槿”开
　　一种极具观赏价值、名叫朱槿的南方灌木，以其美丽而繁华的红色花朵，不仅赢得南宁“市花”的称誉，而且被绘成中国—东盟博览会永久会展的标志。这象征着南宁商业地产今天美丽而繁华的形象，同时也预示着南宁作为中国东盟贸易区区域性国际商贸城的灿烂未来。
　　当市中心区商业圈越来越兴旺的时候，周边商圈百花齐放的局面也已乍现：市中心区东面埌东新区的商业地产之星正在升起，梦鸿集团、深圳铜锣湾百货、南百集团等商场龙头正准备在２００５年元旦前后开业；在市中心区南面的邕江南，一条长近３公里的“１０＋１”商业街区正在拔地而起；此外，一批诸如东盟国际商贸城、广东商业街、港澳商业街正在市中心周边铺开。引人注目的还有城市外环道上一批大型专业批发市场以及邕江南北城市边沿上江南白沙等地几个大型仓储物流基地的建设，以及以广西防城、钦州、北海三大港为出海口的“南（宁）北（海）钦（州）防（城）经济圈”的建设。来自南宁市政府的消息称，今明两年南宁市商贸设施建设将大幅度升级，预计将有１５０万平方米的商业建筑投入使用。
　　除在布局上让人耳目一新外，南宁商业地产在经营上同样值得称道。以单项在售商业地产项目规模论，荣宝华商城面积为１６万平方米，大连万达商业广场为１３万平方米，“１０＋１”商业大道商铺面积为１２．５万平方米，阳光新城的商业中心不低于８万平方米……南宁已建和在建购物中心面积平均超过１０万平方米，而日本和英国的购物中心面积平均才只有２．１万平方米和１．３７万平方米。
　　以经营观念论，“一站式购物”、“休闲购物”、“娱乐购物”、“大型购物中心”、“主题商场”、“社区商铺”名目繁多，其中包容了从旧中国庙会、集贸到百货商业街、超市及一般性购物中心的长处，以经营集团的模式分别囊括了购物、商务、娱乐、餐饮、文化休闲、观光、美容健身等足以应对消费者个性化、体验式购物的多种需求，形成各具特色的市场吸引力。
　　在环境氛围、室内空间设计、装潢布置上，也因竞争而异彩纷呈。位于埌东新区的金湖商业广场精心规划了６万平方米的大型露天休闲生态广场，具有南宁地方传统文化色彩的２３米高的五象喷泉雕塑景观以及太空飞碟、螺旋水池等极具时尚元素的现代景观小品。在谈到开发成本问题时，Ｓｔｒｅｅｔ Ｍａｌｌ项目开发商强调，“减少商铺面积、保留足量的土地面积造景是必需的，虽然土地成本和选景前期资金成本投入会很大，但长远看来，一个适合时代未来发展的项目肯定会有不俗的回报”。
　　商业环境的服务功能也越来越受到重视。荣宝华商城以巨资建设了３万平方米的停车场，这在目前南宁商业地产中独一无二。在经营方式上，开发商正在跳出建楼卖楼的旧公式，而是采取先期与商业结盟的方式共同开发，这一模式被大连万达集团与沃尔玛首开先河。随后，华星城与北京王府井、金湖商业广场与南宁百货集团、佳得鑫水晶城与梦之岛集团、航洋国际城与万豪国际集团（Ｍａｒｒｉｏｔｔ）先后联姻。联姻的方式既有项目引进，又有管理引进，还有地产投资引进，这些都对提升南宁的城市品位和形象产生重要影响。
　　此外人们还注意到，在埌东新区一带以地王国际商会中心、金湖湾、金湖·汇富、东方曼哈顿等为代表的一大批写字楼、商住公寓、高档酒店、高档宾馆正在兴起，这些商业地产项目被看成中国—东盟博览会的配套工程。
　　前景喜，忧亦当心
　　商业地产兴起引起地方政府的极大兴致。来自市政府的消息称：至２００５年底，南宁市将比原计划提前１０至１５年实现商贸基础设施建设目标。为了鼓励商业经营，有的城区还出台了不少优惠政策，工商部门对先期进驻商城的经营户采取先开业后办执照的政策，并给予阶段性减免工商管理费等优惠。在全国一些地方正忙于给商业地产降温的时候，南宁市政府的做法显得有些“个别”，但却被认为是因地制宜之举：由于广西及南宁房地产市场起步较晚，目前尚处于初级阶段，国家西部大开发战略的实施以及中国—东盟博览会年会落户南宁、中国大西南通向东南亚出海通道上经济交通枢纽城市的定位，不仅给南宁的经济和城市建设提出更高的要求，而且带来前所未有的发展空间；就商业地产、商业设施、商业网点及规模来说，与国内大多数省会城市及南宁市场显性和潜在购买力相比还有很大差距。南宁市总体规划构想是：到２０１０年初步实现商贸现代化，总体达到国内发达城市的商业水平，成为立足广西面向西南、联结华南、辐射东南亚的区域性现代商贸中心和物流中心。因此，南宁的商业地产被认为“不存在过热现象”。
　　但是问题和潜在的风险仍然不能忽视：
　　其一，尽管南宁商业地产前景向好，但眼前商业地产的井喷很可能形成三四年后过剩供给局面：到２００５年底，南宁市商业市场建筑面积将达到５４０多万平方米，平均人均拥有面积高达３．５平方米以上，比北京市还要略高；而北京居民收入平均水平则是南宁的２倍多。
　　其二，商业地产开发与商业开发之间还存在脱节现象。一般开发商还缺乏对商业的专业化认知，不甚熟悉商业规律，不明白商业地产开发与住宅开发的差异，结果往往使地产商、投资者、经营者、物业管理方四者难以磨合，从而带来巨大的投资风险。
　　其三，目前地产商经营思路尚有偏差，都想“开发—出售—卖完走路”，这也造成不可能有完善的商业地产规划。
　　其四，过分依赖银行贷款，一旦出现销售不理想或利润率下降的情况，将会导致长期达不到盈亏平衡点，引发债务危机。