庄胜SOGO广场：地产资本改写北京商业城南旧事

地产商们现在迫切需要有新的商业概念来运作他们的地产项目，而他们所运作的事情也正契合了政府急切提升当地经济的愿望。

　　庄胜SOGO冒险

　　庄胜是另一个在北京南城冒险的地产商。

　　１０年前，背景甚弱的香港庄胜房地产公司成为北京市第一家进入房地产领域的合资公司，虽然它的声名远比不上长实、新世界、恒基这些老牌的香港地产大亨。也正是因为如此，他们也很难拿到北京市旺地的开发项目。对于北京南城宣武门一带的开发，在当时看来还是一个风险很大项目。尽管这里距离著名的北京西单商业街只一街之隔，天安门广场也近在咫尺。但对老城区开发中的拆迁之难和新社区概念的营造都很难一蹴而就。

　　真正使庄胜在北京成就名声的，是他们使用日本崇光百货品牌经营的庄胜崇光百货商场。

　　按照一般开发的思路，处于城市中心的开发项目都会选择建设一家商场，但大多数开发商都会选择将整个商场出租或按商铺分割出售，而庄胜则选择了风险和收益同样大的自营。

　　当１９９８年庄胜决定自己经营百货商场时，崇光百货被看作是在错误的时间、错误的地点开的一家错误的商场。因为当年正是北京市商场的倒闭年，而北京人也没有到南城购物的习惯，当时的宣武门又是一个破烂不堪的地区，在这样一个地方开办一家营业面积达８万平方米的高档百货商场，庄胜崇光不可避免地遭到了质疑。现实似乎也验证了这一点，在商场开业后的近一年时间里，北京市民都没有表现出对庄胜崇光的热情来。商家对南城的漠视既预示的巨大的机遇，也表明了在南城经营大型商业企业的困难。

　　而崇光百货在合资方面的进展也不顺利。当初庄胜与日本崇光百货方面是希望能够实现合资，日方有资本注入，甚至当时庄胜崇光的店堂也都是按照崇光百货的要求设计的。但是受到当时商业合资试点政策的限制，合资的计划流产，最终是以日方输出管理的方式进行合作。

　　商场在４年的时间里实现了３６．８亿元的销售额，并自２０００年度结束了亏损。销售额在北京市场上迅速窜升尽管在最初的三年内庄胜崇光的盈利模式还不足以抵偿它的物业成本。

　　庄胜崇光百货的成功，在庄胜整个“庄胜城”的计划中产生了关键的作用，令这一地区的地价急剧增值，而庄胜二期近７０万平方米高档社区的推出，也因此有了最大的买点。

　　对庄胜来说，它周边原有的消费人群不足以支持其商业零售业的发展，随着庄胜二期的开盘，高档社区的建设，三年后这一地区的居民结构将发生北京解放后最为显著的置换，原来的低收入层的居民将被高收入阶层所代替。此后，庄胜又投资扩建和运营面积达４．５万平方米的购物中心，专营世界顶尖品牌。同时，为了配合北京琉璃厂文化园区的建设，庄胜还将建设５万平方米的文化市场。

　　事实上，庄胜在长达１０年的时间里都在为远期的利益做不断地投入，而没能获得现实的收益，为此它也不得不忍受高昂的负债。因此，对地产商而言，改变一地的整体形象，代价注定不菲。

　　地产商强势主导商圈

　　从去年年初到现在，继深圳万科集团发展的万佳百货大获成功后，房地产的另一个巨头大连万达集团也已开始在全国建设大型购物广场和大洋百货。目前万达已经进入了国内１２个大中城市从事规模社区的开发，每个项目的开发面积至少在百万平方米，这些开发中都有大型商业项目的开发。

　　可以预见的是，一个由地产商强势主导的商圈再造工程已经在全国范围内实施构建。

　　专家认为，目前的商圈改造和扩展已经突破了原来以政府为主导的开发模式，投资主体更多地变为房地产开发商，向更为市场化的方向发展。

　　由于房地产资本在城市规划和开发中的强势进入，商业开发的模式也发生了巨大的变化。由一家开发商来实施一条街区的整体改造，他们会更重视整体的概念营造和确定市场的“买点”。

　　北京一位证券分析师认为，房地产商介入商业物业建设和商业经营，最大的优势在于前期建设。房地产商凭借其开发经验，能够取得升值潜力大的良好地段，并在审批、购地、控制开发成本等方面具有优势。其次，房地产商对购物广场自行开发、直接经营，等于将上述价值链中的前两个环节合而为一，一方面节省了外购物业的成本，另一方面又能够赚取物业升值价值。如果房地产商自行经营商场，将为其提供大量现金流，加快资金周转。

　　正像北京市商业一位资深人士说的那样，现在影响北京商业格局的，既不是政府的力量，也不是企业的力量，而是资本的力量。