商业地产或成美金融业复苏“软肋”

尽管近期的系列数据显示美国房地产业出现复苏迹象，但商业房地产领域目前不但没有起色，而且似乎正在恶化。从业主到房产投资公司经理，从行业分析师到美联储掌门人伯南克，近期无不表现出对这一领域的特别关注。

　　商业地产疲态尽显

　　美国房地产调查机构RCA公司的报告显示，截至6月底，全美有5315处商业地产项目或断供、或丧失抵押房产赎回权、或破产，这一数字较去年年底翻了一倍还多。

　　格拉布埃利斯房地产收益基金高级投资组合经理杰伊表示，几乎商业房产市场的所有部门——酒店、商铺、厂房、写字楼目前都面临经营困境。他预计这一市场重新找回增长机会“大概需要两、三年”。

　　写字楼和厂房的表现最差。最新数据显示，由于商业经营活动萎缩，今年第二季度美国写字楼空置率升至15.9%，超过去年同期的13.2%，并触及四年来最高点，同期房租则下降6.7%，创七年来最大跌幅。

　　“除非有低的可笑的房租，否则当前的环境下，写字楼住户不会轻易更换住地。”前美国商业地产巨头——美国固定资产公司投资总监哈里·瑞迪表示：“这掩盖了资产的实际价值。” 

　　酒店和商铺也是重灾区。分析人士预计，除非个人旅行和商务活动恢复正常水平，否则酒店经营状况短期不会恢复。商铺的经营状况则取决于消费经济何时回暖，而目前的状况是一些零售商正在申请破产或清算，其他的则在陆续关闭经营不佳的店铺。

　　贷款违约冲击银行业

　　美国加州房产市场研究机构FAC公司27日公布的一份报告称，今年美国有接近1650亿美元的商业地产贷款到期。鉴于目前商业地产市道不济，租用率下滑，不少分析人士担心该领域的贷款违约出现恶化。据统计，截至7月8日，全美存在断供、违约、业主破产等问题的商业物业价值已超过1080亿美元，而在过去的一年中，商业贷款拖欠率已增加一倍至7%。

　　目前美国商业地产规模高达6.7万亿美元，占美国国内生产总值(GDP)比重的10%以上，而这一领域隐现的问题也已引起多方注意。美国国会联合经济委员会主席马洛尼本月表示，商业地产市场是一枚“滴答作响”的定时炸弹，可能引发美国大型金融机构第二轮资产损失。他指出，到2010年底，商业地产抵押贷款借贷方需要再融资约7000亿美元，这一“迫在眉睫的危机”可能导致银行损失严重、购物中心和酒店被迫破产，阻碍实体经济复苏。

　　美联储主席伯南克在国会作证时也表示，曾折磨住宅市场的困难可能同样降临商业地产市场，即大批房产丧失抵押赎回权，借款方将难以从银行和证券市场获得再融资。他警告称，新一轮违约现象可能出现。

　　这些担忧并非多余。二季度财报显示，摩根士丹利已对其170美元的商业地产投资组合减记7亿美元，而富国银行在商业地产领域的坏账数量激增69%至76亿美元。这两家银行正是美国写字楼、商业及工业地产最大的贷方和投资者。摩根士丹利首席财务官凯勒尔表示，至今尚未看到“商业地产隧道尽头”的亮光。

　　美国小型区域银行受创更为严重。24日，又有7家区域银行宣布倒闭，这使得今年以来美国银行倒闭总数跃升至64家，其中一大祸因便是巨大的商业地产贷款损失。美国有关机构19日公布的一项测试结果显示，全美940家中小银行在商业地产贷款方面的损失到2010年年底将达1000亿美元。

　　美国城市土地研究所研究人员认为，美国银行正在假装没有任何问题发生并延长贷款期限，但除非银行有足够的资产和收入，否则将无法承担如此巨大的损失。

　　“警报解除”尚需数年

　　全美地产经纪商协会(NAR)上月公布的一项指标显示，由于经济衰退和商业地产信贷严重吃紧，美国商业地产活动将在未来6至9个月内继续下滑。不过多数业内人士警告称，商场、酒店和写字楼的业主正以“惊人的速度”拖欠贷款，商业房地产市场预计未来三年都不会触底。

　　德意志银行行业分析师帕克斯预计，今后几年商业地产贷款支持证券共计损失可能高达900亿美元，区域和地方银行的建设贷款亏损高达1400亿美元，且需要数年商业地产行业才能触底。

　　帕克斯表示，美国商业房地产价值已经从2007年的最高峰下降了近50%，房租价回升到当时水平可能要等到2017年，而建筑价格也将通过6至8年才能恢复。他同时强调，目前市场状况不仅没有稳定，而且处于最严重的恶化时期。“此前的泡沫仍在影响房产市场，我们看到目前的情况就像上世纪90年代，甚至更糟。”