华夏柏欣经营管理顾问有限公司研策部执行董事 邓俊文
我国城市综合体的发展
本世纪伊始，坐落于东长安街1号之绝佳位置的东方广场就打响了中国大型城市综合体的集结号，以其占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。作为一座在中国最具代表性的城市综合体，东方广场提供了各种完善的设施与服务，其东方经贸城拥有８幢甲级写字楼，云集了众多财富500强企业与各行业龙头公司在此；东方豪庭公寓拥有2幢豪华服务式公寓；此外，五星级的北京东方君悦大酒店、面积达12万平方米的东方新天地共同构建起了这座北京的大型商业中心。其中综合体各功能个体之间产生的相互协同效应，确实使整个项目的投资带来了理想的综合效益。
接着的就是这10年来，神州大地的北京、上海，深圳等地，其中最具代表性的是北京的东方广场、国贸中心、新世界中心，上海的瑞安地产以“天地”品牌为核心的太平桥改造项目、大宁国际中心、深圳的华润中心1及2期、即将落成的中航苑等。不同形态以及功能侧重的城市综合体仿如雨后春笋般拔地而起，都在引领城市价值的“再度发现”和相继成为城市核心区域的标志及价值象征。对于中国城市价值和都市地产来说，城市综合体拥有的魅力，城市核心价值的综合体现以及形成的地产投资经济循环效应、人文氛围培养，使各大城市及中心区域得到更多的赞赏及认同，使城市综合体发展前景更加乐观及兴旺。
都市综合体的协同效应
“城市综合体”是它因城市发展到一定程度而诞生。这个集合了城市中商业、办公、酒店、居住、餐饮、会议展览、文娱、交通等城市生活空间的多功能、高效率的组合，是城市经济文明和建筑文明发展到一定高度的象征，也是城市形象的一张“名片”。 其功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。物业复合了都市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种功能，相互作用、互为价值链，形成高度集约的街区建筑群体。因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中城”。城市综合体（HOPSCA）引领了一个全新的生活系统，更代表了一种全新的生活观。居于其中，一站式的生活方式让人们仿佛置身于“城中之城”。
通过对各城市综合体的发展研究，大型城市综合体对城市新兴区域的兴起和定义所发挥的能力及展示的层次及内涵给予更高层次的功效和期许。结合香港及内地的开发案例，可以总结出大型城市综合体的开发对于新兴区域的崛起或旧区域的再生（复兴）都体现了其最大的价值空间发展。
成功的综合体协同效应案例——上海新天地
综合体的协同在国内最成功的案例莫过于瑞安地产开发的上海卢湾区太平桥改造项目，国际闻名的“天地”品牌，今天已使瑞安地产的版图扩张到武汉、重庆、大连等内地省市，而通过成功打造上海太平桥的“天地”，其中最成功的莫过于“上海新天地”的品牌效益对开发商整个太平桥改造的效益产生极大的贡献，通过在太平桥地区一连串的分期操作，瑞安地产最终得以名利双收，通过上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。
新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商"拿好地"的新模式。更带来海内外巨大的社会效应，可见成功的商业设施对整个综合体的开发起到非常重要的作用，太平桥改造项目启动上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。如此才有了日后的“翠湖天地”住宅项目、“企业天地”写字楼项目、“汉唐天地”的酒店项目，自身的“翠湖天地”会所，而文化、娱乐、休闲、餐饮则主要于“新天地”内经营，最终使整个太平桥融为一体。 
城市新兴区域的领头羊
在城市新区域的崛起起到重要作用的代表有中国国际贸易中心股份有限公司投资兴建的北京CBD的首席项目国贸中心。
北京国贸中心带动了整个北京CBD的形成并促进了它的发展及成为了核心及象征性项目，整个目前发展了3期，其中一、二期建筑面积为56万平方米，包含国贸大厦1座（西楼）、2座（东楼）、中国大饭店、国贸饭店、国贸公寓共两座、国贸展览中心、国贸商城（1、2期）等，三期占地6.27公顷，总建筑规模54万平方米，主楼将以其74层共330米的高度树立北京的新地标。一百一十万平方米的大型综合物业即将全新亮相北京，更为北京顶级写字楼市场确立新标准，她无疑将成为北京商务中心区的终极核心，包含了超五星级豪华酒店、高档写字楼、停车场等各类商务设施，国贸商城3期（国际精品商场、电影院、康乐中心）、一个上万平方米的大宴会厅，这将是北京最大的宴会厅。与国贸一二期的加起来，整个国贸中心的建筑面积共计 110万平方米，将发展将成为北京商务中心区的终极核心以及全球最大的国际贸易中心。
北京华贸中心则在以国贸为核心的CBD区域经历了近20年的发展成为成熟的商业氛围后。在2007年于建国路正式封顶， 结合CCTV大厦定址光华路、2006年位于西大望路的耀辉国际正式开工，商务中心、高档住宅、媒体中心的集体东移，北京华贸中心已成为CBD核心区东扩的一个标志性建筑。华贸中心由北京国华置业有限公司开发，总计投资额80亿人民币。项目于2003年5月28日正式启动，2008年奥运会前全面投入运营。项目占地超过30公顷，项目整体占地16.6万平方米，建筑面积100万平方米，其中三栋写字楼建筑面积为20万平方米。一期两栋1、2号楼建筑面积为120,245.19平方米，2007年3月入住。二期3号楼建筑面积为7.2万平米。由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店为J.W.MARRIOT及丽思卡尔顿酒店、商业设施由新光天地商场及华贸中心商场组成、华贸公寓、华贸商务中心和主题公园组成。作为21世纪的产品，华贸中心的出现使北京CBD繁华地段东移，从而形成CBD新的商务区域。
城市旧区改造及再生的标志的动力
北京新世界中心是我个人亲身参与过的最具代表性的旧区改造及再生的大型城市综合体，自1998年的新世界一期落成开业以来逾10年的时间，北京新世界中心见证了整个崇文区的变迁，自1998年新世界百货与新世界商场相继开业，到2001年新世界商圈的名字已不约而同在网络及报端形成习惯性称谓，同时紧拉开了崇文区的大规模旧区改造序幕，经过10年的发展今天整个崇文区已经旧貌换新颜，而新世界百货亦随着区域消费力及经济的发展，整个业态及定位的调整也取得佳绩。
新世界中心整体的开发流程首先确定整个项目的规划设计，引进美国万豪酒店管理集团下属万怡酒店，用酒店的品牌引领公寓的公开销售，一期公寓在96年、97年就于京港两地销售并取得良好成绩，北办公楼由公司自持出租，而南办公楼则对外销售。接着97、98年新世界百货及商场的相继开业，整个项目都由一家管理公司进行持续统一的成功运营，持续的物管，到后期的整体的运营维护都使整个项目包括停车场及后勤设施得到了很好的资产价值维护。而与新世界公寓毗邻的是享誉国际的美国万豪酒店管理集团旗下的万怡酒店，再结合后期推出的新世界太华公寓及二期商场，整个新世界中心取得了很好的开发效益，同时也成就了“新世界商圈”的形成，并带动了整个崇文区的整体再开发过程及定位标准，
时隔10年有余，今年的4月份，在新世界商圈又一大型城市综合体脱壳而出，再一次将整个崇文区引领进入都市建设的又一高峰，国瑞城作为崇文区最大的综合体建筑，它的开发理念完全秉承并发扬了综合体建筑的功能特点和开发理念，在80万平方米的开发面积上建造了聚合商务、居住、购物、休闲等“全功能”的城中之城。
随着国瑞城的出现，崇文区与周边区域将再度成为北京房地产市场的亮热点，使崇文区在目前的基础上更加成熟。在国瑞城综合体的建筑模式带动下，结合周边的新世界中心、搜秀城、正仁大厦等建筑，以及区内已落成的大规模住宅小区及文娱设施，象征北京历史传承的天坛及明长城遗址公园，共同构筑起一个更完善和更完整的逐渐成熟的新崇文商圈。
由以上北京崇文区两大综合体相隔10年的前后阶段的开发，可以看到综合体是城市改造或再生的先锋及标志，在国际上还有象日本东京的六本木之丘及中城相继开发对于日本六本木地区城市再生的影响及作用都非常显著，前者甚至已成为象征东京的地标建筑。而在国内还有北京的东方广场对于王府井区域改造的拉动及功用，上海大宁国际项目对于上海闸北区的形象重塑及再生的影响，深圳华润中心一、二期综合体的成功开发对于罗湖区及整个深圳金融中心区的再开发的核心领头作用。
单体商业由开发规模及效益上都达不到综合体的高标准开发模式及协同效应，城市综合体的出现是城市发展的必然，尤其在尺土寸金的市区位置，土地价值更高及资源希缺，加上城市化进程的加快带来了人口的加速增长并扩散，在城市规模不断扩大的情况下，综合体的建筑形态的出现很好地协调了城市发展中的一系列矛盾和问题，它具有多功能以及相互协作的关系，综合体建筑的设计开发往往是从地上到地下，然后尽可能丰富内部功能和丰富度，高效节约地利用土地，提高土地的使用率。同时，项目三维空间所构筑的立体交通体系，可以很好地完善区域交通网络及还是配套；综合体建筑将几种不同功能的空间加以优化组合，可以起到聚集规模的效应，各功能部分间相互依存，带来机会成本，降低投资风险，使得人与人、活动与活动之间的互动需求为彼此提供利益，达到高效统一、互惠互利。
此外，购物中心对城市综合体的拉动作用是非常明显的，因为在城市综合体的各大功能体内，购物中心的日常人流量使最大的，而且购物中心本身的暴光率也高于酒店、公寓、写字楼等，就如北京东方广场的东方新天地，作为北京最大综合体之一，东方广场“城中之城”的独特设计理念是其取得成功的一个重要因素。综合性商业建筑群全面迎合了人们的生活模式，同时为这里的店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。
