美国房地产业现状调查：当泡沫破灭之后

网络经济泡沫、房地产价格虚高和金融衍生品泛滥，是引发美国金融风暴的三大催化剂。而房地产市场不仅是民生所系，也是观察一个国家经济运行的晴雨表。

　　早在2006年年底，前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇就曾说过，“房地产的泡沫迟早会破，泡沫一破，就会很疼。”就目前来看，要想让泡沫破灭之后的“伤口”真正愈合，奥巴马政府还需对美国经济动更大的手术。

　　美国次贷危机爆发后，此前持续10余年的房地产泡沫随即宣告破灭，美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。

　　为了拯救楼市，美国政府通过整顿金融市场、加大财政投入等多种措施来试图挽救这场危机。在这些措施的刺激下，美国的房地产市场开始缓慢复苏。 
 

　　7月20日，美国金融稳定监督委员会发布季度报告称，截至6月底，美国金融市场已现好转迹象；28日，标准普尔公司发布的凯斯-席勒房价指数显示，今年5月美国20个大城市房价比4月上涨了0.5%，为2006年7月美国房价达到峰值以来的首次月度环比上涨。同时，美国商务部也公布数据显示，6月份美国新房销售量环比增加11%，创11年来最大增幅……

　　然而，这些数据却很难从根本上改变美国房地产业低迷的现状。经济学家普遍认为，美国房地产市场要完全恢复泡沫破灭之前的繁荣，仍有很长的路要走

　　新政出台3年来最好光景

　　今年2月，美国总统贝拉克·奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》，该计划让900万“房奴”从困境中解脱出来，帮助他们保住房产。有媒体报道，这个计划就如同1862年林肯的《解决黑人奴隶宣言》，它同样是美国当前房奴的解决运动。

　　随即，美国的房地产市场一改此前死气沉沉的局面，呈现出3年来少有的勃发之态。据美国全国不动产中介协会3月公布的数据，全美各类房屋2月份的销售增长了4.2%，成交量为472万户，房屋均价超过17万美元。美国四大区都呈现涨势，其中以东北区增长15.6%为最。仅在华盛顿地区，房屋成交量就达到8439套，与去年同期相比增长了30%，被地产界称为2006年以来最好的光景。

　　房价低迷和利率超低，被认为是房地产市场生机乍现的主要原因。据统计，全美2月的法拍屋数量与去年同期相比增长了近30%，由于成千上万的法拍屋仍未顺利售出，银行不得不低价促销。在佛州珊瑚角地区，有些法拍屋售价仅3万美元。同时，奥巴马政府的经济刺激方案中，规定首次购房者可获得8000美元的退税，30年期固定房贷利率平均才4.85%，有些地区甚至低至4.75%。各州也想尽办法拯救房市，如加州议会就通过法案，规定购买新落成的房屋可抵税1万美元。在多种因素交织下，购房者一时趋之若鹜。

　　拉斯维加斯的麦克雷最近以14万美元买了一幢三居室的房屋，若是在两三年前，该房至少也能卖到35万美元。旧金山的一位药品销售员，用其退休金一下子就买了3幢小户房屋，总价不足20万美元，这个价格在几年前只能买下其中的一套。

　　加尔文夫妇更是入市的获利者。身为酒店财务经理的加尔文在2004年以20多万美元在拉斯维加斯买了一幢1200平方英尺的楼房，但其房屋价格已经缩水一半。去年有了第一个孩子后，加尔文夫妇考虑买一个更大的房子，今年1月下旬他们花了30万美元在内华达州汉德森郊区买了幢3800平方英尺的豪宅。加尔文说：“感觉太好了，我们只需付出一点点贷款，而房子是以前的3倍大。”

　　“趁火打劫”海外炒家忙抄底

　　在一些地区，美国的购房者还面临与“外国炒房者”的竞争。佛州珊瑚角地产商协会主席海伦布兰表示，由于当地房屋价格超低，西班牙和德国的一些房产投机者也纷至沓来。

　　其实，随着全球金融危机的蔓延和美国房地产价格的急剧下挫，“去美国抄底楼市”在过去的相当长一段时间，已经成为各国房地产投资者们的热门话题。这其中，就包括今年上半年，被国内媒体热炒的“中国赴美购房团”。

　　与此同时，意大利、俄罗斯等国的投资客们，也都跃跃欲试，意欲进军美国房地产市场。

　　研究显示，今年上半年，仅意大利人在美国就购买了1.45万套住宅地产，同比增长15%。而自2007年以来，美国已成为意大利人最重要的海外房地产市场。今年迄今为止，意大利人收购的海外房地产中，有26%位于美国。

　　此外，俄罗斯人也开始大举重返美国房地产市场。41岁的律师爱德华·默梅尔斯坦在1995年组建了自己的公司，在纽约和莫斯科两地经营商业地产。据默梅尔斯坦介绍，自2007年以来，他已经经手办理了约300桩交易。他说，美国卖房者目前已将房价从2007年的最高点减掉了30%至40%，“突然之间，(俄罗斯客户到美国购房)就热了起来。”“现在很多人觉得可以到美国抄底了。”

　　但既便如此，仍有媒体对海外投资者去美国“抄底”房地产的做法表示怀疑。英国路透社近期对25位分析师的调查结果显示：美国楼市并不会很快到达底部，需要数年才能企稳；今年房价应会再跌10%，2010年甚至会更低，房价从高点到低点累计下跌35%。