李思廉首度回应广州地块风波

未开发只因征地有障碍 “地王”多在国企手中

　　土地问题，是富力地产（02777.HK）董事长李思廉无法回避的。 

　　8月20日，富力地产公布截至今年6月底止中期业绩，营业额上升11％至46.6亿元（人民币，下同），不过净利润却下跌了90％至1.6亿元。导致净利润下降有两个原因，一是上半年仅交付了全年可竣工可售面积的20％，二是某些项目的毛利率因为售价下降或建筑成本上升而从08年同期的36.1％下降为30.2％。 

　　另一个重要原因，就是因为富力地产与佛山市国土资源局，就位于佛山市东平新城裕和路以北的一幅地块达成终止协议，富力已缴纳的竞买保证金2.412亿元被视为终止协议的补偿，不予退回。 

　　李思廉在接受包括本报记者采访时说，金融危机之后如果把公司的大部分资源投资在商业地产，会比较吃力，所以才决定退还佛山地块。 

　　李说，广州白云区云祥路的地块，未开工的真正原因是，地主方至今未能向交出地块，导致富力不能与广州市政府完成交易。截至2009年7月31日，富力的总土地储备为总建筑面积2,322万平方米。 

　　根据富力地产的业绩报告，今年上半年度录得协议销售额127.6亿元，合共销售了134万平方米的可售面积，由于在今年前6个月已实现全年协议销售目标逾50％，因此上调全年销售目标至23亿元。 

　　虽然希望回归A股的愿望至今未实现，不过，富力仍然融资有道。 

　　“我们递交的发行不超过人民币55 亿元公司债券的申请，已于2009年7月获得中国证监会有条件的批准。”富力地产董事长助理陈志濠透露，计划今年三季度发行公司债券。 

　　按照富力地产提供的数据，截至今年6月底，富力的净债务权益比率已经从去年底的123.8％降为110.3％，目标是到今年底降到80％。 

　　保持审慎乐观的态度 

　　《21世纪》：在2007年12月以47.05亿元取得的佛山地块，为什么会退还？

　　李思廉：佛山的地块是我们在2007年买的，这块地的商业面积超过70％，比较大。我们有退地的打算，是因为经历了2008年的金融海啸，市场存在很多不确定因素，觉得公司如果把大部分资源投资在商业地产，会比较吃力。所以我们与佛山市政府进行了友好协商，佛山市政府也支持我们的退地决定，把2.412亿元的定金赔偿给佛山市政府，这个也影响了我们上半年的净利润。 

　　《21世纪》：你提到如果把大部分资源投放在商业地产项目会比较吃力，那么目前商业地产在富力地产的整体业务中所占的比例有多大？

　　李思廉：商业地产的收益，占富力的整体收益很小，但我希望未来三年，商业地产占富力的投资和收益的比率都在20％左右。因为商业物业的租金和前期的稳定期比我们预计的时间要长，所以我们保持审慎乐观的态度。 

　　《21世纪》：近期广州市国土房管局宣布有5宗高地价用地尚未动工开发，且欠缴土地出让金，其中就包括富力在白云区云祥路的地块。

　　李思廉：关于广州的地块，真实的情况是，由于地主方未能向我们交出地块，导致我们不能与市政府完成交易。如果能成功完成征地，就会着手开发。不过这个地块的合同总额不大，只有1亿多元。至于广州地块何时能够完成交接，估计今年9月会有明确消息出来。 

　　《21世纪》：日后在购买土地方面的计划，是否会受到佛山地块事件的影响而改变方向，还是以住宅用地为主？

　　李思廉：其实大部分的发展商都是以住宅用地为主，而佛山的地块比较特殊，所要求商业的比例比较高。买地对于房地产公司来说是最重要的一环，我们会在适当的时候增加土地储备。在过去几个月，地价比较高，大部分的民营企业都有所犹豫。 

　　在我们现有土地储备中，约有40亿元的地价未付，在2009年剩下的4个半月，需要支付20亿元左右。我们目前在重庆有几个项目，其中在大学城的地块面积比较大，买地时地价便宜，楼面均价300多元。我们不是不想在广州买地，与土地的供应有关，我们的土地储备中有17％在广州。我们也一直密切关注广州的地块情况，希望今年内有好消息公布。 

　　楼价短期稳定 

　　《21世纪》：最近你们以高于底价一倍的价格，竞得北京广渠门地块，你是否觉得这个价格偏高？日后是否会更多以协商的途径去取得地块？

　　李思廉：取得土地的途径与市场变化有关，比如去年市场好像碰到世界末日，就没有了协商这个途径了。而今年的房价上升，发展商又开始活跃买地。其实，所有企业都不愿意高价买地的，富力的看法比较简单，不会去预测两年后的市场好或不好，是用目前市场的价格去考虑地价是否合理。 

　　北京广渠门的地块，按照目前市场价格，由于富力城位置比较好的二手房成交价约为每平米2.5万－2.6万，希望新地块的一手楼，将来的售价在2.8万到3万之间，这个已经接近我们的极限价格了。 

　　所谓“地王”问题是见仁见智，大部分的地王都在国有企业的手中，要等两三年之后才知道高价取得地块的做法是否正确。 

　　《21世纪》：你怎么看下半年的楼价走势？

　　李思廉：从今年初到现在，全国的楼价都上升不少，个别地方从低价反弹了20％－30％，平均上涨了百分之十几到百分之二十。我们也通过各种渠道听到，中央有些措施控制楼价，比如对房地产商的借贷更为严格，对买二套房的买家的财政审核更严格等。政府希望起到冷却作用，但经过2008年的经济疲弱，政府对于这个问题也很小心，暂时看来不会有激烈的动作，相信发展商在楼价和买地方面也会自律。我估计楼价短期内会保持稳定。