大地投资有限公司董事许明谈北京摩尔开发内幕

【王永平】谢谢陈及教授的发言，下一位发言人是北京大地投资有限公司董事长许明。


北京大地投资有限公司董事长许明
【许明】谢谢主持人，今天来参加这个高峰论坛的都是我们商业地产界的专家、学者、同行们，他们希望我在这个论坛上谈一谈北京Mall在开发当中的经验教训，为什么到今天没有建起来? 是第一个开工奠基Shoppingmall，所以我今天也是第一次在这种正式场合向大家披露一些内幕情况，希望大家能有所了解。我认为北京适宜发展Shoppingmall，因为它的优势非常多。我们人口多，消费能力强，是国际大都市，再有资本是逐利的, 所以，Mall应该是今后最赚钱的行业，这是大家都有所共识的。

【许明】但是，我在这里面的体会，主持人刚才说了我做了大量全球的考察，像我在北美、欧洲，特别是亚洲的Shoppingmall考察就更细致了，我看了可能有一百多个Shoppingmall。我在这里面得出来的结论就是超级的Mall，再结合北京的情况，最好建在五环外的高速路和快速路交汇处，在地铁、城铁旁边。所以到今天为止我对开发北京Mall的前景还是非常乐观的。但是，具体说到北京Mall，我们开始在2001年的时候，我是99年进开发区，给开发区做策划，因为99年在开发区是冷冷清清的，大家都知道，连出租车都打不着，到了晚上黑乎乎的，给它策划了亮丽工程，绿地主题公园，我们当时策划的是商标广告主题公园，正好北京有绿地政策，还有航天之窗。当时由于他们的情况有些变化，因为中创破产，华融接管以后不要赛特投这个Shoppingmall。

【许明】因为我在开发区做的很成功，也承蒙开发区政府的信任，邀请我参加北京Mall当时公开竞标，我们竞标三家很有实力，一个是香港投资老板，一个就是赛特和首创集团联合参加的招标，再一个就是我们大地集团。大家同台竞技，中国人到国外都是逛大Mall，所以，我们略知一些概念，说中国没有这方面的专业团队和公司，但是我能承诺你开发区政府，我给你请来是最好的，就是世界最好的Mall的设计公司，因为Mall在概念设计方面非常重要，在中国设计院没有一个设计超级MALL的设计院。光北京Mall就培养了中国两个设计院，一个大地国际建筑事务所，一个是中国建筑院设计院，他们对Mall也是一知半解。

【许明】所以，北京Mall从一开始设计就是国际一流的，是非常专业、科学、人性化的。比如说在交通、消防问题上，这是在全世界都非常难解决的问题。中国设计院没有搞过，但是，美国人有经验，设计出的北京MALL非常棒。可是在消防问题上，消防建审通不过。这么大的面积，我们当时出图是43万平方米，我们2001年跟政府承诺是建31万平方米的建筑。当然，43万平方米是加了地下停车场的。中国的消防标准是最严厉的。因为我们当时设计Mall的时候就地面两层，一层八万多平米，将近十万平米，齿轮型的，怎么能有防火墙这些东西，这是不行的，我们请了美国消防协会主席主持的JR消防公司与中国防火所合作做消防性能分析。这些东西存在中国防火所，消防是安全的。

【许明】所以，在交通方面，由于我们选址也是在亦庄开发区，我到今天为止得出来的结论这是最适合建超级Mall的地方，在中国北京任何一个地方再找不到这个地方了，有得天独厚的京津唐高速路，五环、六环，地铁五号线，有2005年北京市第一个开通的大容量公交快速交通系统，也是俗称地面地铁，在2005年从前门到北京mall三十分钟就可到达。就是说这些得天独厚的条件，在中国现在的条件下找不到第二家。而且，它的选址是在开发区独特的结构区，因为是产业区，在开发区的大门口，跟十几万，二十几万，几十万的产业工人根本不抢路，节假日是让路的，你的营业时间跟他们上班时间是错开的。就是说当时在这种选址情况下，又有开发区政府上下都是支持，所以在当时的情况真下是做到了天时地利人和。所以，很快的时候在2001年11月29日就做了一个开工奠基，中央电视台一套、二套、四套，人民日报、新华社，美联社等几十家新闻媒体做了报道，加拿大大使也参加了奠基，向世界宣布中国北京将建亚洲第一Mall，中国第一Mall。中央电视台一套的晚九点新闻详细报道了奠基盛况。事情在开局的时候非常顺利，领导也很支持，一律都是绿灯。但是，在美方的规划设计图出来后，服务式公寓加在商场上面了，商场是地面两层，为了节约土地，在美国这种消防技术是可行的，但是在中国不行，公寓不能建在商场上面，要拿下来。那么我就赶紧要把那块住宅用地来做服务公寓。

【许明】这个服务公寓当时政府承诺是六万平米，为了给开发商资金平衡，也是他们批复的。我们有六万平米公寓，有一个两万平米的五星级酒店，有八千辆停车位，刚才各位专家、学者讲的，特别是万老讲的交通停车位的问题，是非常重要的，齐全的配套设施也是非常重要的。在设计当中我们专门请教了黄国雄教授、万典武教授等专家学者，因为这些人对中国国情比较了解，我们吸收他们的建议。当时根据市场调研决定了建31万平方米的MALL。结果要占南侧的备用土地，就跟当时的主管规划设计领导的私利发生冲突了，因为他把这个地已经早就规划好了，要把这块地建成别墅，在开发区大门口最黄金的地段建别墅，这个大家可以在网上看到。现在正在建成，年底可能要入住的，建的是二层，最高就是二层。我们把人气炒起来了，地价升值，他们又要在MALL对面建几万平米的服务公寓，把应该建企业总部，写字楼的公建用地都给建成住宅了，这些也都是网上可以看到的。正因为这么一点利益冲突，你就得罪了他们，他说国徽在他头上，他就代表政府，他说怎么样就怎么样。这是2002年初发生的事，这以后我就没有好日子过了。

【许明】关于商业地产的融资，我始终相信好项目受资金追捧。
与发达国家银行对商业地产项目的资金支持不同的是，中国将商业地产项目划为房地产项目，紧缩银根。目前商业地产项目除了自有资金，还需要开拓银行以外的其它融资渠道：如来自国外的各种基金。这些基金看好中国的投资机会，但是都以最大限度的降低风险、保障收益为首要条件，因此投资方不仅会对项目本身进行严格细致的考察和测算，而且对项目国政府政策的延续性也要求得到相应的保证。

我就说这些。