房地产投资信托基金（REITs）是一种集合投资计划、通过集中投资可带来收入的房地产项目，包括购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓，为投资者提供定期收入。房地产投资信托基金一般将90％的税后净收益，以股息的形式按份额定期派发给基金持有人。
“REITs推出的准备工作正在加快，预计最早在四季度有望开闸。”一家国有控股银行上海分行的投行部副总经理王先生昨日在接受记者采访时透露了这一消息。房地产投资信托基金（REITs）在金融和地产业的千呼万唤之下，相关试点管理办法的草案已初具雏形并且正在最后的讨论修改中。
【准备】
管理办法草案已具雏形
买房产而不是买股票的基金———这就是房地产投资信托基金的最大特点。
据银行业内人士介绍，在村镇银行、跨境贸易人民币结算、消费金融公司以及创业板等创新金融业务已经相继开展或取得重大进展后，房地产投资信托基金的开闸极有可能成为年内的“重头戏”。
事实上，银监会与央行已经联合草拟《房地产集合投资信托业务试点管理办法》，规定房地产投资信托基金将通过公开发售信托单位设立，其中信托公司作为受托机构注册资本不低于5亿元，最近3年来的净资产也不低于5亿元。而监管工作由银监会和央行共同参与，信托公司拟发行房地产投资信托基金，需向银监会申请和得到央行批准，信托资金由商业银行保管。
根据《管理办法》草案的说明，房地产投资信托基金在操作上类似于封闭式基金，持有人可以买卖但不能申请赎回。REITs主要的投资方向为空置或没有产生收入的房地产或在建房地产工程；以商业物业抵押贷款作为标的而发行的金融产品；收购房地产抵押贷款；以债权或物权方式投资可产生稳定收入的房地产项目；通过投资公司股权的方式间接持有房地产。
不过监管也给REITs设置了投资“红线”，即不能从事或参与土地开发；不能投资境外物业、不能进行资产担保等。银行方面表示，这主要是为了防止房地产投资信托基金与房地产开发资金出现混淆。
【投资者】
初期个人客户暂不尝鲜
“对于REITs，大家都盼着能够快点推出。”王先生向记者介绍，这被市场解读为支持房地产市场长期发展的政策利好。在去年底国务院发布的金融30条中，明确提到要开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业的融资渠道。
据记者了解，聚焦市场目光的房地产投资信托基金引来了央行、银监会和证监会等监管部门推出三种版本的操作方案。虽然证监会的想法是将物业打包后上市，但面临流动性和分红方面的操作障碍，因此银监会和央行的联合方案推出的可能性更大。房地产投资信托基金一开始主要在银行间市场面向机构投资者发行，每年至少有一次收益分配，分配比例不低于已实现收益的90％。这意味着在REITs试点初期，主要将是机构首先尝鲜，而个人投资者很可能不能参与。
“为什么只有机构能买REITs呢？”不少个人投资者在了解情况后颇为失望。
用益信托工作室的分析师李旸说，其实由于REITs注重派息回报，因此对补充个人投资途径很有意义。尤其是REITs可以降低投资房产的门槛，客户不必购买整套房产而只需要出资认购一定基金份额即可。而且目前个人投资房产主要局限于住宅，但借助REITs可以实现曲线投资商铺、办公楼和酒店等商业性房产，进一步提高投资的租金收益。
【进展】
浦东“四大金刚”或先受益
一份《浦东新区2009-1REITs发行募集说明书（第一稿）》已进入市场人士的视野，从这份文件的名字来看，房地产投资信托基金在2009年开闸的可能性大大提高。据了解，除上海外，北京和天津等城市都在争取成为首批试点城市。
“陆家嘴（600663）、外高桥（600648）、金桥和张江这‘四大金刚’，都在浦东的REITs草案里有。”国有银行投行部的王先生透露，陆家嘴置入资产包的是商业地产，可能是陆家嘴软件园的办公楼，而其他三家置入的是工业地产，几乎囊括了这四家开发商的主要项目。据了解，浦东REITs草案中的物业年租金收入超过3亿元，这些物业项目将来10年的租金收益被设立为REITs信托项目，预计募集资金超过30亿元，主承销商初步定为中金公司。
【开发商】
回笼资金速度更快
“推出REITs后对房价肯定是利好。”记者昨日咨询了浦东一家正在开盘的开发商市场部杜小姐，她表示这对开发商和房产投资人都有利。从开发商的角度来说，融资渠道进一步拓宽，开发商不必依赖银行这一单一渠道，对资金周转再开发来说更快。而且REITs的推出也有利于改变目前住宅市场以个人投资者为主的格局，增加机构投资者的数量。另外，房产投资者可以通过REITs实现同时对多个项目的分散投资，减少风险。
根据开发商透露的消息，最近在上海已经召开了房地产信托投资基金试点研讨会，央行、商业银行和信托公司方面人士都有参与。REITs在试点初期为控制风险，主要以国有成熟商业物业项目为主，保证现金收益稳定。
相关银行人士也表示，在目前个人房贷究竟是否收紧的预期不明朗情况下，在适当时机推出REITs可以为开发商在很大程度解决市场需求问题，避免房价出现较大波动。
他山之石
美国5年期REITs收益近13％
据了解，REITs在国外资本市场上比股票等有价证券产品相对稳定，而且收益率较高。数据显示，在次贷危机爆发前，美国的5年期REITs产品平均年收益率接近13％，收益水平超过道琼斯指数同期表现。伴随世界经济出现整体回稳，香港市场上的REITs产品今年收益率有望达到10％左右。上海易居房地产研究院高级研究员回建强表示，银监会和央行推出的REITs还不是国外一般意义上的REITs。国外的REITs是在证券市场公开上市，并且投资人包括普通投资者。
