建筑综合体价值论道

———百合·银都国际价值鉴证会纵深实录

　　涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种形态的建筑综合体正在成为城市的地标性建筑。在城市化、大都市化的深层背景下，有“广东经济第一镇”美誉的布吉街道办事处迎来了“第二次经济腾飞”，其中最重要的显性标志就是布吉第一个五星级酒店及联体酒店式商务公寓———百合·银都国际出现，它标志着布吉街道办事处的产业结构迅速向服务经济、商务经济发生转变，更具备了长期投资价值的稀缺品种，建筑综合体的意义完全超越了单个项目而成为城市建筑经济现象！

　　11月9日下午，一场由深圳商报、深圳市李郎业兴实业有限公司、深圳市德思勤置业有限公司联合主办的“2004新经济视野下建筑综合体高峰论坛———百合·银都国际价值鉴证会”在深圳商报社隆重举行。来自相关政府部门领导、专家学者、品牌发展商、房地产中介人士、建筑／规划界人士等聚集一堂，大家从理论到实践，从现象到本质，进行了激烈的思想交锋。本次论坛由深圳商报广告部副总经理袁承咏主持。

　　五星级酒店提升档次和价值

　　凌国庆

　　百合·银都国际作为建筑综合体推向市场，既是公司新的尝试，也是关外比较新的房地产品种。百合·银都国际作为建筑综合体是以五星级酒店为载体的，它是集商业、办公、公寓、酒店等为一体的联合体，这样既拉升了商业主体档次，也提升了公寓的附加值。

　　邻里效应和产品稀缺创造价值

　　陶一桃

　　新经济，实际就是知识经济时代，也成为创造价值的重要因素。建筑本身是什么？是多元的，多功能的混合体。百合·银都国际正是在多元中体现知识，在人文中体现尊贵。

　　我认为建筑综合体的创意很高明。从经济学的邻里效应看，物业的价值不仅取决于自身价值，还有周边的附加值。能把多功能融合到一个综合体内，则实现了其正相关。同时，稀缺创造价值。百合·银都国际处在布吉，斗都吉现在正缺乏这样的产品。产业之间的互相激发，必然产生更多的效应。

　　建筑综合体具强大复合效应

　　与长期投资价值

　　龙固新

　　从北京的国贸、深圳的华润万象城，都能看建筑综合体的复合效应。建筑综合体能成为一个区域的标志，能成为一个区域政治、经济、文化的中心；而且有庞大的辐射作用，也因此具有了长期投资价值。

　　建筑综合体也是一个城市的名片，比如深圳华润中心、中航苑的改造和东莞第一国际等等。而银都国际在布吉，依托地铁三号线；同时又是布吉的门户物业，位置优越，就更有价值了。

　　深圳次中心和产业集群下的“布吉效应”

　　魏达志

　　新经济有两个特点：网络和创新。首先，中央接点能形成网络。除了深圳中心区，布吉就是深圳的次中心。因为布吉是深圳特区内外的几何中心，它的价值自然就凸现出来了；而龙华是深圳未来的交通枢纽，布吉与龙华之间未来将形成崭新的新附加值的产业带。这也说明了布吉的价值。何况布吉还是“广东经济第一镇”，在城市化进程中布吉在人口、经济、车流、信息流等方面都呈现出值得关注的变化。布吉经济发展另一个变化就是产业集群的变化。

　　百合·银都国际这种五星级酒店式公寓的建筑综合体的出现有几大作用：其一、促进了布吉片区的战略转型，实现了连接特区内外产业的价值；其二、促进了布吉产业的成熟转型，从支持集群到核心集群转变；其三、促进了布吉第三产业的发展，让产业结构得以提升；其四、也有利于提升布吉作为中央商务区的竞争力。

　　第三产业推动建筑综合体

　　王锋

　　建筑综合体是一个新的词汇。用建筑的空间、物质来理解不太贴切，从经济来理解则更准确。其更深的含义是，在城市化进程中，建筑的质量不断提高，现代化的步伐更快。第三产业快速发展的意义十分重大，而地产始终是走在前列的。但是目前关内外城市化的的差距比较大。房地产带动了第三产业的快速发展，将为新区域集聚更多的人气。在大规模的造城运动后，将带动商业配套、教育配套、交通配套等一系列的发展，从而促进城市化进程。

　　房地产市场的规范，也将对此有积极的促进作用。深圳在多年的经济发展中，房地产表现稳健和不断成熟，表现在价格上和发展商的理性上。所以，从市场需求来看，建筑综合体将有好的发展前景。

　　布吉五星级酒店商务公寓高度稀缺

　　贺少波

　　从布吉一至三季度的房地产成交量，可以看出布吉片区交易量明显超过去年：成交面积增长8％左右，成交金额则增长了20％，呈现出平稳的增长态势。布吉在城市化进程中，更显示出五星级酒店、商务公寓等高端物业的缺乏。而百合·银都国际的出现，结合了市场需要，也填补了布吉片区的这一需求。

　　建筑综合体开拓了国际视野

　　王海鸿

　　国际上有个建筑综合体案例值得借鉴：加拿大的埃德蒙顿购物中心占地面积50万平方米，建筑面积200万平方米，有800个商铺、2个酒店、2个电影院和2个游泳池，让人可以长时间停留，它们有助于开拓建筑综合体的国际视野。而百合·银都国际在建筑综合体作了有益尝试，酒店和公寓不再变得呆板、单调。

　　新商域主义创造品牌价值

　　李亚夫

　　城市经济包括新城市主义、新传统主义、新商域主义。特别是新商域主义，如上海新天地，就是传统建筑与现代商业、旅游业等的结合。

　　百合·银都国际这样的建筑综合体的出现，有六个作用：集聚作用、辐射作用、互动作用，还有品牌作用，辅力作用及文化作用。其独特的建筑形态，也将创造出价值。期望百合·银都国际对新商域的实践，在追求利润的同时，参与城市化的成长；通过对各种资本的高度聚合，实现其品牌高度；通过对布吉城市经济带来特色的东西，促进社会文化的发展。

　　百合·银都国际带动城市化价值

　　李健

　　从规划角度而言，百合·银都国际融合了酒店和公寓两种建筑功能，它营造了全新生活形态，也符合人们追求现代都市生活的心态。酒店能提升区域价值和物业价值，已经营业19年的深圳湾大酒店在海内外具有很高的知名度，它对华侨城区域发展是一种促进。现在深圳湾大酒店正进行改造，唯有外墙保留下来，它成为了华侨城发展的一个缩影。从深圳湾大酒店对华侨城区域的提升可以看出，百合·银都国际也将带动布吉城市化价值的提升。

　　建筑综合体代表了城市发展趋势

　　王龙

　　建筑综合体的出现，代表了城市发展的必然趋势，建筑功能的复合使产业链深度糅合，也聚变了巨大的经济能量。包括上海宾馆、天虹商场在内的中航苑，验证了建筑功能整合的财富魅力，并将进一步升级。中航苑的实践与百合·银都国际建筑综合体类似，而各种行业的互补，都将实现最后的共赢态势。

　　公众参与和心理认同助推地标性建筑

　　白宇西

　　从一个专业的建筑设计师的角度看，百合·银都国际的建筑风格，现代、简练，也是布吉片区的地标性建筑。而要成为地标性建筑，需要高度的公众参与性与心理认同度，这样才获得最大的经济效益。

　　从一个消费者的角度看，百合·银都国际的出现，也创造了一种崭新的生活方式，让人们品味生活。