REITs首单进入上市倒计时 上海方案披露

[提要]业内知情人士向早报记者透露，首单债权型REITs产品最快有望在今年年底推出，并首先在银行间市场交易，证券类REITs推出还有待时日。 
   经过多年酝酿开发，内地首单房地产投资信托资金（REITs）产品即将揭开神秘面纱。

   业内知情人士向早报记者透露，首单债权型REITs产品最快有望在今年年底推出，并首先在银行间市场交易，证券类REITs推出还有待时日。

揭开面纱

   REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，中文翻译成房地产投资信托资金，是一种资产证券化的方式，将商业物业资产（如办公楼、购物中心、产权酒店甚至仓库等不动产）打包上市，向投资者发行信托单位或者股票，由专门的基金管理公司或投资机构经营管理，并以物业资产的租金等收益定期向投资者按比例派发红利。

   从国际经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs。因此，REITs不同于一般意义上的房地产项目融资，一般只适用于商业地产。

   去年12月21日，“国六条”明确提出开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道，随即京津沪三城同时开始研究。

   今年8月，一个由央行牵头，发改委、财政部、银监会、证监会、保监会等11部委参与的协调小组分赴上海和天津，考察当地的REITs产品开发进展情况。

   8月21日，REITs试点研讨会在上海举行，会议承办单位浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三个方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。

   REITs试点的牵头方央行的相关负责人明确表示，REITs试点相关办法制定工作要在9月底前完成，年内要有REITs产品发行。

   业内知情人士向早报记者透露：“10月份会有一套更完整的方案出来。10-12月，相关公司报项目等待审批。春节之前，第一批REITs产品有望正式发行。” 

上海方案

   此前据《财经》杂志报道，浦东新区金融服务办公室主任施海宁介绍了浦东新区的三个REITs试点方案。

   其中方案一、二为债权性方案，即发起人仅转让租金收益权给受托人，在银行间市场发行；方案三为股权性方案，即发起人需将物业资产转让给信托公司名下，在证券交易所市场发行，但尚未拿出类似方案一、二那样具体的产品策划。

   方案一为张江、金桥、外高桥、陆家嘴四大公司联合发起，发行规模达35亿至45亿元，发行期限为10年，所涉物业资产包括办公楼、厂房、商业楼宇、社区配套等。物业池主要有金桥的碧云国际社区、外高桥标准仓库、张江帝斯曼中国园区以及陆家嘴软件园区1、2、4、5号楼。

   资料显示，该REITs涉及物业总数达105项，建筑面积合计约139.61万平方米，预计2009年的租金收入约5.5亿元。在这105项物业中，工业地产建筑面积为125.66万平方米，占比高达九成以上，预计2009年工业地产项目产生的租金收入将达4.59亿元，占整体租金83.2%的比例。

   方案二的发起人为陆家嘴集团，发行规模为15亿元，发行期限为3年或5年。所涉物业仅为办公楼，物业池包括渣打银行大厦、陆家嘴软件园8、9号楼。

   “目前披露的浦东REITs的方案只是初稿，物业具体的数量和规模可能会有所变化，选择工业项目为主，是出于稳妥的考虑。”央行金融司有关人士表示。

   仲量联行投资部中国区董事贾梁对这三个试点方案同时公布并不惊讶。他向早报记者表示，这三个方案可能会同步推进。方案一瞄准工业地产，方案二瞄准商业地产，方案三则是证券性质，不过现在看来第三方案推行还存在较大困难。

   贾梁强调：“从浦东REITs债券类前两个方案来看，发起人是国有四大公司，物业池相互交错，发行渠道为银行间发行，象征意义要大于实质意义。依据国际经验，REITs主要是在资本市场上可流通的资产证券化产品，在证券交易所交易的股权类REITs产品应该更受欢迎。但是由于涉及资产分拆、打包以及法律、税收和登记等方面的一些问题尚待解决，证券类REITs推出还有待时日。” 

聚焦收益率

   随着REITs发行进入倒计时，其收益率成为市场关注的焦点。

   按照国际惯例，REITs具备风险小、回报率不会太高但一定高于银行存款的特点，被作为一种保险投资来对待。各国REITs的10年平均盈利率高于全球债券、非房地产投资基金和股票的收益率。

   上述方案并没有公布浦东REITs收益率的具体数字。浦东新区金融服务办公室主任施海宁在研讨会上表示，浦东新区觉得陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区、金桥进出口加工区、张江高科技园区，甚至2010年上海世博会的商业设施等，出租情况都具有较强的增值预期。

   目前市场有两种说法，一种是REITs收益率的设计水平低于此前预期的6%~8%，甚至还将低于5%；另一种则是预计发债利率可望达到8%。

   贾梁判断，REITs收益率超过7%~8%的可能性不大。他表示，债券类REITs收益率可能在7%，由于是政府主导，问题是融资成本过高。证券类REITs收益率估计在5%~6%，不过对现金分配比例要求较高。

   值得注意的是，对于机构投资者而言，10年期限REITs的收益率起码得高于6%，才具有一定的吸引力。据了解，对比10年期国债和企业债而言，目前10年期的国债收益率为3.521%（无需缴税），而一般企业债收益率在5%以上（含税）。 

各方反应不一

   REITs即将上市，国有参与公司、证券基金公司、开发商、投资机构等各方反应各不相同。

   融资成本成为参与REITs的国有公司必须考虑的要素。一位国有企业负责人指出，政府主导债券类模式，融资成本达到了9%~10%，超过目前银行贷款基准利率；而如果与券商机构合作的话，融资成本则不超过2%。

   上述知情人还透露，这些国有参与公司多多少少是被拉进来的。此外，每家都有各自的考虑，如各家公司将哪些物业纳入物业池之中，需要相互协调。

   相反，证券、基金公司则是积极参与REITs推行。据了解，目前嘉实基金、博时基金和中新证券等金融机构联合房地产公司，已经提出初步REITs，并锁定一些地产项目。

   知情人士表示，REITs是证券基金公司新业绩的一个很好的突破点，它们希望能够占到先机。证券基金公司目前面临的最主要压力，是找到合适的资产项目作为物业池。

   由于REITs收益率尚属未知，房地产公司是否愿意成为REITs的参与者还不明确。不过一些主力开发商似乎对REITs并不感冒。开发商一般主要从事住宅开发，商业地产所占比例并不大。据称，万达地产一直渴盼着REITs，不过为了A股上市，无奈最终还是选择了私募融资。

   贾梁强调：“由于收益率较低，对个人投资者而言，REITs并没有太大的吸引力。不过，对于社保基金、保险基金等而言，这倒是非常不错的、有安全保障的投资产品。” 

尚需完善法律

   专业从事房地产投资信托研究多年的上海锦天城律师事务所罗建荣律师指出，REITs能够在我国顺利运作，还需要制定与之相关的法律法规。

   罗建荣律师建议，在税收方面提供优惠政策，在REITs的不动产过户或投资分红过程中，给予一定的税收及费用的减免，以避免双重征税，降低REITs的实际操作成本。

   此外，还需要对REITs产品的运营制定详细的基金监管、信息披露等规定，让投资者对其投资的产品及公司有所了解，同时也对获得融资的公司进行监督。完善信托财产登记制度。当获得融资的公司发生破产等情形时，广大REITs投资者的合法权益可以受到保护。

   证券类REITs模式的主要障碍也在法律方面。贾梁指出，目前国内的上市公司法规主要针对的是具有实体经营范围的上市公司等，要求符合三年盈利等等条件。公司制模式REITs从发起成立到上市，完全是一种全新的商业模式，需要对现行证券法规进行修改。