从携手地产及金融巨头组建商业地产阵营，到转身商业地产开发运营商，曾经被视为商业地产轻骑兵的深国投商用置业有限公司（下称深国投商置）正在经历深刻蜕变。
9月27日，深国投商置与新加坡嘉德置地集团（下称嘉德置地）及嘉德置地发起成立的基金嘉德商用产业中国发展基金、嘉德商用产业中国发展基金II达成涉及33个项目的资产置换协议。
项目腾笼换鸟
2004年12月，深国投商置与嘉德置地签署合作框架协议，通过投资9.84亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。2005年7月，深国投商置与嘉德置地再次进行股权合作，嘉德置地获得深国投商置在国内的15家以沃尔玛为主力店的商场65%股份，而深国投商置只拥有剩余的35%股份。
通过两次合作，至今双方共投资了33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目。
本次资产置换涵盖了上述全部33个项目。根据协议，嘉德置地将以其持有的4个项目65％的股权及深国投广场50％的收益权置换深国投商置持有的16个项目35％的股权及6个项目49％的股权。
资产置换后，深国投商置将获得佛山、顺德、惠州、马鞍山等4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权，其在全国范围内全资拥有及管理的购物中心总建筑面积将超过100万平方米。
深国投商置董事总经理丁力业表示：根据战略调整的需要，深国投商置将致力于自主开发建设和经营管理商业地产项目，打造深国投商置自身的购物中心品牌。深国投商置的目标是成为专业的商业地产开发和运营商。
实际上，深国投商置转型计划由来已久。
2007年，深国投商置提出转型为商业地产开发及商业地产管理公司。去年4月，深国投商置商业管理有限公司挂牌成立，今年6月10日，公司第一家自主经营的购物中心北京望京新一城项目正式开业。
丁力业说，通过此次与嘉德置地的资产置换，深国投商置获得了五个项目的全部股权，这些项目将由公司自有的商业管理公司进行运营管理。
全产业链诱惑
作为配合沃尔玛在中国的发展专门设立的一家商业地产开发公司，深国投商置自2003年成立以来，凭借独特金融资源优势和商业资源开创了一种全新的商业+金融+开发+管理的商业地产模式。
目前，深国投商置已与沃尔玛共同在全国30个城市确定近50个项目，并投入大量资金建设深国投商业中心。同时，深国投商置通过股权合作，还与嘉德置地、摩根士丹利、沃尔玛、西蒙地产、普洛斯等世界500强企业携手。
公开资料显示，2004年至2006年深国投商置在全国获得项目60多个，至2009年已经开业23个，主要包括宝安深国投商业中心、重庆嘉信茂购物广场、长沙嘉信茂购物广场、芜湖嘉信茂购物广场、漳州嘉信茂购物广场和南海嘉信茂购物广场等众多项目。
深国投商置在与外部投资者的交易中都将超过51％的股权转让给了外资，但是转让出去的均是深国投商置各下属项目公司的股权，而在产业链的顶端与沃尔玛合作的控制权仍然掌握在深国投商置手中。
有业内人士指出，在金融工具与开发模式日渐趋同的未来，作为一个资金密集、管理密集、技术密集的行业，商业地产的最终价值还是取决于未来经营管理能力及由此带来的现金流。
丁力业表示，深国投商置通过与外资进行项目股权合作的模式，获得快速发展和规模扩张。然而伴随着公司规模的壮大，这种模式一定程度上限制了公司商业运营能力的提升和未来的发展空间。
如果继续像以前这么做，就像在做来料加工，没有自己的创造性。我们要成为一家真正专业的商业地产公司，整个商业地产产业链都要做，从项目研究、市场评估、项目策划，到开发建设、营运管理或最终建立基金，就像世界知名的商业地产公司那样。为此，我们提出要商业转型。丁力业说。
（来源：第一财经日报 黄树辉）
