案例分析：解读厦门明发商业广场两大设计方案

两设计方案脱颖而出，最终方案将从这两个方案中优化

　　获奖方案一：中西结合 体验快乐

　　设计思路

　　本方案的最大特色是商业气氛浓郁，以主题公园与歌舞剧院、电影院群为主体，配以各种娱乐餐饮零售设施以及大型百货和步行商业街的商业综合体，创造出一个能使消费者兴奋和快乐的环境气氛和场所，使人们乐于在此消磨时间并刺激人们在此消费购物，该方案也因此最受开发商青睐。

　　设计手段

　　基于这一思路，在本方案采取了以下设计手段：

　　A．中心花园式广场，成为文化交流的媒介，别致的小桥流水、高水的热带棕榈树，营造出亲切、自然又充满时尚的氛围。

　　B．在广场中央的古船式建筑，唤起人们对厦门港口文明的回忆。

　　C．巨大的摩天轮来展示现代的发展高度，增强戏剧性效果。

　　D．设立露天大舞台，每天举行特色演出。

　　E．在地下室引入水景概念，再现威尼斯小城的风采。

　　平面布局

　　本方案在空间上采用对角线步行街、广场后移、增加旅游项目、儿童导游园等吸引人气措施，充分利用旅游、娱乐及大型百货的带动，做到每一个角落都有很强的吸引力，实现商铺的均好性。

　　从心理学角度讲，当人的大脑长时间受到一种刺激时，其兴奋和新鲜感会递减，而变换一种刺激方式时又得到恢复，因此，通过有张有弛的过渡空间，巧妙的空间形式，来增强商业空间的活力，避免出现会展型的大商场和批发市场型的小店面。

　　形象塑造

　　将厦门传统商业街中的南洋风格与现代风格相溶和，创造出一种根植于传统的商业建筑风格，同时充分利用膜结构和钢结构所表达出来的轻灵与精巧，将实用性与艺术性融为一体，产生强烈的艺术效果，营造一个地标建筑。

　　交通组织

　　为了避免复杂的人、车、货流的相互干扰，本项目采用了多层次立体交通设计方法，建立了地下、地面和地上二层等多层次交通系统。

　　首先，充分满足小型机动车的“可达性”要求，在整个商业区的边缘设机动道及地面停车场，人们下车后步行数分钟可进入任何一个处商场，也可进入地下停车场，就近停车，停车后直接进入地下商场。

　　其次，地面一层均为步行街道及广场，紧急情况也可做为消防通道，二层采用过街天桥、外廊、屋面步行平台相连，形成一套完整的步行系统，竖向则以自动扶梯、垂直电梯、楼梯将外层连结起来。

　　获奖方案二:传承文脉 感受生活


　　该方案的最大特色是提炼代表客家文化符号的土楼建筑风格，结合闽南商业文化的骑楼建筑，体现出浓郁的历史文脉，该方案也因此受到专家的普遍好评。

　　总体规划

　　1．根据地形特点规划设计了三条商业步行街环道

　　内环：为解决城市机动车道带来的干扰，设置下沉广场，并由此行成环道；

　　中环：由下沉广场辐射出去的第二条商业环道；

　　外环：连接主力店与商业店铺的第三条商业步行街。

　　三条商业步行街呈同心圆向外发散，三大主力店分别设置于四周，形成辐射状的商业布局，并在适当的位置设置开口，将各个商业街坊串连成一体，形成四通八达具有良好商业口岸的步行街区。

　　空间分布及形体结构

　　三大主力店和环形步行街的设置有很强的向心性。设计中充分吸收闽南地区客家土楼的建筑构成形式，通过符号的叠加重组，尊重地方特色及历史文脉。适当的开口，使建筑空间形成互有穿插相有联系的关系，结合屋顶形式及步行街的退层处理，加强竖向空间结构的向心性和聚合感，达到与历史文脉的和谐统一。

　　为打破以往环形商业步行街线型空间的单调和市民逛街无休闲文化的缺点，在每条商业步行街上都设置了大小不一的广场空间节点，形成了点、线、面结合，丰富而有序的商业空间形态。

　　交通体系

　　为避免用地范围内机动车道的干扰，本方案设计了一个下沉中心广场，并以此辐射及组织地下商业步行街，充分挖掘地下部分商业潜力。利用自然高差，人流自然过渡到地下一层带动商业流量，结合“骑楼”状商业环廊，自然拉动地上部分商业流量，从而使地下部分及地上部分商业联系顺畅、便捷。

　　地面机动车引入地下一层部分停车，与地下部分商业联系紧密，形成前店后卸货的商业布局，并通过各个垂直货流通道引向地上部分。保证商业货流联系快速方便，而16M宽商业步行街更考虑设置消防环道，大大减少了火灾隐患。

　　内外建筑装饰材料

　　主要建筑装饰材料以现代的立面处理手法为主，打破传统商业建筑材料的单调。主要立面建材采用建材如：石材、传统涂料面砖的同时，也大量运用金属漆、金属板材和玻璃等现代建材。铺地以耐用防滑的材料为主，并加入大量的绿化小品，使建筑更显有亲和力。

　　相关资料

　　明发商业广场用地概况

　　明发商业广场位于嘉禾路与莲前路交叉口东北侧的莲坂旧城改造地块，总面积约为16．64万平方米。按照规划，地块以商业用地为主，建筑面积要求在21．63万平方米以下，建筑密度在50％以下，容积率为1．3以下，并预留轻轨停靠站点。

　　受让人必须引进4家国际连锁知名企业（其中至少3家世界500强企业），否则每少一家支付违约金人民币5000万元人民币。

　　莲坂旧城改造地块因其地利、人流等因素，被业内人士认为是厦门黄金商业区域之一。

　　商业地产模式

　　16．64万平方米的用地面积，21．63万平方米的建筑面积，高起点的建设标准，莲坂地块成了今年最热的热点。莲坂地块引入SHOPPING－MALL模式已成定局，这一项目启动的直接结果是———催生“商业地产”模式。20多万建筑面积的SHOPPING－MALL，四家国际知名的连锁零售企业将成为格局中的核心。一旦建成，富山商圈的地位又将有一个质的飞跃。

　　这种新的商业模式的核心盈利点在于世界知名的商业企业进驻后给项目地块价格所带来的巨大提升空间。同时把已有的作为短线投资的中小店面开发和大卖场开发所带来的长期物业收租结合起来，保证了企业可以产生持续、稳定的现金流。

　　这种新的商业模式在某种程度上甚至代表了厦门未来商业物业开发的一种趋势。事实上，随着SM商业城、世贸商城的建成，这种商业模式已见雏形，甚至在位于厦门顶组商圈的中山路，旺宝荣商城也以引进国际知名卖场的方式开始了这种尝试。

　　莲坂大事记

　　2002年初，民革厦门市委会向市政协九届六次会议建议：“改造莲坂，建设厦门新商业中心”。

　　2002年7月27日，时任厦门市代市长的张昌平提出，要把莲坂建设成为东南沿海一带，交通便捷、商贸繁荣、生态型的一流高档商业中心区和旅游购物中心区、休闲步行区。

　　2002年8月28日，一期工程中A2区2002G03地块开始上网挂牌出让。该地块位于嘉禾路与莲前路交叉口的东北侧，面积达16．64万平方米，100％为纯商业用途，要求挂牌起始价为7．2亿元。

　　2002年9月18日起，符合挂牌条件的开发商开始摘牌；大莲万达曾是夺标呼声最高的买家。

　　２002年9月30日，摘牌最终结果确定。厦门明发集团有限公司以7．85亿元人民币的价格，将2002G03地块收入囊中，取得了这一地块的使用权，创下了厦门市一次性土地挂牌出让面积最大、起始价最高的记录。

　　2002年12月14日，莲坂三栋三四层楼高的楼房，同时响起沉重有力的锤击声，三家建筑公司，60多名工人，同时在十几个拆迁点展开拆除工作。

　　2003年1月15日，厦门汇成建设发展有限公司和开元区政府正式签约，全面代建代管莲坂新村拆迁安置房一期工程，成为厦门历史上第一家代建政府建设项目的外资企业。

　　1月16日，莲坂一期拆迁协议基本签订完毕。莲坂实际上已成为一座空城。

　　1月17日，莲坂开始大规模拆除。根据计划，新莲坂将在3年内建设完毕。 (厦门晚报)