图为 万达商业管理公司总经理曲德君
曲德君：各位同行，各位朋友大家好！
本来青岛这次会，很早就在策划这次会议，应该说在去年我们就想到，如果开这次会在哪个地方，可能在青岛比较好，海边比较美丽。夏季这个时间，气候也比较好。但是的的确确，没有想到来的这么曲折。(笑)所以很不容易，但是我还是赶上这次会议了。
我们以前参加过这种会议，我觉得今天站在这里，能够刚刚坐在这儿，听到大家在一起相互交流，感觉到这次会议真的是非常成功。其实在这里，我最高兴的是，其实我们一直以来都是从事差不多有将近十年，在商业管理这个行业，真正是随着中国商业地产的发展，在这几年当中，应该说我们作为购物中心的运营管理，我们通常把它叫做商业管理。这个行业，正在逐渐地发展和逐渐地成熟。
可能以前我们在开交流会，很多比较散，从不同角度谈。但是我觉得从刚刚四个小组，大家交流的问题当中，或者讨论的过程中，大家觉得真的这个行业越来越成熟，真的大家越来越关注商业地产的发展，更重要是经营的管理。经营的管理可能最重要是决定着我们商业地产发展的未来。
应该说最近几年万达的发展比较快，但是整个在中国市场来讲，商业地产发展是非常快的，可以说像雨后春笋一样。比如说拿宁波来说，原来我们2006年万达广场开业之前，宁波只有天一广场比较成熟，万达开了一个新的局面，在一定程度上改变了宁波商业的格局。但是目前来讲，在宁波据我了解或听说的，可能在建或者即将开业的商业广场或者是购物中心，差不多有将近十个，甚至超过十个。我们万达在宁波江北又拿到一块地，明年年底开业。其实作为商业地产来讲，发展很快，但是在这个过程当中，其实竞争会越来越激烈，风险会越来越大。
在这个过程当中，最终我觉得还是探讨经营的问题。借这个机会，我想去年在广州的年会，包括今年的年会，我们作为一个协办单位，我们只是作为行业当中的一员，希望创造更多的机会，大家能够在一起交流，作为我们这个业内的人士，能够用相互之间的交流，让我们中国市场上商业地产这个行业越来越成型，我们越来越专业化和标准化。
作为万达来讲，我想大家都比较关注，主要是因为它发展得比较快。利用这个机会，我把我们的做法和万达的管理，对商业地产的一些认识，我融合到一起，一并给大家做一些简单的介绍。
万达集团(企业专区,旗下楼盘)真正是从2002年开始进入商业地产，第一个项目是2003年1月16日开业，至今经过差不多6、7年的发展过程。在这个过程当中，最主要的是我们围绕着商业地产，经过这几年的发展，主要形成了自己的四大支柱产业。第一个其实就是我们的商业地产，就是购物中心，一个大商业购物中心。第二，我们建立了自己的酒店发展规划，目前已经建成和开业差不多五间酒店，未来的发展速度还是比较快。另外一个是文化产业，就是万达院线，是我们商业地产发展当中做出重要贡献的，是一个重要的业态。现在很多购物中心，里面都加入了电影院，对一个购物中心整体的业态组合和品牌非常重要。第四个部分，就是万千百货，是在客观形势逼迫之下，我们创建自己的百货品牌。从2007年10月25日万达广场开业的时候，目前为止开业的是四家万千百货，今年要开七个万千百货店。
百货业作为我们万达广场，或者我们所建的这种商业当中，是一个非常重要非常重要的一个业态组合。目前作为国内发展中心来讲，零售还是要占有一定的比重，这里面百货还是最主要的方式。零售是百货加超市或者加精品店。百货的支撑力还是比较强的。所以这是万达集团的发展，目前的四大块业务。
作为商业地产，就是大商业的这一部分，我们目前已经开业的是19个万达广场，今年要开业8个，明年初步落定17个项目，所以速度非常快的。今年的8个项目，目前为止，有4个项目基本上招商已经完成了，9月17日和19日，苏州和上海的万达广场，隔一天同时开业，10月份、11月份有2个，12月份还有4个，今年陆陆续续开业，4个基本上完成招商。另外还有4个，差不多招商显示超过80%。这是目前今年和明年的发展节奏和我们的一些计划。
第三部分，万达的快速发展，我们在发展过程当中，是有几个基本的原则。这几个基本原则，我们确定第一要按期开业，第二，我们一定要争取满场开业；第三，一定要稳定经营。 也就是说，我们要在快速发展当中追求速度，还要稳定发展，这是最重要的一点。
按期开业来讲，我们近几年所确定的万达广场的开业时间，基本上都是按照计划来举行的。也就是说，我们基本上是在土地摘牌的时候，或者动工的那一年，把整个计划准备好了，确定了开业时间。我们一定会按照这个时间按期开业。其实按期开业对商家来讲非常重要，他的开店计划和他的备货计划都是围绕大时间节点走的。这一点是非常关键的硬指标。
第二，满场开业的基本原则。满场开业，现在来讲，主力店通常基本没有什么太大的问题，精品店这块一定要争取在租金和你的招商、定位寻找比较合理的平衡点，最终来确定到开业之前要按照这种开业的倒排计划，完成满场开业。满场开业会同期营造商业氛围，能营造市场的竞争能力，对于每个商家也是非常公平，大家在一起共同渡过这种培育期，能够迅速地拉升我们整个购物中心的经营销售业绩和经营的提升速度。所以这一点，我们始终把它确定为一定要力争满场开业。我们之前开业的都做到了这一点，而且今年要开业的项目，目前为止可以肯定地说肯定会实现满场开业。
第三，稳定经营。这与很多因素有关，包括规划和业态。在规划当中，或者做商业项目当中，经营最关键，如果前面发展五个，后面又有三个，整体经营波动比较大的话，会耗费大量的精力，而且会影响你的战略伙伴跟你同期的发展。对于每个商家来讲，我们积累的连锁客户越来越多，是因为在每个店当中，进去以后，经营都能够实现预期的目标，甚至超过预期的目标。这样合作伙伴会越来越多，合作伙伴越来越多对你的快速发展是一个重要的支持。
