上图：深圳市鸿隆商业管理有限公司副总经理胡文明
购物中心做为21世纪商业的升级版，在全国各地热情高涨的开发，我国通过近20年的开发、经营，由探索—发展—调整—连锁—再发展的历程来看，有成功、有失败，包含着一代从事购物中心人的酸甜苦辣，每个购物中心都是一个跌宕起伏、精彩传奇的故事。但总的来讲，还是积累了一些非常宝贵的经验，培养了一大批专业人才。
购物中心在开发前后，特别是开发之前对市场及商圈的了解与研究情况决定着后期经营的优劣，是规划、定位、布局的最重要的也是最基本的依据；可以这样下结论，这项工作做的好，那么就等于成功了一半；因为购物中心是商圈（或商业中心）的核心，主导着商圈的发展方向，带动着商圈的繁荣，甚至整个商圈的主营业态也是结合购物中心的定位而定的。所以我们要研究市场与商圈，只有熟悉掌握这些情况，我们才能有目的的开发购物中心，经营好购物中心，才能谈打造商圈，推动商圈发展。特别是在当今全球市场经济一体化的环境下，国家之间、城市之间、行业之间，都存在着直接或间接的竞争，商圈之间的竞争更是显而易见，做为购物中心承担着提高商圈整体竞争力的历史使命。因此，我们将购物中心的开发与经营的着眼点不能只放在项目本身，而是要联合商圈内所有商家，整合资源、共谋发展，路就会越走越宽，越走越远。
首先，从数据上来分析购物中心的发展，以我们港隆城为例，她是深圳市宝安区第一家购物中心，也是典型的区域型购物中心，她的发展具有一定的代表性。今天的港隆城规划布局，并不是开业之前就完全确定好的，而是在不断的调整与演变着，将来还会继续。这里的一组数据可说明改变的情况，开业前规划的业态结构为：购物类占75%、餐饮类占15%、休闲娱乐类及其它占10%；开业后一段时期为：购物类占69%、餐饮类占28%、休闲娱乐类及其它占13%；现在为购物类占52%、餐饮类占28%、休闲娱乐类及其它占20%。通过上述一组数据可以看出购物中心的经营是一个动态和持续的过程，不是始终不变的。当然餐饮、休闲、娱乐类业态占面也不是平均分配进行规划，港隆城现在的布局就是每层楼都有一至两个核心主力商家，连点成线，带动整层同类与不同业态共同成长，同时连线成面，推动整个购物中心业态的丰富和发展，从而成就购物中心所在商圈的核心地位。
