邹蓝：美国商业地产 狼真的来了

商业地产会否倒下，次贷危机爆发以来已经说了多次。这一次，狼或许真的来了。美国彭博财经新闻社１１月１１日报道称，美国Ｚｉｓｌｅｒ资本公司总裁Ｚｉｓｌｅｒ根据自己的研究得出结论：“对于美国商业地产市场来说，一场史无前例规模的危机正在到来”。由美国房地产投资受托人理事会编制的商业地产的季度回报情况表示，包括公寓、酒店、厂房、办公楼以及商店等等，美国商业地产过去五个季度的回报都是负数。这是１９９２年以来延续时间最长的低谷。
　　
　　Ｚｉｓｌｅｒ在最新编制的报告中说，美国商业房地产的价格，从以前最高时候的峰值下跌了３０％到５０％。这一狂跌将资产价值贬为负资产。他还测算，房产主们将有５０００亿到７５００亿美元的抵押债务到期无法偿还。这个数额相当于４年内要到期的贷款总额１４０００亿的５４％。
　　
　　这份报告说，多数贷款项目的价值将损失一半。许多银行将因此而失去流动性，因为它们不得不将自己持有的资产减值。从租金回报的角度看，美国商业房地产现在严重不景气。除了高空置率影响现金流，对美国商业房地产业打击最大的，就是办公楼宇等物业估值的大幅跳水。穆迪的报告也显示，美国商业房地产的整体估值从２００７年１０月份下滑了３５％以上。现在，美国很多写字楼估价大幅下滑，原本资产数十亿计的写字楼物业拥有者，也开始变成“负资产”。
　　
　　目前，物业管理经理正成为美国银行业招聘的一大热点。因为它们已经收留了不少欠贷的房子，预期未来还要增加，需要人手来管理。美国一家公司的董事总经理肯尼斯·麦卡锡曾就此评论说，现在我还没有看到商业房地产市场到达底部。我想这个市场的底部到２０１０年中期才会真正到来，因为商业房地产市场是一个滞后宏观经济的市场。