上图：保利华南营销总监张亮
吴：保利水城这个项目选择在佛山这个二线城市投资开发是出于主动的考虑还是被动的？
张：主动考虑居多，首先第一点来说，我们觉得所有的房地产开发也好包括商业地产开发，它最大的空间是什么呢？我们经常都要用两个指标去衡量一个东西：一个是经济指标（主要是GDP经济总量）另外一个是一个区域内的城市化的发展水平。（人们居住的品质，商业网点的品质、规模、商品的种类。）我们认为如果一个区域他的经济水平远远高于他的城市化发展水平，那么这个区域对房地产来说就意味着是个很好的契机。但是这个契机有个核心点，正是由于这个区域内它原来缺乏一些商业性的配套，这也是他的城市化水平不能提高的原因，可能纯住宅的开发，单纯的开发它的销售水平以及价值相对是比较低，而对于商业地产的开发来说，他的价值就比纯住宅的开发更高些。所谓的二线，另一个方面他跟广州地区不一样，那么对于那种情况下这个城市急需增加他的城市化水平，你要去这个城市建一些高档的五星级酒店，还有这一些上规模上档次的购物中心，那么政府在整个土地政策上面，包括投资政策上面，他会给你一些倾斜，你好比上海他买一块商业地的价格可能会比一块住宅更贵，有的时候他的地价3、5、6万，所以我们的核心要点首先要从大的宏观上面了解他的区域的人力以及潜力，另一个方面这个区域的政府能有一些契机能够让发展商去参与，参与这个城市化的改造和提升，那么此时就是复合地产模式经营的很好契机了，当然佛山这个城市区域还有一个特点是它离广州距离非常接近，那么在运作的时候就会做到资源的节省，比如说，对于卖场而言他在国内多设这样一个点，对于物流来说其实变化不大，那么对于消费群来说它可以部分共享广州的消费群，无论从供应链来看还是从销售部分来看，实际上这个过渡都会比比如湛江、江门这些区域会容易的多。当然当时都没考虑后来的这个广佛同城一体化这些因素在内，只是说这些区域的相近性和佛山在全国的经济实力的排名前十的能力比其它区域要好很多。
吴：题外话：总部对于保利水城有没有说规定多长时间收回投资？
张：这个可以分两个方面算，第一，水城属于复合业态，对于购物中心，不是本身在承担一个投资回报。我们的一号公馆还有西街的商业街两个加起来已经卖了20多个亿，如果说从直接投资来说，这两个业态能卖完，基本上跟我们这个购物中心，以及酒店的这2个投资来说已经基本相当了，但要考虑到税费，可能还要再投点钱，但总体来说，已经有一部分物业的出租，已经大大的减轻了我们现金回收的问题了，另外一个方面，单纯考虑来说，我们的考虑今年实际上是开业第一年，我们也给了租户一些大的优惠，比如给大的租户半租免息、还有一些大的优惠，为了前期经营好，我们进行的一大批的促销活动，所以说今年是肯定不赚钱，肯定是赔的。而且我们要培养市场的话即使明年亏损，我们也无所谓。从现金流平衡来看，能在三年内现金流平衡略有高升就够了，对于投资来讲，已经有其他的部分去承担了。所以，不能单纯的以一个购物中心来计算投资。
