北京巨库投资“难觅酷劲” 专家解读“硬伤”

在安定门外大街的东侧，巨大的“巨库”字样引得路人侧目，在“巨库”大幅招牌的旁边，还有一条标语式的路牌广告显得标新立异，“还走？巨库到了！”——巨库究竟何物？

　　实质上，所谓“巨库”实为商铺，且是被业内认为已经走在危险边缘的室内产权式商铺。所谓室内产权式商铺是指，在大型综合性商业设施中，项目开发商向投资者出售商铺的独立产权的商铺，也被称作独立商铺。

　　如今，被看作是独立商铺投资失败典型案例在其销售期间颇为引人注目：“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点！”——这就是定位于35岁以下时尚青年的“巨库”新青年时尚卖场喊出的响当当的口号，当时着实吸引了不少投资客目光。

　　不仅如此，当时处在营销阶段的“巨库”还声称，自己提供的是北京商铺市场的稀缺产品——精装产权小现铺，并称此种产品形态将北京市场类商铺只租不售的游戏规则，将给予投资客更大的回报空间，然而，今天看来这一切无异于”水中月、镜中花”。

　　巨库投资 “难觅酷劲”

　　如今，在SOHU焦点房地产网和搜房网的写字楼项目的论坛上，可以找见不少转让“巨库”产权商铺的帖子，其内容大同小异，都将“巨库”冠以“旺铺”的称谓，并描绘了未来丰厚的投资回报，至于转让原因，大多是“本人欲出国”等“不可抗力”。

　　难道真是这些“不可抗力”让小业主放弃了未来的丰厚的投资回报前途？不尽然，知情人士告诉记者，发这类帖子的有两类人：一是“炒楼花”的“楼虫”；二是因为巨库投资回报不佳，半路出手的“小业主”。“现在项目都开了将近4个月，更多的可能是商铺的业主。”知情人对记者说。

　　然而，更多的人却对“巨库”投资回报的真实情况沉默缄言，几位小业主虽然向记者表示”巨库”的商铺投资令其难以维系合理的投资回报，但问起究竟亏了多少，这些业主却都含糊其辞，“还想出手呢，不好透露”成为了最好的拒绝理由。

　　为了证实“巨库”真实的营业情况，记者特意选择客流量最大的双休日来到位于安定门外大街的“巨库”进行实地探访。11：30分，时值零售业的黄金销售时段，但是，租用“巨库”店面的仙踪林蒋宅口店只有６位客人；只开业一半面积的“食库”依然可以轻松找到空位；“巨库”一层东北的轿梯和东南的滚梯开业以来就没有开过，附近的商户叫苦不迭；运动100不来了，三楼将重新招商，大部分租户酝酿着撤租，少数租户舍弃管理费毅然撤租……

　　记者看到，“巨库”二层东面的一个服装摊位，张贴着“狂甩，20元一件”的告示，却仍然是门可罗雀，老板无聊地坐在一边。记者在与其攀谈中了解到，由于摊位地点不好，再加上整个商场人气不旺，他已经准备甩货撤租，即便是舍弃了押金不要，也不能再在这里赔钱了。老板语气平缓，有些无奈又有点遗憾。她告诉记者，就算是20元一件也招揽不来客人，甚至有一天直到下午3点，也只进账20元。

　　二层的一个军用品摊位，记者在铺子里呆了半个小时未见一位客人。商铺老板告诉记者，他还算二层摊位中销售不错的一家，即便如此一个月的收入还不够交租金。好在商场延长了免租期，可以勉强维持。

　　如此局面，似乎足以解释为什么有不少小业主急于出手的原因了。虽然难于获得巨库投资回报的实际情况，但冷清的经营状况显然难于造就理想的投资回报空间。

　　专家解读巨库“硬伤”

　　最近，“巨库”的一干小商户联名要求市场部降低租金，以保证商家收益支出的平衡。一位商户表示，开业半年来，他在这里每天做一笔生意已是平常的事，可怜的一点流水根本无法支付租金和成本。

　　据调查，“巨库”是一由精品店组成的小商品市场，业态要求市场主要靠人流量带动经营。目前巨库的租金基本在300～400元/平方米。

　　一年多前，“巨库”实行售后包租，在短短半年时间内，总面积为3万平方米的店铺即销售一空，当时投资客的踊跃程度可见一斑。然而，开业半年来的冷场则不似当初设想般令人鼓舞，有家媒体的报道称它已“风光不再，难觅酷劲”，“时尚向巨库看齐”的口号再不能令人侧目。小商户们惨淡经营，承诺2年期、每年支付8%的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。业内人士在分析其个中原由时指出，巨库在一开始就埋下了失败的种子。

　　定位偏差无消费力

　　正所谓思想力决定行动力。定位于35岁以下时尚青年的“巨库”新青年时尚卖场，无论从包装设计、概念、商场内的装修和宣传攻势等各方面都花费了心思，在当年的商铺市场颇具影响。但“它开在一个不该开的地方。”中原商业策划部经理蔡宇翔说。

　　“巨库”位于安定门内蒋宅口，其前身是号称“北城万通”的北京嘉信长城小商品市场，先期定位吸引18岁到35岁之间的消费者，该年龄段中时尚青年和白领居多，而蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是80～90年代建造的房屋，居民年龄在40～60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具备一定消费力。

　　此外，作为体验性消费卖场，巨库的客群还应是其他区域的目的性消费人群，这些时尚男女一来仰仗特色商品的吸引，二来依托交通的支持，如他们钟情于SOGO、东方广场、西单等区域的商场。巨库所处的区域虽看上去靠近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥堵、停车位不足，如果没有特殊需要，很难想象时尚男女们会拔冗前往。

　　产权分散无法经营

　　据介绍，以室内产权式商铺销售的“巨库”，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平米到二三十平米之间，这样的商铺总数共有近千家之多。

　　这类操作模式在京城并非巨库首创，早年的万通小商品批发市场等店铺就是代表，其投资失利都曾令业界对室内产权式商铺投资市场产生疑虑。

　　基强联行北京公司总经理陈永东表示，产权分散后的商铺投资之所以失败，主要因素是：商铺无法形成统一经营，经营费用无从获取。商铺经营一般都要经过一段培育期，在此期间，由于产权分割后，小业主多考虑自己的利益，很难统一所有投资人的意愿去经营商铺，即便有人牵头，大量的广告和促销费很难找到落脚。从正常情况看，支出的来源大多是向商户收取管理费，刚刚开始经营，商户的收益情况最不稳定，如果经营好，租金提高没问题，而一旦商场整体经营不好，商户可以提前退租，最多损失押金，但投资者的利益便无从保证。

　　规划缺失无以回报

　　以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域，巨库一开始的规划定位还算明确，购物体验式卖场打破了京城传统的商铺经营模式。然而这一新颖的商铺模式没能在蒋宅口找到适合的土壤。

　　业内人士表示，体验式卖场需要有特色经营的商户参与，并且经营商户多，客户的选择余地大，但京城真正有特色的商户不多，而选择到巨库的特色商户更少。已然活跃京城的西单77街，有很多商户都是首次进京，招商的成功一方面源自地段的优势，另一方面新加坡零售服饰店品牌“77街”的招牌颇具号召力。

　　缺乏招牌店的巨库很快面临巨大招商压力，在此情形下，开发商不得不降低了商户选择和品质等方面的标准，体验式卖场最终流于形式，沦落为一般商品市场，无法保证实现当初预期的租价和收益。投资客的梦想毁灭了一大半。 (《楼市》杂志 文/特约记者 朱铮 首席记者 李乐 摄/马凯民）