商业限外令取消只因预期太低迷

      深圳规划国土委17日内部发放一份《关于香港人购买的商铺写字楼的紧急通知》，要求停止执行原市国土资源和房产管理局发布的限外令政策。 

      与住宅物业的高歌猛进不同，商业物业依然在谷底徘徊。深圳取消商业物业限外令，无疑是想拉动商业地产、拉动商业。其背景是，国内国外商业地产依然哀鸿一片。 

      以美国为例，虽然住宅地产开始企稳，但是资诚会计师事务所旗下K orpacz房地产调查机构15日发表季报指出，美国商用房地产市场要到2012年才能恢复成长，主要是因为各大企业目前依旧谨慎控管支出，不愿负担多余的商办租赁费用所致。 

      国内商业地产同样不容乐观。戴德梁行监测的数据显示，广州甲级写字楼空置率居高不下，租金继续下降探底；中原地产市场研究部新出的10月商业市场报告数据显示，刚过去的10月份，深圳商业的批售面积和成交面积环比大跌7成以上；11月初，上海徐汇区南站商办地块推介会上，南徐家汇两幅占地面积22.83万平方米、建筑总体量达63万平方米的商办地块首次亮相，遭到冷遇；北京呢，SO H O中国董事长潘石屹透露：“目前外资抛售写字楼的现象很多。” 

      住宅地产热而商业地产冷，正是实体经济过冷、虚拟经济过热的现实写照，说明商业生态依然未能恢复，投资商业地产不知道未来能否收回成本。 

      商业地产的投资色彩相对稍弱。失业率、消费指数、商业景气度等实打实的经济指标都有对商业地产产生巨大影响，而投资性的住宅地产却与商业景气等关系不大，更容易受到储蓄、人口红利、货币发行量等金融指标影响。为此，11月11日，有香港“楼神”之称的李嘉诚旗下长江实业集团执行董事赵国雄提醒内地投资者，住宅物业与商业物业有不同的运行规律，不要随便去抄商业物业的“底”。商业地产虽然可以通过买卖有炒作空间，但总体而言，商业地产受到租金的拖累，只要商业低迷、租金下降，商业地产难以望住宅地产项背，一飞冲天。 

      中国地产限外令一而再、再而三地推出、取消，与房地产市场的周期基本一致，属于较为短视的投机主义行为。 

      2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》(即171号文件)尘埃落定，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产作了严格的规定，以抑制房地产行业过度投资。到2007年3月，商务部出台的25号文件出台，重新表明了严格限制外资投资房地产的态度。但2009年7月，为抑制外商直接投资(FDI)连续7个月的负增长，为推动房地产市场，一份关于稳定外商投资的包含42条具体建议的建议书由商务部提交至国务院。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑：商务部建议联合外管局，对外商投资房地产企业外汇登记手续进行简化和适当放宽。如果这项意见得以实施，外商投资房地产将获更多便利。此前的4月24日，港澳台购买深圳住宅的限外令正式取消，但商业(包括商铺和写字楼)部分一直没有放开，现在，商业地产也彻底放开了。 

      短期的政策如同过家家，无法形成明确的预期，今天定明天改当然可以吸引一定数量的购房者，如深圳住宅物业目前香港购买者已占三成，但可以肯定，在不稳定的政策预期下，能够吸引来的几乎都是投机客。与其政策朝三暮四，还不如下决心提升商业信心，让从事商业者有利可图，商业地产价格自然会上升。