随着北京市住宅地产的逐步成熟与发展，商业地产的高利润正在被各家开发商所重视。自2002年以后，几乎每一个房地产项目都增加了商业部分的开发，小则住宅底商，大则商业裙楼，更有如世纪金源已退出住宅市场而投入到商业市场的开发，以追求更高的开发利润。世纪金源shopping mall的出现，创造了亚洲最大的shopping mall的记录，大大震撼了北京市场。以下，将简要的谈谈北京市场中shopping mall的分布、发展前景等因素。
目前，北京市场上在建、待建的定位于shopping mall的项目有10家之多，总规模在200万平方米以上，具体位置如表所示：
物业名称 位置 规模 竣工时间 建筑规划形式
建外SOHO CBD区域 80000 2006 商业街群
华贸中心 CBD区域 180000 2006 独体商业楼、独立商业街
北京万达广场 CBD区域 80000 2006 独体商业楼、独立商业街
中关村广场 中关村 200000 2005 主要为地下空间
世纪金源MALL 石景山 680000 2004 独体商业楼
大钟寺商业广场 大钟寺 200000 2006 独体商业楼
北京MALL 亦庄 400000 待定 待定
东华国际广场 东直门 待定 2006 独体商业楼
菜市口国际商城 菜市口 210000 待定 待定
规划MALL 东北部区域 待定 待定 待定
从上述图表可以看出，未来几年内北京市大规模、多功能的商业设施市场表现相当活跃，总体放量十分巨大，2005年至2006年将是北京市商业物业市场供应最为突出的阶段。较大的供应将填补局部区域的市场空白，促进区域商业市场的成熟和完善，促进了多元化商业中心的形成，但是与此同时，较大的供应将产生消费资源的分流和区域化等现象，消费者选择余地的加大将直接导致北京市商业市场竞争趋于激烈化。
总体而言，上述大型shopping mall的供应，在地理位置分布、规划特点等方面表现出一定的规律性，主要特征如下：
北京市早期规划的大型shopping mall项目，如世纪金源MALL、亦庄北京MALL、东北部地区的规划MALL等，均分布在四环外部,地理位置相对城市中心较远。此类项目在规划过程中吸收了国外大型shopping mall的建设特点，远离城市中心，选择在城乡结合处、城市边缘地带进行大规模的商业经营活动；同时，由于土地成本、建设思路等原因，此类shopping mall单体规模均十分巨大；
上述大型shopping mall项目的建设，除世纪金源外，目前均处于停滞阶段，开发前景不确定。导致此种局面，主要是资金不到位、前期招商效果不佳、市场前景较差等原因，由此可以看出，目前阶段北京外部区域大型shopping mall的建设操作难度相对较大；
从上述图表可以看出，除外部区域大型项目外，目前在四环内部、三环沿线节点、甚至二环在建或拟建的大型商业项目开始拔地而起。此部分物业如大钟寺商业广场、东华国际广场、CBD商业组团等，体量基本控制在20-30万平方米左右，地理位置的内沿、规模的统一性成为此部分商业物业开发的特征；
上述内部大型商业物业，基本选择在交通节点或区域商业中心建设，由于距离较近、商业基础良好、总体规模可控性较强等因素，在建或部分竣工项目的招商甚至经营状况良好，随着总体工程的完成，势必将成为局部区域的商业中心；
综上所述，北京市大型shopping mall建设的地理位置分布，体现了一定的规律性，即由初步规划的城市周边逐渐向城市中心，特别是二环、三环沿线靠拢，由此趋势可以看出，目前市场状况，靠近城市中心的大型商业中心应更具有活力。
按照北京市大型商业物业发展规划部署，拟定将在东、南、西、北外部区域建设至少四个shopping mall，但是随着市场的发展与变化，大型商业物业却出现了向内部区域扩展的状况，咎其原因，北京市发展此类物业主要将面临如下几个问题：
第一，商品种类供应不够，shopping mall业态组合将出现矛盾。目前北京的商品数量大约20万种左右，而世界商品种类大约为150万种，以现阶段北京商品种类的搭配不足以支撑规模庞大的超大型商业物业商品种类十分齐全，商业功能十分完善的经营运作体系，由于规模过大，将直接导致物业内部业态组合重复、矛盾等现象，从而影响整体物业的商业效果，甚至将出现空置，未来商业经营将面临较大的压力；
第二，北京内部区域商业正处于升级阶段，相当长时间内将仍然具有较强商业吸引力。随着北京商业市场的逐渐成熟和完善，现状存在的各大商圈正向更高层次继续升级，其商业影响力、吸引力正在加强，现状主要商圈的商业地位将不会被其它物业所取代，商业繁华板块、商业价值较高的物业将仍然存在于城市中心地带的区域核心位置。由于之前的大型商业物业多集中在二环内及其沿线并逐渐饱和，未来二、三环之间或三环沿线的物业，将可能形成对于传统商业中心的冲击，产生较大的商业影响；
第三，消费者对于外部shopping mall的消费意识表现一般。由于消费惯性的影响，北京市消费者对于城市边缘区域的大型购物场所反映一般，长期养成的消费习惯将不会在短期内发生改变，外部区域大型商业物业缺乏足够支持其良好经营的消费支撑。
第四，私家车占有量仍显不足，消费模式有待改进。虽然目前北京市私家车占有量明显上升，但总体而言，对于支撑以驱车购物为主的大型城市边缘shopping mall的消费模式而言，仍显不足。一方面，北京市消费观念有待提高，另一方面，消费者驱车购物、一次性购买大量商品的消费模式尚不具备经济基础，距离、时间、代步工具均是此类物业长远发展的障碍。
综上所述，通过对北京市现状大型商业物业供应、分布及此类物业的发展预测分析可以看出，实际上，目前阶段此类物业发展前景并不十分乐观，市场期望值并不高，未来商业经营面临的市场风险较大。
（作者：蔡宇翔）
