九成烂尾楼紧贴刚性需求重生

工体北路的中宇大厦，地理位置优越，外形流畅简洁，每天每平方米租金高达6元，眼下已成为不少国内外机构办公场所。看着今天的繁华，人们很难想像在十年前它曾有个沉重的绰号：京城第一烂尾楼。据调查，北京市曾有烂尾历史的项目近50个，甚至连朝阳门、西直门这样的金角旺地也曾有过煞风景的半拉子工程。现在，这些烂尾项目有的已经光鲜亮丽地落成，有的在加紧建设，只有极个别还在待价而沽。由于九成烂尾楼获重生，当初发改委、规划委、建委、国土局成立的“半拉子工程整治小组”这个临时机构已经取消。

出手 买“楼”比买地还划算

东南四环外十八里店桥的自主城开办预售许可证了；东三环的光华路SOHO2地下部分的施工许可证也刚刚办理成功，很快就要开工了。这两个项目，一个前身是“瑞之杰大厦”，一个前身是“民源大厦”，都是有名的烂尾项目，而且烂尾时间都长达十年以上。在2007年，也就是北京地价开始明显上扬的时候，几乎是同时，这两个项目都有了新东家。

瑞之杰大厦的新东家是北控京泰集团旗下陆港公司，3万多平方米的建筑面积以9800万元的价格成交。2007年正是北京地价开始飙升的时候，陆港公司的收购价格折合下来每平方米只有3300元，而这个价格，比直接买地还要便宜一半。

而民源大厦的新东家则是潘石屹，潘石屹在近两年得了一个绰号“破烂王”，他在最近的6年间收了6个烂尾楼，包括上海的东海广场、中关村[6.85 -0.58%]的金和国际、民源大厦等。被更名中关村SOHO的金和大厦位于西北四环内、中关村西区的核心位置，潘石屹收上来的楼面价是每平方米15000元，比中关村地区四环外拍卖的地块单价便宜了至少1000元。

这一次潘石屹用10.29亿元从任志强手中购得约18万平方米的民源大厦，并更名为“光华路SOHO2”。这个CBD最后一个烂尾楼的易手，算下来折合楼面价不过每平方米5700元。

烂尾楼复活，价格是关键。有“北京第一烂尾楼”之称的中宇大厦被北京城乡[10.60 0.95%]以1.2亿元的价格收入囊中的时候，旁边的4号院地块正好开始拍卖，高置投资以5.1亿元的价格竞得。算下来，4号院土地每平方米楼面价11000元，而中宇大厦转让楼面价每平方米仅8000元。

每一个烂尾楼背后都有无数繁杂的法律纠纷、无数的利益纠葛，烂尾楼的新东家接手这些工程时颇费周折，但精明的开发商算过账：在土地价格飞涨的当下，烂尾楼所在地往往是黄金之地，这样的位置土地少得可怜，而价格又高得吓人，因此买“楼”比买地要划算得多。

改造 综合项目改住宅

收上来烂尾楼是一定要改造的，改造方案有推了旧楼重新盖的，也有只是进行内部设计调整的，其中不少新东家都盯上了刚性需求。

曾因某能源巨头团购引起关注的凯德华玺在2007年以前是“和风相府”项目的最后一栋楼，2007年8月易主凯德置地，后者接手后除了把外立面从稳重的灰黑色改成了绚丽的彩色，而且把原来小户型公寓+写字楼+商铺的格局打破，取消写字楼，减少商铺，把一半的小户型公寓改成二居室和三居室。

“原来的设计非常适合投资，但我们经过调查后发现附近适合投资的同质项目太多了，就增加了适合居住的面积。”凯德置地项目负责人介绍，“事实证明现在卖得最好的正是二居室和三居室。”

“瑞之杰”的新东家更有决心，已经封顶13层写字楼被推倒重建，新的方案是时尚的LOFT。“我们发现南城年轻人置业的很多，而LOFT很适合年轻人，我们的自主城定位正是年轻业主。不过立项改不了，还是综合立项，因此使用年限变不了，还是50年，而且从2000年算起。”京泰集团有关人士遗憾地告诉记者，“使用年限到期后如何办理政府还没有相关政策，不过相信很快就会有了。”

综合项目改住宅，除了“傍”着刚性需求，开发商还有更“谨慎”的考虑。一位开发商告诉记者，商业地产收益高但风险大，和住宅项目相比，商业地产的现房销售多、尾盘多，如果没有强劲的资金支撑到现房销售，很容易形成烂尾；而住宅项目如果策划得好可以在期房时期全卖光。

续建 安全隐患须消除

一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手“烂尾楼”不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间。不过烂尾楼在风雨中矗立多年，再行续建最让购买人担心的除了再度烂尾就是工程质量安全了。

北京市市政工程设计研究总院的新办公楼在西直门的枫蓝国际，枫蓝国际也是一个著名的烂尾楼工程，市政院有关人士告诉记者，接手这个项目之前，院里专门对楼体进行了仔仔细细的检测，确认没有质量问题才安心购进。

购买民源大厦潘石屹捡了个大便宜，也捡了个大麻烦。民源大厦从1993年开始建设，但从2000年起就被发现有安全隐患，2006年时有关部门明确提出：“民源大厦工程已出现较大安全隐患，基坑紧邻世贸国际公寓两栋20层塔楼和一栋20层居民楼，并且使馆区的市政管线经过基坑边缘。基坑的加固支护方案是2000年基础抢险施工时按照5年承载能力设计的，目前已到时限，基坑边沿已出现桩间土流失现象。”

潘石屹2007年底接手这个项目后花了2000多万元打了378根护坡桩，但“隔壁”的世贸国际公寓部分业主还是发现小区楼房出现墙体开裂，甚至下沉的情况。为了避免建筑基坑对周边现状建筑造成安全隐患，市规划委不得不在项目的地上部分规划许可证尚未办理的情况下，先行办理了项目地下部分的规划许可证，市住房城乡建设委随即也办理了项目地下工程的施工许可证，为的就是建设单位尽快进行基础施工，以保证周边建筑物及使馆区市政管线的安全。