据今日投资在线分析师统计数据显示，房地产行业最近两周持续受分析师关注，本周仍位居分析师关注度排行榜首位。
房地产行业持续受到关注的主要原因之一是中央经济工作会议对房地产的定调。此次会议仍把房地产作为拉动消费和经济增长的手段，这说明即使经济危机已过，房地产对拉动投资的重要性有所下降，但从需求的角度来说，房地产对中国经济的持续发展仍十分重要。会议还强调了对改善性购房需求的支持，机构认为这实质上就是承认了“二套房”的合理性，因为从操作层面上来说，根本无法清楚界定“改善性购房需求”和“投资性购房需求”，因此，我们可以进一步确认，未来“二套房”政策不会有大的变动。
后期，政策变动还有两个重要信号窗口，一是“一年期”优惠政策是否延续，二是2010年初房地产信贷是否重新放松，这会进一步影响市场对房地产政策调控的判断。机构认为，“一年期”优惠政策存在取消的可能，但是税收政策从来不影响市场趋势；而对于房地产货币政策，我们基本可以肯定不会发生大的改变。目前某些银行表面的政策收紧主要是因为年底信贷额度的紧张，待2010年信贷额度重新放开，地产信贷情况将重新宽松，市场对房地产政策的担忧会进一步消除。
从近期房地产行业的市场表现来看，近半年，房地产行业的涨幅仅超越沪深300指数3个百分点，较两周前统计数据缩窄了近10个百分点的涨幅；显示房地产近期走势较弱。机构认为，从今年10月开始，尽管房地产市场量价均表现很好，但对政策的担忧导致房地产股票跑输大盘。此次中央工作会议上的政策表态，有利于市场缓解对房地产政策担忧的，并增加对明年房地产市场量价表现的信心，地产行情有望启动。从近一周的表现来看，房地产行业已开始小幅超越沪深300指数。
从盈利情况看，由于多数城市1-10月累计销量已达08年全年销售的170%，销售好转将直接带动房地产公司业绩的改善，考虑到1-5月销售更多是降价促销，并且销售额结转为销售收入在时间上存在滞后性，因此，地产公司09年业绩超预期的幅度不会太大，但由于房价从09年下半年开始将看涨，价格上升将大幅修复企业毛利率，2010房地产公司业绩将大大超预期。数据显示，09年房地产行业的盈利增长近50%。
从估值水平看，截至2009年12月8日，房地产行业平均PE和市场平均水平基本一致，房地产行业PE10为22.76倍，低全部A股平均水平，低于06年至今的均值1.49倍。考虑到10年商品房销售面积同比增长17.19%，开发投资同比增长23.05%，房价存在加速上涨的趋势，土地市场的旺盛，同时考虑到10年全年行业毛利润存在36%以上增长的可能性，因此，行业估值水平仍有较大的提升空间。
时间接近年底，一年的地产股投资值得我们进行梳理。今年整体地产股投资分为几个思路：去年年底到2季度处于过往投资思路阶段，典型的趋势投资，也是大家最容易把握阶段；2季度过后，房地产市场显现最枪眼的并不是价格和成交量的恢复甚至新高，而是土地市场的疯狂，所以拥地为王；3季度调整后，2线城市机会开始显现，当然一些3线企业也鱼龙混杂一起“繁荣”。
全年地产股投资呈现几个特点：首先，趋势性机会延续时间减短，全年只有很少时间属于这个阶段，即使到目前量价继续高位阶段，该机会已经不明显。其次，地产股估值逐渐下降，经历了以PB衡量之后，市场仅以预期收益20PE为顶峰，显然比07年大幅度下滑，这也反映市场对未来地产行业的态度。最后，投资标的增多，组合投资效果要逐步明显。无论是土地储备丰厚还是重组再造等类型，今年整体性机会都比较突出。这3个特点明年将持续，值得继续关注。
选股思路
国信证券推荐两类公司：一类是，拥有大量优质、低成本土地储备的全国及区域龙头公司，如“云天星球”和“保招万金”，看好保利地产、招商地产、云南城投、中天城投、首开股份、苏宁环球、华发股份、滨江集团，该等公司价值将受益于房价和地价的快速上扬；另一类是，资产重组和资产注入的公司，房地产行业证券化率低，90%以上的资产和公司未上市，而地产公司IPO一直限制较多，资产重组和资产注入是地产板块永恒的主题，看好大股东土地多、重组方实力强的公司，如，广宇发展、中航地产、ST鲁置业、ST东源。
未来房地产业长期向上
河南财经学院研究院常务副院长、房地产经济研究所所长李晓峰博士：
我把2007年到2009年的房地产业做一个简单的回顾。2007年的“9·27”房贷新政是一个分水岭，此后的房地产市场进入了一个大规模的调整期，主要表现是成交数量的快速萎缩，而且是大幅度的萎缩，在有些城市里还表现为房价的降低。调整一直持续到2009年年初，2009年春节过后，房地产市场迎来了一波“小阳春”行情，显露出快速复苏的迹象。进入夏天之后，郑州的房产成交量连续几个月突破了一万套，而在此之前，仅有2007年调整之前的一个月突破了万套大关。自住需求、改善性需求裹挟着投资和投机需求，促使房地产市场不断繁荣和升温。
现在2009年已经接近尾声，2010年的情况会怎么样呢？把握房地产未来的发展情况，要分析长期因素和短期因素，长期因素决定基本形势，短期因素决定短期内的波动变化。归纳起来，长期因素是五个方面，这五个方面决定了在相当长一个时期之内，房地产业是向上的，
房价也是向上增长的。
第一，中国经济的快速增长。在过去三十年里，中国经济的年均增长速度是10%，经历金融危机之后，中国调低了整个经济增长速度的预期，但是今年仍然可以保持8%，今后一段时期内可以保证这样一个速度，中国经济的快速增长是决定房地产业向上的基本面。
第二，中国的城市化进程在不断推进。1979年中国城市化水平是17%，到今年年底城市化水平约为47%，30年间每年以一个百分点的速度在增长。有数据表明，当一个国家和地区的城市化水平超过30%低于80%的时候，是城市化发展最快的时期。现在我们正处于这个窗口阶段。
第三，房地产业在国民经济中的支柱地位不会动摇。在国际金融海啸的冲击下，出口市场遭受巨大的冲击，在2009年保八的艰巨任务面前，我们依赖两个产业，一个是汽车业，一个是房地产业。
第四，就地方政府而言，财政收入主要仰仗房地产业。郑州市金水区是郑州市房地产销售量最大的一个区域，金水区的财政收入70%依赖于房地产业。房地产业在国民经济和地方财政的地位不容忽视。
第五，国家日益突出的人地矛盾。为什么现在城区之间高速铁路都修成桥了，因为我们明显感觉到以前的做法占用了土地，修成桥梁以后，占地会大幅度减少。人多地少决定了地价会呈现上涨的趋势。
短期因素有哪些呢？第一是国家的宏观调控政策，主要包括财政政策和货币政策，这个政策是不断调整的；第二是针对房地产业的行业政策。今年年底按揭贷款利率打七折的政策会不会取消？取不取消有很大的区别；第三是供求关系。我个人认为，明年上半年的房地产市场会有一个比较紧的供求状况；第四是对未来的预期，目前比较严重的是通货膨胀的预期；第五是企业现金的变化。2009年，很多企业的资金压力减小，不会再为了变现而打折销售。
因此，当这些因素发生变化的时候，决定着房地产行业在短期之内会波动，但是主流不会变化，大家应该对房地产业的未来充满信心。
房地产行业2010年度投资策略
行业调控政策趋严：临时性的鼓励政策将在09年底退出，二套房信贷将收紧，明年将步入加息通道，只有首套房7折利率维持不变；2010年房价总体看平，部分城市还将继续上涨：二套房信贷的从严执行以及二手房税收减免的结束，投资性购房在2010年将受到了很大的抑制，房价快速上涨失去了重要的动力。但像北京、天津、珠海、苏州这样的部分城市房价还将继续上涨；新房成交同比将有所下降：09年各地成交普遍表现为刚性需求和投资性需求的集中爆发，因此从总量上09年的新房成交同比将有所下降；重点城市地价仍将再创新高：随着人民币新增贷款的大量投放，社会流动性充裕。
目前非房地产开发企业、甚至国有企业出于保值、增值的考虑，都在这些地方争夺重点城市稀缺的土地资源，因此各重点城市地王仍将频现；商业地产投资机会显现：随着经济走出低谷，商业地产也有望随之见底回升；保险资金将可以直接投资商业地产，具体细则即将于近期出台；REITs发行在即，债券型先行，股权型有望在1季度出台；另外，适当持有商业地产代表了目前先进的商业模式；投资策略：我们将行业投资评级下调为“中性”；我们看好4类公司：依然保持较高速增长的房地产开发龙头公司、适当持有部分优质商业并能保持业绩高增长的公司、手上有大量便宜土地储备或者有望拿到便宜土地储备的公司以及土地储备集中在明年房价看涨区域的公司。
