武汉烂尾楼陆续“醒来”

  10月27日，东湖高新区管委会对外通报，融众集团已正式接盘江城最大的烂尾楼——矗立在光谷广场转盘的两座银色玻璃楼，并正式更名为光谷国际广场。这栋大楼曾在关于东星集团的舆论风暴中沉睡了4年，成为武汉最大烂尾楼。

　　据了解，融众集团将陆续投资22亿元，将光谷国际广场打造成集顶级写字楼、高端住宅、中高档商业购物广场及五星级酒店于一体的新城市综合体。

　　实现了华丽转身的光谷国际广场，只是武汉诸多烂尾楼中的一员。随着经济的回暖，城市竞争力的不断加强，武汉诸多烂尾楼中起死回生的“幸运儿”越来越多。

　　身边的“烂尾楼”

　　811路公交车司机陈先生跑雄楚大道这条线已经4年多了，每次靠停陈家湾站，抬头总能见到这栋“衣冠不整”的大楼——位于省民政厅对面的华润大厦。

　　在武汉三镇的街头，不时可见一些和繁华街景格格不入的钢筋水泥、千疮百孔的停建工程，俗称“烂尾楼”。一些烂尾楼地处繁华路段，多年来呲牙咧嘴，日趋破败，既影响了城市形象，又浪费了资源。　

　　记者从洪山区卓刀泉集团了解到，经过多年的烂尾之后，今年该集团正积极招商，盘活整个华润大楼。

　　“烂尾楼，并不全都是钢筋水泥裸露在外面，一些外表看起来很光鲜的大楼，其实也可以能是烂尾楼。”业内人士向记者表示。

　　记者从该人士处拿到的整理资料显示：位于街道口，在更名为“鹏程国际”之前，大楼原名“火炬广场”，于1993年停建，烂尾近10年后于2004年复建竣工投入使用。随着新世界百货的入驻，成为街道口商圈一股强劲的商业体。

　　位于汉口黄孝河路，曾经号称“武汉第一城”的一楼盘，于1995停建，2005年复建竣工，更名为“金色华府”。

　　如今很是抢手的万科房产“香港路8号”，原名“武汉万科广场”，由于多方原因，曾于1995年停建，成为烂尾楼。经过万科的接手，于2006年复建竣工。

　　汉阳钟家村的铜锣湾广场，之前曾经是“老大难”。1993年，祁万顺酒楼与香港衡星集团合资开发该地块，后因港资难以到位停摆。此后又三易其主，停停建建，直到1999年才完成主体框架，成为烂尾工程。2002年，投资方与银行方面协商重新启动铜锣湾项目，得到市政府大力支持，成功在2006年引入铜锣湾百货。这幢空置8年的大楼，如今已成钟家村商圈标志性商业建筑

　　据悉，武汉主城区原有近150个停建工程，市政府提出通过续建、转让、拍卖等多种方式，对每一个烂尾楼逐一解决。经过近7年的攻坚，停建工程中仅剩少数。随着经济的起暖，多数停建也将于近期顺利复工。

　　为何“烂尾”

　　东星光谷双子楼本可以借着武汉江南地区商圈东移的机遇和光谷地区的产业和消费等区位优势，成为武汉的又一地标性商业中心。

　　但这样的机遇东星并没有把握好，由于东星集团资金链紧张，致使该楼盘销售出现一房多卖、证件不全、部分房产被银行抵押等多种问题，导致数百名业主产权不清晰、交钱拿不到房，最终成为江城最大的烂尾楼。

　　记者了解到，开发商资金链断掉了往往是烂尾楼产生的最普遍原因。也有些是开发企业本身出了问题，或者设计不合理等质量问题，导致楼盘中途停工成为烂尾楼。

　　按照专家的总结，目前武汉的烂尾楼项目大多是上世纪90年代年房地产局部过热或1997年亚洲金融风暴的产物，也是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟与理性所付出的昂贵代价。

　　而这其中又存在几种原因：信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，大多是盲目投资和大肆炒作地皮、项目的结果；由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源而被迫停工。“上述原因可以从沿海发达城市得到验证，例如上海的烂尾楼就大多在1997年东南亚金融风暴时形成；市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要‘改弦易辙’，这是开发商在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足；还有因施工质量低劣以及债权债务等各种纠纷缠身导致停工。”武汉大学城市设计学院主任李军分析道。

　　东星集团双子楼的“烂尾”也是上述原因的具体体现，据悉，在东星航空破产之前，兰世立找融众集团借了一笔巨资，由于资金链断裂，还款却没有着落。为挽回损失，融众集团出面牵线搭桥，引进国航重组东星航空，但直到东星航空破产前始终未能达成重组协议。最终，有关部门提出，希望融众能出面托管这栋烂尾楼。

　　而如今已成为武昌中南片区地标性建筑的“新时代商务中心”，也是曾经的烂尾楼。于1994年，由中煤武汉设计研究院报经当时的煤炭工业部批准，在拆除原有老苏式办公楼主体部分的基础上，腾出14亩空地，投资兴建一幢40余层的煤炭科技设计大厦，中建三局成为施工总承包单位。然而，1998年5月，因煤炭部撤消，不能再给予拨款，大楼资金链中断。已浇筑至27层的主楼框架，黯然停工，成为烂尾楼。

　　汉口江滩上的的江城豪生明珠酒店，只要说汉口江边的“圆球大楼”，武汉人无人不晓。2003年之前，由于资金断裂和定位的偏差，工程完工后成为烂尾楼，一烂就是11年，成为汉口江边的一道疤。

　　随着武汉GDP跻身全国3000亿俱乐部，标志着武汉正式步入发展快车道。两型社会建设和政府的大力投入，也使得武汉的烂尾楼获取重生的曙光。

　　据悉，武汉的烂尾楼大多处于城市商业格局中的优越地段，开发周期较短，回报率依然较高，这是烂尾楼的优势；但负债和历史遗留问题较多，这又是烂尾楼难以回避的劣势。如何处理好这些问题，烂尾楼凤凰涅槃之路漫长而复杂。

　　或许，东星和融众的合作模式成为一个可以借鉴的典范。

　　盘活仍需大手笔

　　在房地产界有这样一句话：楼市是经济的晴雨表，其兴衰与经济周期直接映衬。

　　武汉烂尾楼大多在12年前亚洲金融风暴肆虐之时停建，成为烂尾之始；而2008年，全球金融风暴依旧烟雾缭绕，2009年，武汉经济景气周期的到来，温暖的宏观气候催醒了沉睡的楼宇经济，使之迎来了重生的曙光。

　　亚洲金融危机之后的十多年来，武汉GDP总量由1997年的912.33亿增长到目前超过3000亿，增幅每年均超过10%，成为楼市景气、烂尾楼纷纷解放的大背景。土地和“烂尾工程”价值得到重估，膨大的升值空间使新开发商的进入成为可能。

　　同时，武汉市政府部门推出的优惠政策，也是“休克工程”复活的强心针。一些烂尾工程往往涉及到大量拆迁安置问题及复杂的债务纠纷，工程启动前必须妥善处理。规划部门允许新接盘的开发单位根据市场情况，改变原项目的土地性质、用途、变更规划设计方案，比如商住楼可改成纯酒店或纯住宅，让介入改造的单位获得预期经济利益，刺激停建工程快速复活。

　　提到成功转型的烂尾楼，武汉房地产界人士不得不提位于汉口江汉路的佳丽广场。

　　这栋外表华丽，总共61层高达251米的佳丽广场，既是武汉的标志性建筑之一，也曾是武汉最高最漂亮的烂尾楼，建成以来，因其一直没有全部达到验收标准，从1997年到2007年十年间，它的10-61层的写字楼80%处于闲置状态。

　　武汉人还清楚地记得，1998年元月，佳丽百货在佳丽广场的裙楼开业，是武汉的大型中高档百货商场之一，“开业那天，纷至沓来的顾客几乎踏破了门槛”。然而，仅仅两年半后，红火一时的佳丽百货突然关门，留下一个谜团。

　　多数武汉人或许不知道，这幢外表装修华丽的高楼其实曾经是一幢“烂尾楼”：除两座裙楼外，它的塔楼部分一直没有进行综合验收，每年都要上消防部门的“黑名单”。

　　地产界的人开玩笑说，佳丽广场的业主是捧着金饭碗“讨了10年的饭”。

　　2007年7月，拥有佳丽广场写字楼近半产权的平安集团斥资数千万元，对整座大楼进行改造，并更名为平安大厦，两年多来，整个平安大厦慢慢被激活，成为江汉路商圈一个重要的商业中心。

　　而曾“被号称”江城第一烂尾楼的武昌中南“新时代商务中心”，由于资金断裂，烂尾5年之久后于2003年年底，中煤国际工程集团武汉设计研究院与中建三局签订合同，共同开发这栋“烂尾楼”。

　　2005年5月，大楼封顶，2007年正式投入使用。大楼的重生带来了周边高档写字楼的扎堆效应。建设大厦、中建工行广场、领秀中南、中南国际城等多个高档大厦拔地而起，他们与原来的中商广场等一起，使得中南地区真正成为与建设大道商圈比肩的江南高档商务区。

　　“烂尾楼的凤凰涅槃，重生之路，涉及到开发商、业主单位、政府等各方面的因素。如何盘活烂尾楼，需要各方面的大手笔。”华中科技大学工程管理系教授李惠强对《鄂商》说道。

　　而今年武汉楼市仍“涨声”不断，消费者持币观望氛围浓厚，成交量加速下滑，部分楼盘已出现数万元的打折现象。楼市寒冬来袭，是否会出现新的烂尾楼现象？

　　武汉房地产开发企业协会有关负责人表示，当前房地产市场大面积“烂尾”情况不太可能出现。

　　但该负责人同时表示，武汉市在盘活烂尾楼上做出了很大的努力，取得不俗的成绩。但是目前的现状是武汉三镇仍有较大的烂尾楼近10栋，以日前情况来看，虽集体无忧，但不排除个别楼盘的“烂尾”可能。目前，武汉楼市已出现一定程度的寒流。开发企业要有危机意识，根据自身经济状况，量力而行，确定企业发展战略，不可好大喜功盲目扩大开发规模，防止资金断裂。