购物中心在现代零售业中间占有很重要的地位，它是我们现代商业地产中一颗耀眼的明星，根据我的观察，购物中心在全球的发展有两个特点。
购物中心在现代零售业中间占有很重要的地位，它是我们现代商业地产中一颗耀眼的明星，根据我的观察，购物中心在全球的发展有如下的特点：
第一，购物中心产业的全球化的趋势，新世纪是走向经济全球一体化的一个年代，我们处于这个年代，购物中心的发展也充分表现出它的全球化的趋势。
首先，我们从商业形态的发展来看，它起源于北美，而现在购物中心这个产业已经从发达国家向全球蔓延，有些数据也可以支持这个现象。我们作为中国人，从国内的发展来看也是体现了这个情况。购物中心协会张会长说，我们购物中心引入是在上世纪90年代，当时慢于大卖场的发展，慢于超市的发展，超市在发展最快的年份每年的增长率都是在40%以上。而新世纪开始购物中心在各地蓬勃发展，虽然受到金融危机的影响这两年有所回落，但是总体来讲在全国还是在形成。
从商业地产来讲，相对零售业，我们国家的开放和外资进入相对比较延迟，当时它的投资也在向全球推进，所以商业投资的全球化是推动购物中心全球化的一个很大的动力，从上海购物发展至今来看，资金来源有国有、外资、民营，各占三分天下。在我们看到购物产业全球化的过程当中，大企业在全球追逐全球份额，处于这个目的，已经成为全球化最大的推动力，由于各个国家的情况，经济发展的情况都不一样，尤其是在发达国家，它的市场受到一定的限制，因为购物中心的产业比较的成熟，纷纷在全球寻找机会，这也是推动购物中心产业化的动力。尤其瞩目的，环球化的趋势已经不是发达国家专有的，新兴国家对全球业者强大的诱惑力也是推动购物中心全球化的趋势。现在发展趋势比较明显，各地政府高度重视的程度在新兴国家已经表现无疑了。购物中心已经成为发达国家零售业的主力，在北美它已经经过几十年的发展，无论是从商业的体量还是占有销售的份额，尤其是在北美，它已经成为这个国家零售业的主力，我们从统计数字上面可以看到，北美是发展比较成熟的一个地区，它的购物中心所形成的销售额在美国已经将近60%，它跟当地居民的生活观念密切程度是大大过于东方国家。东方国家里面，比如日本购物中心所占有的份额也在20%以上，我们国家是90年代开始到新世纪初购物中心得到大力的发展，开始占的份额很低，前3、4年的时候，以上海为例只有8%左右，这2年年年上升，现在目前已经超过10%，要达到11%-12%，从这个趋势来看，从中国来讲也是这样的，购物中心在零售市场上面的份额将会得到一个很大的提升，这个现象尤其是在新兴国家尤其如此。现代的购物中心已经遍布全球，整个产业已经成为对各个国家经济具有影响力的产业，从美国购物中心ICSC发布的一些数字可以看到，美国购物中心产业对它的经济是有很强的关联度，它协会的主席迈克尔说，30、40年前席卷北美洲的购物中心热潮正蔓延到全球各地，我很赞同他的说法。美国现在有购物中心10万多左右，它可出租的面积达到近70亿平方英尺，每个月大概有1.9亿成人去各种购物中心去购物，当年的购物中心的销售往往都超过2万多亿，它占非汽车销售零售总额75%，美国购物中心雇佣人员有1200多万人，约占全国非农业雇员总数的10%。所以购物中心的产业对美国是有很重要的关联度。
另外像是北美的加拿大，它有购物中心2千多个，可出租总面积4亿多平方英尺，年销售2500亿加元，占零售业总销售65%左右，创省销售税收入160多亿加元，雇佣人员150万人，占非农业雇员总数的10.8%。
即使在东方，现代购物中心也是一个重要的产业。日本购物中心的销售额已占全部零售额的20%以上，而同期的超市业仅占9%，百货仅为7%，目前1999年，印度只有三家购物中心。现在这个数字已经上升近50家。到2010年，印度将拥有300家大型购物中心。
购物中心抢占零售份额为什么这么的明显呢？因为这个产业有它特有的一些优势。对于购物中心的理念全世界并不完全一样，有的把它看作是一个商业的业态，但是也有很多专家认为，购物中心本身不是一个业态，它是业态的组成平台。不管怎么看，购物中心在商业零售份额逐年的增长，逐步成为一个主力军这是不争的事实，它有如下的优点。首先它是超越零售业态的整合平台，能包容其他零售业态，无排斥效应，而有叠加效应。如何理解这句话呢？零售业的发展往往是新的业态淘汰旧的业态或者是挤兑旧业态，同业态之间相互的竞争，你死我活，这在零售业是普遍的现象。由于零售业不是单纯的零售业务，它是一个平台，提供各个业态发展的平台，它有很强的融合性和包容性。购物中心跟购物中心之间，一般来讲，经营好的话，它的排斥效应要大大低于其他零售业同业的竞争，因为在全球没有同样的一个购物中心，全球所有的购物中心都不一样，都有自己的特色，否则他自己就站不住，所以它有包容心，比较少有排斥性。这种亲和力使得我们购物中心极快的抢占份额。另外即使同业在同一地区集聚正性效应也大于负面效应，如南京西路商圈摩尔的扎堆，大家都过的很好。第三个购物中心已经成为商业地产里面的避风港，尤其是在住宅地产不好的情况下面，很多公司都把它发展的方向改为商业地产上，在国内也是如此，像是世贸集团，以前就是搞住宅地产，现在又转到商业地产，因为在全球经济不景气的情况下，在投资风险加大的情况下，我们商业地产里面的购物中心，它的风险性、抗风险性可能要优于住宅地产，因为它有很多特点是不一样的，只会搞住宅地产的地产商不一样会搞商业地产，所以在环境不景气的时候，商业地产成为住宅地产的避风港。购物中心建设与城市建设、居民生活、社会治安和环境关系密切，因此容易引起政府重视和取得支持，而一些其他的零售单体不可能得到这么多的照顾。购物中心可以适应不断提升的消费者需求，尤其中产阶级队伍的扩大，为购物中心准备了大量后备的目标客群。我们早上说的奢侈品，可能它的主客群不是中产阶级，超市他的主客群可能是中产阶级的家庭，但是不一定是中产阶级的就业人员，而我们购物中心最适应中产阶级家庭来消费，因此在我们这个国家为什么购物中心可以得到这么快的发展，也是适应中产阶级的形成而带来有特征的消费者需求。所以综上所述，购物中心有自己的特点才能够在这种情况下得到快速的发展。
从体量上面来讲，体量对购物中心来讲有很重要的指标，全球的购物中心以中小型购物中心占主导地位，这在北美也是这样的。购物中心产业发展成熟的国家中小型的中心占半数以上，跟我们国家情况不一样，我们国家对购物中心的定义跟他们也不一样，所以从他们那里来讲，中小型的购物中心占一半以上。为什么中小型的购物中心发展这么多呢？它也有原因的，我们来分析一下。首先，投资总额低，回报时间比较短，所以风险相对于地区购物中心来说小很多。第二个就是市场的容量大，选址的要求没有大购物中心要求这么高。上海很多新的购物中心都是小型购物中心，它的选址没有像是超购物中心来做，他的消费特征、购物特征、人口特征，像是社区型的购物中心要求没有这么高。由于体量比较小，招商的难度比较小，招商压力比较小，新开业的购物中心首先遇到的难题就是填不满。因此，运行管理中小型的购物中心也相对比较容易。第四，硬件要求简单，容易实现低成本的扩张，这也就是说，我这个开发商不一定是大开发商，我中型、小型的开发商资本有限，大的搞不了，小的可以搞，所以面就广了。另外就是贴近消费者，易形成稳定客流和客群，比如大的购物中心，比如你这是一个旅游地，全世界的旅游者到你这里，而本地的消费是比较少的，你要形成这样的规模不容易。而中小型的购物中心形成比较容易，因为周边都是他的客户。这张PPT是按照ICSC做出的数据，可以说明38%的REIT持有的零售已放入ICSC主要的类别：58%都是要么笼统描述为购物中心或摩尔。
我们说了中小型购物中心的优点，它也有主要的难点，分为两条，一个就是吸引力及辐射力不如大型中心。第二个就是要求不断变化消除顾客的视觉疲劳，这两点就是中小型购物中心遇到的难题，超市也遇到这个问题。中国的购物中心有大型化的趋势，爆出的体量都比较大，我也不是反对大，这里也要一分为二，大有大的道理，世界上十大购物中心，中国要占有6-7个，现在全球最大的购物中心是在中国而不是在外国，为什么中国能这么大呢？所以我说大有大的道理，我们的人口多，我们的客流量跟别人不能比，尤其是到礼拜天到处都是人，我在北美呆了5个月，他们没有这么多人，但是他们的单价比我们高，所以说购物中心大也有道理的。人流超大，要求体量偏大。平均大于其他国家也是在情理之中，当然也有另外的问题。偏大也应该有个限度，现在不是笼统的说你大，而是说大有吸引力，大有辐射力，否则产生招商不足、组合不理想、销售达保本点时间长，投资回报困难，如果你中间的资金链断掉，你就是为他们做嫁衣了。我们是要根据定位和类型适度选择体量的大小，不要盲目的讲大跟小。
从数量来讲，购物中心这个产业对社会的影响，地位重要的还是大型购物中心，我们从数字上面可以看到，这张图是说，每一次到摩尔去的人单价是多少，有一个奇怪的现象，曲线上来又下去又上来，从客单价来讲，比较大的购物中心，它更容易吸引客流，更容易提升它的销售业绩，因为挑选的物品比较多，而在少于3万平方英尺的，大概就是3000平方米，上海还不把它作为大的购物中心，和超过12-16万的要差2-3倍，这样就得出一个结论，适度大的购物中心对提升它的业绩还是有好处的。下面又是我讲的，也不是越大越好，我们来看到了这里180万平方英尺，美国开发购物中心70、80年，他的全国平均面积大小始终恒定在120万平方英尺，所以说它是有规律可寻的，太大也不行，太小也不行。从数字上面也可以看到，大型的购物中心重要性，这张表上面虽然只占6%，超过100万平方米三大类的购物中心，从数量来讲，只占它10万购物中心里面只有6%是这三类的，是100-150万，150万-200万，200万-1000万，中国人把它去掉0，按照平方米来算，也就是说，10万-15万平方米的，以上的这三位它数量上只有占6%，可租赁面积却占38%，从二八定律来讲，从整个产业的管理发展必须要重视大型购物中心的开发和研究。
金融海啸对发达国家和新兴市场购物中心产业的发展有什么影响呢？我个人的体会，无论是从材料来看还是到国外去看，有影响，而且尤其在北美这个影响还是不小的。这张图上面是反映了近几年在建购物中心跟新交付使用的购物中心，大家可以看到，由于金融海啸，尤其在北美，不光影响了购买力，还影响了人们的收入预期，所以零售业首当其冲遭受打击，从这张图我们可以看到，它的缺陷是新交付购物中心的空置率，前几年比较的平稳，每一年都增加1%-2%，但是这两年新开业的购物中心空置率大幅度的上升，实际情况也是如此，我跑过多伦多很多的小型购物中心，里面都是空置的，为什么？小也有小的麻烦，它的抗风险能力比较低，比如两个社区比较近，他们就要靠拼价格了。从从业人员来讲，连续近十年，美国失业人员只有上升没有下降，这是跟他们多利用IT技术的原因。从失业率来讲，一直没有下降，也成为奥巴马最头痛的问题。
对照新兴国家市场，虽然我们国家也受到金融风暴的影响，零售业的政府速度在放慢，现在已经看不到30%的增长了，无论是哪一个业态都看不到，有的地区下降还很厉害，但是中国人还是有办法，这两年一到节日的时候，你看不到世界发生了金融海啸，还是购买的人群很多的。那么新兴国家，它受到的金融风波的影响，在零售业来讲是有，但是很有限，不像西方国家跟发达国家，那么我们每年世界上有零售开发指数，这张表就是08年的数据，09年的还没有出来。从这张表上可以说明，商业投资最好的国家就是在这头上，这几家是哪些呢？中国就在这个头上，分别是印度、俄罗斯、中国，越南也排在上面，零售的投资全球化，这几个国家是机会最好的，错过这个机会又要走下坡路了，再早进来时间没有到，这还是有道理的。它是从三个指标加以分析的，打出这张图，商业投资机会目前最好的就是印度，它零售商业指数是68分，俄罗斯60分，中国是56分，联合国酋长国是56分，他们认为这些是零售业投资最好的国家和地区。迪拜最近发生的金融风暴不会造成像美国那样的糟糕情况，毕竟在它的后面还有后台老板。
购物中心在中国的发展令世界瞩目，有这么几个特点，第一，发展快，类似90年代连锁业的发展，起点比较低，增长速度比较快，优点是遍地开花，现在二三级城市甚至更好的城市都出现了购物中心，那么带来了一个什么问题呢，产业的集中度比较低，整个世界上面的购物中心产业经营集中度本来就不高，在美国也是不高的，那么在中国就更分散的。第二，体量大，世界大的购物中心尤其是中国，中国的购物中心体量不断在率新。第三创新多，融合中创新，变异中发展。有的时候我们的购物中心定义搞的比较模糊，很乱，也带来一些好处，它有很多变化和发展，有很多创新包含在里面。第四，前景佳，深得政府、投资者、开发商、运营商、消费者多方的青睐。第五，商业地产的发展和零售业泛购物中心化经营成中国购物中心产业发展的两大推进器，没有这两大推进器，我们的购物中心不会发展的这么快。
（作者：俞稚玉）
