2009地产巨头们的资本盛宴 多元化融资稳固江山

“重组”、“并购”、“借壳”、“增发”，这样的术语对于2009年的资本市场来说似乎并不陌生。近一段时间，资本市场不断传来重组的相关公告，可见岁末扎堆重组已蔚然成风。其中，尤以ST公司拟借助重组扭转经营困境从而“保牌摘帽”者最多。而开发商在楼市回暖的现状下，也在今年加快上市步伐，借机进一步融资、扩大市场规模。
　　与往年比较，除了传统银行信贷和资本市场的融资支持，本年度品牌房地产企业还通过信托、私募等多种渠道加大融资力度，积极创新融资方式，拓宽企业融资渠道，融资方式呈现多元化格局。随着房地产市场竞争加剧，拥有多元化融资渠道的品牌房企，在抗击市场波动风险方面无疑将拥有更强的竞争优势，其行业主流企业地位更为稳固。

　　地产企业再掀借壳潮

　　随着今年6月 A股IPO大门重启和7月底中国建筑、北京金隅的成功上市，房地产企业迎来又一轮上市热潮，力求借助资本市场壮大资金实力和融资能力，进而实现新一轮的成长和升级。而货币政策在保持动态微调下的宽松基调，使2009年成为众多企业上市的良好机遇期。

　　在经过一段时间的沉寂后，房地产企业再次掀起借壳上市浪潮。业内人士认为，房地产企业重新掀起借壳上市浪潮，与房地产市场和股市环境发生了重大变化不无关系。经过数轮调控，房地产行业已经进行了一轮又一轮的洗牌，这些屹立不倒的房地产企业在走出资金紧张的局面后，便重新筹划起借壳上市的发展问题。更为关键的是，经过宏观调控洗礼后，越来越多的房地产企业意识到上市才能够更便捷地解决资金问题。

　　尽管如此，受政策层面等综合因素的影响，今年的IPO早已不是房地产商走向资本市场募集资金的主流路径，在A股IPO融资无门的情况下,拟上市房企大多选择了借壳上市这条路。

　　在这股潮流中，一直在资本市场长袖善舞的浙江众多房地产商可谓是股市中借壳潜力最大的。与大多数浙商的秉性一样，在一贯的低调作风下，是这些企业搏击资本的潇洒。

　　据不完全统计，2009年以来，至少有将近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。其中不仅包括“从无到有”实现借壳上市的,也有在原有房产主业基础上注入新的盈利性房产资产的情况。就杭州的房产企业而言，在本年度最具代表性的则包括顺发恒业借壳S*ST兰宝、宋都集团借壳百科、浙商集团旗下的中凯企业、名城房产和国际嘉业的重组以及郡原房产借壳*ST北生。

　　在上述杭州房地产企业的借壳上市案例中，最受资本市场关注的无疑是浙商集团旗下的中凯企业、名城房产和国际嘉业的重组。

　　根据相关信息显示，嘉凯城集团原名湖南亚华种业股份有限公司，由湖南省农业集团有限公司为主发起设立，以乳业和种业为经营主业，于 1999年6月14日经中国证监会批准上市。2006年1月13日，公司更名为湖南亚华控股集团股份有限公司。2008年12月19日，中国证监会批准了公司的重大资产重组和定向增发方案，2009年8月31日公司股东会同意更名为嘉凯城集团股份有限公司，主营业务变更为房地产投资及开发。经过本次资产重组，浙商集团的房地产开发业务和资产全部进入本公司，浙商集团将不再从事相关业务。嘉凯城旗下将包括嘉业、名城、中凯三大品牌。

　　今年6月5 日，顺发恒业(原兰宝信息)在深圳证券交易所恢复上市交易，公司股票简称变更为“顺发恒业”。经中国证监会批复，兰宝与万向集团的重大资产重组已基本完成，公司的主营业务由汽车零部件制造变更为房地产开发与经营。在其后的一个月时间里，顺利迈入资本市场的顺发恒业在土地市场上大显身手。

　　就在刚刚过去的12月17日，停牌一个月的百科集团资产重组方案终于亮相。随即的集团公告显示，百科投资已与浙江宋都控股公司签署《股权转让协议》，自协议签署之日起14日内百科投资将其持有的2789.65万股百科集团的股权(占其总数的17.53%)转让给宋都控股，转让价格约每股10.75元，总计3 亿元。宋都集团下辖10家企业此次将全部注入百科集团。重组后，百科集团将由一家钢铁物流企业，整体转型为房地产开发业务。

　　分析人士对记者指出，在大批外来公司步步紧逼杭州市场的背景下，房产企业瞄上了ST和S*ST公司，试图曲线上市打通融资渠道已经成为今年资本市场中非常鲜明的标签。
　　融资方式更为多元化

　　在动态微调货币政策信号频现的关口，很多房地产企业在2009年开始居安思危，积极拓展多元融资渠道，弥补传统银行信贷融资的不足和风险。世联地产IPO计划获得成功，复地再次向证监会提交回归A股的申请，金地积极开展信托融资创新，万达完成上市期第二次私募准备，建业地产和首创置业发债获批等等，这些举动，无不表明在2009年的资本市场，众多地产企业的融资格局可谓百花齐放。

　　在信贷支持力度加大、刚性需求阶段性释放、通胀预期等多种因素影响下，2009上半年中国房地产市场迅速回暖。随着销售和资本市场的再度活跃，以及IPO大门的重新开启，2009年二季度以来，房地产企业的融资活动日渐密集，融资方式的选择也更为多元化，企业除加大银企合作取得高额授信外，还通过发行公司债、增发配股、信托、私募等多种渠道融资，备战未来房地产市场的新一轮鏖战。在本轮融资潮中，品牌房企优势更为突显，无论在融资活跃度方面还是融资成果方面都已成为绝对的赢家。

　　据《中国房地产企业动态监测》显示，在2009年的资本市场，房地产企业上市增发潮未退，公司债融资热潮又起。仅仅在今年9月的短短半个月时间里，就有包括中华企业、复地集团、天房发展和万通地产四家企业的公司债发行计划接连获得批准，共计融资达44亿元。而2009年以来，包括保利、远洋、龙湖等在内的众多大型房企也通过各自发行公司债的方式增加融资金额。业内人士对记者分析指出，与传统的银行信贷相比，债券融资利率较为适中，发行门槛低于增发等股权融资方式，且所募资金可以灵活运用，因而使得众多房企趋之若鹜。

　　在今年年中，随着上市公司半年报良好业绩的披露，地产巨头纷纷加大了融资力度。此间，万科就获得了建设银行500亿的银行授信，同时抛出超百亿元融资计划，再次展现引领中国地产的决心和实力；金地集团继与平安信托百亿信托业务合作后，又获得工商银行300亿元融资授信，同时完成40亿元非定向增发计划，融资活动相当密集，外部融资总额已接近700亿元之巨。

　　今年9月10日，绿城集团与平安信托签署合作投资战略框架协议，将在未来三年内获得 150亿的信托资金，预计2009年获信托资金30亿至50亿元。之后的9月21日，绿城中国与中国农业银行在杭州签订合作协议，未来两年农行将为绿城提供100亿元的授信额度，并展开全方位的合作。

　　除了通过银行授信、公司债发行、配股等形式融资，许多企业还通过股权并购增加公司项目开发来源。

　　8月11日，新湖中宝与大连金渤海岸现代服务业发展区开发管理委员会签订协议，拟参与投资大连金渤海岸现代服务业发展区内滨海旅游及其他地产开发项目，投资总额约200亿元；

　　12月4日，绿城中国宣布以912万港元收购天津逸骏80%的股权。天津逸骏主要从事投资房地产以及工业及商业企业、房地产发展及销售商品房，现持有发展项目包括天津环渤海国际金融大厦 (论坛 新闻)及天津环渤海大饭店项目。收购完成后，绿城中国及环海联合将分别持有天津逸骏80%及20%股权。此前，天津逸骏与绿城合作开发塘沽响螺湾商务区项目。分析指出，绿城中国本次收购旨在改善公司的收入基础，通过增加土地储备，提高公司未来的收入和盈利水平。

　　值得注意的是，与往年的企业投资大多侧重于住宅领域不同的是，在今年众多企业之间投资已经将视角逐步触及商业地产领域。报告显示，从投资业态来看，华润、绿地、世茂、复地、新湖中宝等企业的新增投资均含商业业态，万达集团新近开工的万达广场也为综合性商业项目。房地产市场的高调复苏在带动了住宅市场的火爆交易外，也促进了商业地产的发展。
　　[延伸阅读]

　　事件1

　　万科通过有史以来

　　最大规模再融资

　　今年8月26日，万科发布的拟公开增发不超过现有股本8%的股份、募集净额不超过112亿元资金的再融资方案，于9月15日获股东大会高票通过，该融资方案也成为万科有史以来规模最大的一次再融资计划。

　　增发作为资本市场的融资渠道，以其低成本和高金额的优点成为我国上市房地产企业的首选，增发所募集的资金在加大企业开工规模的同时，又可以为房地产企业拓展土地储备提供资金保障，万科的本次再融资更将伴随本轮房地产企业扩张的增发融资潮推至高点。

　　事件2

　　保险资金进入房市

　　今年10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场。在投资策略方面，保险资金更看重投资安全性与长期回报的匹配，因而预计商业地产市场特别是高档写字楼市场将是保险资金的优先选择。

　　事件3

　　REITs 渐行渐近

　　今年10月，由中国人民银行联合中央11个部委的 REITs(房地产投资信托基金)工作协调小组在上海、北京、天津三地考察当地REITs试点准备情况，酝酿多年的REITs正渐行渐近。目前上海已经准备了三个REITs试点方案，其中两个方案为债权性方案(即发起人仅转让租金收益权给受托人，在银行间市场发行)；另外一个方案为股权性方案(即发起人需将物业资产转让给信托公司名下，在证券交易所市场发行)。

　　在REITs试点中，信托公司和证券公司将是重要的参与主体，而社保基金以及保险资金将成为重要的投资者，此次REITs试点的方案可能更接近于资产证券化(发行资产支持证券)的模式。目前国内准备的REITs年回报率在6%-7%，按照惯例，REITs具备风险小、回报率不高但高于银行存款的特点，被作为一种保险投资来对待。