专访：挂绿广场购物中心董事长卢敏泰先生

一、关于项目
　　1、当初为何选择在增城这个三线城市投资开发挂绿广场这样一个超大型商用物业？
　　我们公司是本地的民营企业，深受当地的政府关怀和厚爱，也得到不少社会各界人士的帮助和支持，能够投资建设挂绿广场是跟当地政府的支持离不开的。现在我们回首从前，我觉得当初还是做了一个非常正确的决策，增城是一个美丽的山水城市，风景如画，气候宜人，宜商宜居，2003年市区还没有一个大型的购物广场，外来人口不多，商业也只是停留在零散的街道商业阶段(中山路、和平路)，而且当初的商业并不像今天这样繁荣，当年面对这样的市场空白是机遇也是挑战，我们当初经过反复思考觉得既然政府帮助了我们企业发展，给予了我们企业机遇，那么作为当地企业我们也要回报整个社会，为增城经济起步做点贡献，建立一个增城地标性的商业文化中心。于是，当初的一腔热血造就了今天的挂绿广场。
　　2、挂绿广场作为增城的标志性城市广场在建筑风格、业态及功能规划方面有何特别之处？与广东其他知名购物中心相比，挂绿广场的特色主要体现在哪些方面？
　　挂绿广场主要分成“西园挂绿母树观赏园、市民文化广场、商贸城”三个部分组成，占地面积45900㎡，商贸城呈半弧形状，前后跨度约40米，左右延伸可达300米；岭南建筑风格的特色和现代建筑风格融汇其中，奇石、雕塑、骑楼在挂绿广场得到了很好的诠释和运用；
　　与其他购物中心相比较，要说挂绿广场的特色，主要有两个方面
　　第一、坚持自身特色的市场化路线；
　　7年前，刚开业的时候许多知名品牌商家都进驻了挂绿广场，但是开荒牛不是那么好做的；市场对挂绿广场的考验，也就是对经营商家的考验；同时经过实践证明，部分品牌不适合增城市场，其中有太多太多的因素，比如说经营的技巧和经营者的社会人脉资源等等；因此，经过多年的洗牌，目前挂绿广场的业态逐渐变成了目前这个状态。我们不以经验主义，不以专家意见，不以其他广东大型商场做教材，尊重市场调节机制，优胜劣汰，适者生存，坚持走市场化路线。
　　第二、得天独厚的历史文化和风景名胜；
　　广东的许多大型购物中心位于市区核心旺地，寸土寸金，别说大型广场，有的地方就是连园林绿化都是一种奢侈。挂绿广场拥有着超大面积的市民文化广场，每日傍晚汇聚不少文艺团队和舞动爱好者在广场上舒展身姿，更有不少市民一家大小到广场散步，休息，品味生活的乐趣；除此之外，挂绿广场还拥有着无比珍贵、不可复制的西园挂绿母树，每年新增旅客络绎不绝，给挂绿广场带来不少知名度和消费资源，很多外地人没有来看过增城的挂绿荔枝几乎都可以说没有到过增城。
　　挂绿广场的其他方面也还有其特点，但是最重要的，还是刚才说的两个方面。
　　3、 挂绿广场购物中心自02年开业以来已经接近八年的时间，现在整体经营情况如何？区域分划方面相比从前有何调整和创新？
　　从02年至今，我们经历了不少的风雨缥缈，经受了市场残酷的考验，但始终屹立不倒，成为了增城的标志性商业中心。回想起当初开业时期刚好碰上了非典，当时十分困难，市场大环境比较萧条，比现在的金融危机有过之而无不及；但是我们相信前路是光明的，而且我们非常坚持，持之以恒的投入商业运营管理，千方百计的构思各种策略提升商场的档次和服务，结果，证明了一点：“天道酬勤，一分耕耘，总有一分收获”。目前广场经营情况日趋良性发展，我们可以很负责任的说，挂绿广场培养了第一批本地的私人企业主、个体户，大多数经销商都是在挂绿广场起家的，现在很多都成为了当地的纳税大户，为增城的经济增长做了一定的贡献。
　　4、据悉，近年来增城高度重视旅游业的发展，创建特色旅游城市，增城人都将挂绿广场作为城市标志景区来向所有外来游客介绍，关于这一点，请您谈谈自己的看法？
　　对挂绿广场而言，我们的优势是很明显的，在广东地区甚至是整个华南地区，能够同时拥有挂绿荔枝这样的历史文化遗产和挂绿广场这样气势磅礴的市民文化广场的商业项目是凤毛麟角、屈指可数的。增城市一个山水城市，旅游业比较发达，这个是跟当地的自然环境分不开的。挂绿广场拥有着得天独厚的资源，拥有着无以伦比的地段优势，天时、地利都占了先机。而且，政府在推广旅游强市的同时，挂绿广场的西园挂绿也是非常重要的一个名胜风景区，这样也给我们带来十分深远的知名度和影响力，同时也给我们带来了大量的外来消费群体，现在外地人来增城，没有来过挂绿广场几乎等于没有来过增城。所以说，旅游业对我们的带动是十分明显的。
　　5、您对于目前增城商业地产环境，请谈谈对挂绿广场未来的展望。
　　我们用了七年的时间打造一个商业中心，我估计在未来十年内，我们都能够屹立在增城的挂绿商圈的鼎盛时期；而且，目前旁边的时代广场，地王广场给予了我们业态布局方面的有利补充。挂绿商圈将成为增城的第一商圈，在目前的人口密度下，十年的辉煌期是少不了的。
　　当然时代在发展，社会在进步，我们也未雨绸缪，目前我们也在积极拓展，在广东省范围内寻找合适的物业项目，将挂绿广场的品牌进行扩张，希望能够建设多几个有代表性的商业项目。
　　二、关于行业
　　6、您觉得要成功打造一个大型区域型购物中心，需要具备哪些主要条件？
　　我觉得需要具备几个条件：
　　第一：政府的政策支持
　　建设大型区域的购物中心，首先要考虑的就是政府的政策，特别是城市的整体规划布局，商业网点不能够盲目投入建设，更加不能够重复建设，否则就是资源的浪费；其次就是政府对商业购物中心的推动作用，商业项目是一个城市经济发展的温度计，商业繁荣了，则市场繁荣，商贸繁荣，在这个基础上不但能够出政绩而且可以吸引更多的外来企业进行投资驻点，开店办厂。
　　因此在政府宏观经济调控的基础上，顺应政府城市规划布局，这个是最重要的前提。
　　第二：地段优势
　　中国有句古话：“天时不如地利”，做商业而言，地段优势是最主要的。李嘉诚投资地产的要诀：第一地段，第二地段，第三地段；
　　我们要吸取前辈的经验教训；当然我们从自身的实践摸索中也发现地段优势是商业项目成功与否的最主要的决定因素；幸好，挂绿广场的地段优势相当明显，事实证明了，我们当初的选择也是正确的。
　　第三：市场的客观需求
　　所谓的市场客观需求，指的是“天时”，太早投入了只能够做“先驱”，太迟投入了只能够“望洋兴叹”；一旦市场饱和了，后悔就来不及了；“市场不相信眼泪，不进则退”是万古不变的真理；因此，要成功打造大型的区域性购物中心，要充分的理解市场需求，准确的判断市场处于的阶段，该出手时就出手。
　　第四：自身的资源配置
　　做商业地产，明线是做地产，暗线还是资本的运作和社会资源的整合能力；它跟做住宅不一样；住宅是一次性的投入，一次性的回收成本；而商业需要不断的循环，不断的投入，不断整合各自社会资源，然后不断的回收，回收周期很长，但是投入也相当大，因此没有一定的经济实力是无法真正操作好商业项目的，假如没有一定的时候，就算看清楚了时机，把握好了政策，也只能够观望，错失良机。
　　7、您觉得目前增城购物中心的发展与广东珠三角其他城市相比，有何鲜明特色？具备哪些发展优势以及存在哪些不足之处？
　　刚才说了，我们挂绿广场走的是自身的特色，我们不盲从，不按“常规“办事，不照搬经验主义，教条主义，不在书本中找方法，只是尊重客观规律从市场寻找思路，从市场接受拷问，从市场，一切从客观事实出发，踏踏实实的做商业，结果真的给我们找对了方法；挂绿广场还需要不断的调整商业的品牌规模，但是这个是要根据当地的实际情况而定，不能够主观意识，我们在增城搞一个友谊商城，搞一个天河城百货，不一定能够成功。做商业只有两种情况，赚钱和不赚钱的区别，高端品牌不一定赚钱，中端品牌未必不赚钱，但是我们还是需要调整的。
　　8、不少业界人士表示，中国购物中心的发展史应该从广州天河城诞生之日算起(1996年)，因此，有业界人士指出，广州是整个中国购物中心的发源地，您怎么看待这个观点？
　　中国购物中心的发展史，我觉得应该以南方大厦的起步作为起点。
　　我们这代人都是见识过“南方大厦”的辉煌的，当年的人山人海抢购“的确凉”的现象现在仿佛还历历在目，后来广州市规划调整，全力打造天河新城区建设，连续推进体育中心、购书中心和天河城购物中心，这样才引爆了广州的商业MALL模式。
　　虽然“天河城”是广州商业的标志，但是依然不能够抹杀当初“南方大厦”的作用。
　　广州是不是中国购物中心的发源地呢，我们也不好判断；发源地意味着是起源的意思，自古以来商贸流通我国就有了丝绸之路，还有四大文明古镇(广东佛山镇、江西景德镇、河南朱仙镇、湖北汉口镇)，鸦片战争前唯一开发的港口是广州的十三行；鸦片战争后被迫开放了广州，厦门，福州，宁波，上海5个通商口岸港口。
　　广州邻近深圳，香港，地理位置十分优越，自古以来就是商贾汇集之地，商业有着深厚的历史背景，可以说购物中心的发展在广州地区得到了最好的诠释。而其中“天河城，正佳广场”等都成为了中国购物中心的教科书和蓝本。
　　9、您觉得广东购物中心的发展，目前面临哪些突出问题？出现哪些新趋势？
　　目前，广东购物中心发展的非常快；意味着更多的发展商投入商业地产的行业中；同时也导致了一些问题；例如：
　　1、盲目建设问题；同一个地区同时出现两个以上的商业项目，这不但是商业资源的严重浪费，也直接导致了许多商业项目之间的恶性竞争，利润空间减小，租金上调空间不大，发展商资金链紧张，必然导致不少失败或者经营不善的商业案例；然而这些失败案例又将影响新的投资者信心，产生恶性循环。
　　2、日趋同质化问题；很多发展商在逐利性的推动下，急于求成，照搬别人的模式招商，规划、布局、导致了不同商业项目中业态分布相似程度越来越高，缺乏自身特色和独特风格，缺乏亮点和吸引力，这样发展下去也会引起消费者的审美疲劳和减少购物兴趣；
　　新趋势呢，我估计未来的商业将会向以下两个趋势发展：
　　1、超市百货化趋势；
　　目前的大型超市连锁疯狂的扩张，抢占市场份额，不但是在项目拓展的全国布点上，而且在单店的产品结构方面也日趋规模化；许多超市已经出现了兼容百货的形态；因此，可以估计未来的5年到10年里，超市兼营百货的业态将会成为商业发展的主流；
　　2、战略同盟化趋势；
　　商业竞争中部分优质品牌逐渐走到一起，如：“大润发跟肯德基签订的战略同盟”，只要大润发进驻的商业项目，肯德基也紧随其后……
　　这样的联盟以后将会越来越多，而且同盟商家的数量越来越大。
　　这样的趋势对于发展商是非常好的事情，至少减少了招商的中间费用和公共成本；直接跟少数的几个大商家谈妥进驻条件，就解决了大部分的主力店。而且这样的战略同盟可以减少经营的风险，几个主力店同时进驻，可以让发展商的品牌效应发挥到极致，更快实现预期经营目标。
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