新政重拳“狙击”2010年广州楼市会否大地震

12月14日，中央出台了"国四条"政策；时隔三日，财政部、国土部等五部委出台通知，规定开发商拿地首付不能低于50%。业内人士认为，房地产政策已进入"下拐"通道，对楼市的打击将是毋庸置疑的。

　　"国四条"：遏制房价

　　12月14日，国务院常务会议研究遏制部分城市房价过快上涨的势头，并出台四条建议，被业内人士称为"国四条"。不少业内人士认为，本次会议不仅起到"风向标"的作用，更是政策进入"下拐"的信号。

　　"对开发商和投资者而言，本次会议起到的作用将不亚于2007年的’9.27房贷新政’政策。"知名房产专家赵卓文表示。

　　记者了解到，自9日以来不到5天时间里，中央会议或官员已连续三次对房地产发出警示信号。12月9日，国家发改委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，要抑制投机性购房。而同日，国务院会议提出，"个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。"

　　拿地首付不低50%：打击囤地

　　12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，通知明确，开发商拿地时，"分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。"业内人士认为，该政策将有效打击开发商囤地、炒地行为。

　　今年以来，开发商在全国范围内跑马圈地，不断制造一个又一个"地王"，与2007年相比有过之而不及。就广州土地市场来看，多个板块产生新的地王，打破板块内楼面地价纪录。

　　有房产专家指出，该通知会对开发商的资金链形成压力，将会遏制部分开发商的炒地、囤地行为。"目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在25%左右，远低于此次五部委通知的规定。"

         影响一手降价明显二手几无新客

　　据了解，出于对优惠政策可能退出的担忧，10月各地成交量已出现回升态势，而这一情况在11月份表现的更为强烈。根据中原领先指数系统数据显示，11月，五大城市二手住宅价格指数继续上扬，部分城市涨幅显著扩大；成交方面，五大城市二手住宅成交量大幅提高，四季度市场超常规活跃。

　　一手：信心不足量价齐跌

　　据某网站对阳光家缘网签数据的收集和分析显示，12月7日～13日，广州12月第二周的网签住宅数量为1318套，平均每天卖出188套房子。相较上周整整减少了128套，成交量跌至1000套关口。

　　但另据另一网站对阳光家缘的数据统计，12月12日～18日期间，在广州全市供应量增加的前提下，全市共签约1766套住宅，较上周略有所涨。

　　业内人士分析，虽然这一成交数据并非全是因为政策，但楼市成交下滑从11月初已初见端倪，网签数据从每周的1800多套下滑到1400多套，一直下滑到1300多套。

　　满堂红研究部主任肖文晓表示，新政对楼市的影响究竟有多大，目前还不能下定论。从楼市现状来看，无论从供应量还是开发商的资金链来看，暂时都没有出现能迫使开发商降价的压力，所以现阶段肯定是以僵持为主。"政策出来后，由于后市的不确定性，大家对高房价的恐惧会增加，观望气氛的出现会导致成交量减少。"

　　某知名开发商相关负责人向记者坦言，在楼市政策未出台之前，大多开发商对房地产市场后市充满信心，但随着会议传出来的信号，大多开发商对后期楼市略显信心不足。

　　二手：半月间如坐过山车

　　营业税征免时限调整让二手楼市在短短半个月内经历了"过山车"般的变化。据了解，本月的前15天，满堂红促成的二手楼交易宗数环比11月同期增加了近一成。价格方面，由于成交量迅速放大，价格环比涨幅也达4.5%以上。

　　而到了下半月，记者从广州多家中介了解到，由于已赶不上优惠末班车了，加上近期政策不断出台，楼市前景不明朗，最近几天二手市场几乎没有新增的客户。

　　中原地产研究部研究主任庄巍认为，在各项救市政策中，二套房贷、利率优惠和营业税减免这三项政策对于二手房市场的影响最为显著。其中，营业税政策涉及大批次新房源，影响颇大，这正是近期市场波动较大的主要原因。

　　随着近期房产新政出台，不管是一手房还是二手房，近两周的成交量都呈现出下滑迹象，尤其是中央发出三次遏制楼市信号的那一周，据某网站统计数据显示，网签住宅数量环比减少了128套，成交量跌至1000套关口。同时，二手房的成交量也略显下滑。

　　有业内专家指出，目前房地产泡沫已经冲顶。从中央政策对于房价的态度看，足以说明房产政策已进入"下拐"通道。

        后市预测

　　预测1：政策五大宏调"组合拳"有待出台

　　最近中国楼市政策出台频繁，基本上达到历史最巅峰，创下中国房地产60周年最新记录。著名地产营销策划专家谢逸枫表示，2010年中央在房地产宏观政策上，还可能出台5项宏观调控组合拳。

　　1.收紧银行信贷

　　谢逸枫认为，目前中国房地产市场中，银行给投资贷款的比例不断上升；同时，开发商上市或融资的资金来源，86%靠拿地后把地抵押给银行贷款和销售房子进行资金回收。如今，银行放贷过量导致楼市太旺盛，再加上海外热钱的冲击，房地产市场被"钱"燃烧成一片火海。如果再不收紧银行放贷，开发商不计成本拿地和投资客再次疯狂，就是中国楼市崩溃和金融风暴再度爆发时。

　　2.收紧二套房贷

　　中央经济工作会议中就有提到"抑制投资需求和打击投机需求"的内容，继国务院与财政部等五部委相继出台新的房地产政策后，货币和金融监管部门也将加入调整楼市阵营。

　　自今年下半年以来，多个部门都已明确表示二套房贷将收紧，但细则却迟迟未出台。目前广州各大银行对于二套房贷都有不同程度的收紧，只有建行对二套房贷首付四成才能有7折利率。因此业内人士认为，收紧二套房贷已成为定局，只是年底公布还是明年再公布的问题。

　　3.提高开发商自有资金

　　对于商品房行业而言，项目资金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称"自有资金比例"。国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%进行救市，被称为"开发商空手套白狼时代来临"。

　　结果，开发商在自有资金非常足够的情况下，不仅没增加市场房源有效供应，反而疯狂四处拿地储备，导致楼市泡沫越来越多。因此有地产人士猜测，在接下来的宏观调控中，很可能将开发商的自有资金比例提高。

　　4.物业税开征

　　谢逸枫表示，开征物业税很可能是今年底和明年初推出的政策之一。首先是为了完善税制，其次也可节约土地资源。因为征收物业税将提高闲置空置住房的成本，从而起到抑制投机的作用。但这种效应是短期的，从中长期来讲，还需要采取综合措施来抑制房地产泡沫。比如美国也征收物业税，但这次金融危机还是由房地产泡沫引起。

　　地产人士表示，开征物业税对房产投机者、倒房者也是一个较大的打击。假定每年按房产评估价3%征收，一套100万元的房产加上物业费等，一年的固定支出将会在4万元左右。但对购买房产仅用于自住的一般消费者则不会有较大影响。

　　5.收紧"限外令"

　　自2006年7月，建设部、商务部发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》一年多来，我国发布了一系列文件，逐步收紧了外商投资房地产的口子。根据最新出台的《外商投资产业指导目录》，从今年12月1日起，外资将不但不再被鼓励进入内地普通住宅的开发建设中，而且更为严厉的是，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制，这是从来没有过的情况。

　　此前出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业界形象地称为"限外令"，此举曾给不少外销楼盘带来很大的市场压力。2009年5月"限外令"放松，让投资市场一扫低迷，活跃程度明显提升。目前临近岁末，一纸新"限外令"或将收紧信号，使得理应平静的楼市又起波澜。

　　预测2：楼价市区供应减少明年楼价仍涨

　　近日，国家宏观调控一波接一波，继调整营业税征收比例、出台"国四条"、提高开发商拿地门槛后，相关部门已制定调控政策，其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。

　　周峰表示，经过了2008年的地产调整期，成交量萎缩得很厉害，但价格不但没有大降，反而有微幅上涨。现在出台政策后，最明显的结果也是成交量萎缩，但不意味着价格也会下降。据了解，受到营业税优惠政策终止的影响，一、二手房之间的价差进一步缩窄，部分徘徊在一、二手市场之间的客户会逐步转移到一手市场，故明年一手商品房总体价格还会维持"高位振荡"的格局。尤其是亚运会期间，不少项目停工将导致市场供应紧张。他进一步预测，2010年广州总体一手楼价至少比2009年上涨12%，二手楼价至少上涨9%。

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套，尤其中心六区商品住宅新增也将延续近年不断紧缩的趋势，预计供应约2.2万套。总体来说，2010年全市十区可售货量合计约7.4万套。

　　与2009年相比，2010年新增供应减量最明显的是市中心区。由于2008年底余货约为5.7万套，因此2010年总可售货量较2009年有大幅减少。新增供应将主要集中于番禺、花都两区，楼市成交重心加速外扩。合富辉煌首席分析师黎文江表示，2009年广州一手商品住宅市场全面回暖，成交创历史新高，平均月度成交量可望达82万平方米。总体来看，2010年广州楼市供求失衡形势比较严峻，虽牛市预期已形成，但受制于供应回落和房价快速上升的抑制作用，成交量将有所回落，预计广州市2010年成交量不超过700万平方米，即平均月度成交量为60万平方米左右。

　　楼价高企，近期要不要购房？

　　在楼市充满变数的情况下，有着住房刚性需求的买家及投资者在近期要不要入市？在记者采访过程中，不少房产专家表示，在楼市前景依然不明朗的情况下，无论对自住者还是投资客而言，都要谨慎楼市政策风向转变后带来的风险。

　　投资客：谨慎潜在风险

　　"明年广州的房地产市场将不容乐观。"赵卓文指出，今年第一季度，广州乃至全国的投资者开始在全国范围内"抢房"；而从第三季度以来，却出现完全不同的现象，这些投资者开始如"烫手山芋"似地抛房。赵卓文认为，这一"抢"与一"抛"间，助涨了楼市的不稳定因素，楼市泡沫也若隐若现。

　　近期，中央不仅连续放出遏制楼价上涨的信号，还不断出台相关政策，如"国四条"、"土地首付款不少于50%"等，经纬行研究中心经理朱欣苑表示，在相关政策的影响下，房地产市场多少会受到一点影响，明年广州楼价的涨幅不可能像今年那样一天一个价；即使持续出现上涨的现象，上涨幅度也会平稳很多，"对投资者而言，要谨慎入市。"

　　自住者：慎重考虑购房

　　据了解，近一两周来，不论一手房还是二手房，成交量都呈明显下滑趋势，个别区域甚至出现"有价无市"现象。业内人士普遍认为，虽然政策影响有一定的滞后性，但中央近期连续出台调控政策，不排除会阻止楼市继续走强，预计明年下半年的市场充满变数。

　　赵卓文认为，在房地产发展前景不明朗的情况下，即使有着住房刚性需求的买家，在买房的过程中也要慎重，甚至在近期能不买房就不买。

　　周峰认为，有迫切要求的自住客，不妨考虑在春节后入市，因为每年春节前后都是淡季，发展商或小业主一般都会对价格作出一定的调整；而对没有迫切需要的自住客，则可继续保持观望态势。

　　但也有业内专家建议，广州中心城区供应少，房价会比较稳定，所以只要找到合适的物业即可入市；郊区供应量大，假如楼市调整，降价的可能性大于市区，因此如果购买可选择一些性价比较高的楼盘。

        各方声音

　　颐和集团营销中心副总监陈勇：

　　中央出台这一系列政策会一定程度上减少市场成交量，但在短期内房价是比较难降下去的。因为很多开发商都已做好了准备，手上也有足够的资金。

　　仔细研究这些政策会发现，以后在房地产市场可能会出现"强食弱吞"现象，越大的开发商实力越强，一些小开发商可能会被挤出市场。

　　花都某楼盘总经理：

　　政府出台这些政策是为了抑制某些城市的高房价，广州应该不能列入其中。目前广州楼价上涨是比较快，但与其他城市相比楼价已是比较低的了。政策的出台并不能使楼价迅速下降，其目的是给房地产一个信号，告诉开发商不要将楼价卖得那么高，明年的房价有望是稳中带升。

　　某银行信贷部刘小姐：

　　对于刚性需求买家来说，现在只要有钱就应入市，而且要选市区的房子。因为市区的房子无论何时都处于上涨的阶段，只是上涨幅度的问题；而对于投资客来说，现在比较适合买珠江新城或老城区、近郊繁华地带的二手楼。

　　著名地产营销策划专家谢逸枫：

　　2010年，中央在房地产宏观政策上，应该会出台更严厉的政策进行打压。一是收紧银行信贷，二是收紧二套房贷，三是开发商自有资金比例上调回35%，四是开征物业税，五是转售房子的个人所得税从严征收，六是收紧"限外令"。另一方面，住房建设速度大幅加快，到2010年下半年新房供给数量将大幅增加，在需求大体走稳、供给又不断增加的情况下，明年房价总体将呈平稳温和上升趋势。

　　满堂红研究部经理周峰：

　　这个月可以说是"政策月"，很明显，政府部门是想让房地产市场的各关系体（发展商、小业主、买家等）清楚地知道，政府是有能力去调控市场的，只是在市场经济大环境尚未完全回暖的前提下，政府不会连续出"重拳"打击市场信心。但不可否认，相当部分数量的市民已被政府近段时间的动作震慑了，采取观望态度的市民数量越来越多，导致市场上的有效需求出现减少迹象。

　　明年第一季度的市场出现调整是必然的，但楼价不一定会出现明显回调。对于还有购房需求的客户，给一个建议，如果这些客户是有迫切需要的，那可在未来两三个月内积极去看房。而对于那些早在今年初便一直处于观望的客户来说，现在的情况更不适合他们入市，因为购房成本已比今年初时大幅提高了。