看一个地区的发展潜力，一个经济的业态怎么配置，要看规律，要前瞻性的看，要有一个理性的分析，而不是感性的、表面地去分析。
总建筑面积达70多万平方米惠州华贸中心作为北京华贸中心第一个输出项目，自启动以来不仅成为标志惠州城市建设和发展的焦点话题之一，也成为珠三角地区备受瞩目的新项目。
到底是什么原因让华贸青睐惠州？华贸中心将给惠州城市发展带来怎样的影响？她能否在珠三角地区缔造新的传奇？带着问题中国经营网记者专访了北京国华置业公司董事长房超。
北京国华置业公司董事长房超
华贸永远做CBD的地标
记者：华贸中心是一个全国性商业地产的品牌，在北京已经产生了很好的影响力。同时，华贸中心的商业模式，也代表了国内新的一种业态。那么，把华贸中心这样一个商业模式输出到惠州和珠三角，对华贸中心的品牌会产生什么样的影响？
房超：华贸中心花了四年的时间建成以后，迅速地成为北京的地标。其中商场部分“新光天地”受到了全国零售业的关注。北京华贸中心的三栋写字楼投入运行以后，现在已经有两百家跨国公司入驻，其中世界500强的已经有50多家去了，世界500强在北京一共有120多家在设了办公楼，有50多家去了华贸中心。其中国际金融企业占了50%以上，包括德意志银行、东方汇里银、渣打银行、澳新银行、蒙特利尔银行这些国际性的金融企业。所以，年底给政府提供的税收要几十亿，按排的就业我们估计到今年年底可以达到2.6万人。
而在来到惠州，我们希望做成第二个华贸中心，起码可以与北京的华贸中心媲美。所以，为做这个项目我们把华贸中心的骨干班子主体部分都拿过来了，力量配备、资源配备都是很强的，在珠三角地区我们还是可以考虑在这个资源基础上，以这个为立足点再做一点事情。华贸中心不是一个类似于富力、合生这种品牌，富力、合生他们是在全国各地每个城市布点，然后很快的发展很多的项目，我们不是。我们的项目是非常少非常稳的，所做的项目全部都是精品的。未来可能在长三角地区我们也会建一个华贸中心，现在几个城市都在争取我们，包括苏州等周边的城市。大家知道城市的建筑综合体代表了城市化进程，城市化发展到某一个高级阶段的时候，对这个综合体就有强烈的需求。每一个国家的发达城市差不多都是到了某个阶段的时候，就开始大量的出现一些城市综合体。它的好处就是高度地集约了城市功能，把各种功能放在一起，然后产生互动，产生相得益彰的优势互补，这样极大地提高了城市的效率。
记者：惠州并不是珠三角的中心，华贸中心在惠州落地是基于怎样的考虑？毕竟，一个大的城市综合体是需要一个大都市的框架予以支撑。
房超：惠州是一个非常吸引人的地方。在珠三角地区，我们考察了以后，发现它有很好的经济结构，还有很长的海岸线，有很好的城市规划，有东江、西湖，有罗浮山，加上现在惠州有385万人口。惠州电子产业发展得很好，将来港口也会发展，其他的产业都在强劲地增长，所以我们想，无论是哪个城市，不是说一定是Only one，不是说一定在这个城市里面只有一个机会，我认为中国的很多城市未来都有巨大的发展机会。
所以，华贸中心在惠州落地，不单是惠州的，对整个珠三角地区都有一定的影响力。当然华贸中心的消费群体主要是惠州和惠州辐射的范围，但是她的影响力会是珠三角地区。我对这一点还是很自信的。将来整个珠三角地区会记住这个项目，会议论这个项目。
惠州和北京有很大的差异，产品怎么定位的问题，我们之前做了很多研究。所谓差异主要是消费阶段不同，你知道像中国这些高速发展，差异化会越来越小，更多的是数量的差异，从购买率的差异上会越来越小。我们看到美国的大城市纽约有有各种各样高档的奢侈品、百货公司。但是你到了美国的中等城市，如果人口足够，比如说有一百万人口，也会有一些很大的购物中心，而且这些购物中心里面的所有品牌和大城市的购物中心是一模一样的。比如说纽约也有Louis Vuitton、Gucci、Prada，然后到中等城市或再小一点的城市，如果人口可以支撑，这些购物中心也有这些品牌。所以说，这些消费差距不像我们想象的那么大。像北京一万平米以上的商场有几十家，很快就上百家了，但惠州就没有。
我们在定位的时候，是根据惠州未来5-10年的发展所需要的功能来定位的。因为一个商场的建成需要两年，而要培育一个消费群，商场通常也要1-2年的培育期，所以一下子3、4年下去了。如果我们做一个惠州现在的浪费结构的市场调查，等你建成以后你就落后了，我们现在看到很多商场都犯了这样一个错误。就是它依赖于一些消费的市场研究，当研究完以后用一个快速的方式做一个市场定位，但是当商场建起来以后，实际上已经不能使用了。
总之，我们要做一些好的产品，使得惠州与日俱增的高端消费需求能够得到满足，并且更多的去引领消费，所有的浪费都是引领的。惠州的华贸天地一旦投入使用以后，在一定程度上改变区域消费方向，来拉动这个地区的一些需求观念。它除了形成这个区域对周边的辐射力以外，它在很大的程度上能影响和改变这个的浪费力度。
惠州、东莞、深圳地域的概念会逐步淡化
记者：从华贸中心体量、位置、功能的设置以及它未来的前瞻性，它应该说是惠州城市升级的引擎，或者说是这个城市的财富动力。那么，惠州华贸中心是基于怎样的一个原创理念，或者是一个什么样的考虑。这不只是一个标志性建筑那么简单，可能还会有更深沉的一种经济意义。
房超：华贸中心是这座城市升级的引擎，这是一句非常精彩和概括的话。人们随着城市的发展，人们对都市的生活方式都有追求。过去人们为什么放假就要去北京、去上海、去深圳，其实人们就是要去追求、享受一下都式的这种风情。那么在惠州我拿进来的这个业态，就是把大都市的产品，或者叫消费方式直接拿到惠州来，它确实是跳绕式地让惠州的人直接享受到了都市的生活，所有的都市生活。你到了北京，住了华贸，你能享受到的东西这里都有，所有在北京能吃到的餐馆这都有，无论国内外的电影这都是同步的，所以我就说我们做这个华贸让惠州与世界同步。都市的生活不是说都是给都市创造的，全世界的人都在享受这都市生活，惠州也是，如果你想体验一下都市生活的魅力，惠州华贸中心是你的选择，你来一次以后就会留连忘返。你来这的感受起码不比深圳万象城差，而且很多方面比它还极具特色，惠州华贸把北京华贸的很多东西拿过来了。所以这个地方确实会成为惠州这个城市升级的引擎，包括在参加珠三角城市地位都能起到很好的拉动作用。
记者：华贸城基本上实现了几化，一个是中心化，第二个是综合化，第三个是财富化，第四个是动力化，这一切全部都是来奠基的生活时尚化，最后实现唯一性，权威性，那么，华贸中心对机会的把握还有什么要求？
房超：珠三角地区其实就是广东省的一个新提出来的战略构想。现在开建的城铁深莞惠这条线仅仅是个开始。其实从东莞到惠州和东莞到深圳的距离是一样的，过去都属于大惠州地区，都是惠州迁出来的一个位置，所以惠州有很大的地域优势。惠州有巨大的发展空间，早期的深圳基本饱和，东莞的产业布局也基本上完成，他想有太大的发展就受到了地域的限制。那么惠州是个开放的地方，如果深圳属中心的话，往下的话越到东莞空间就越宽，越到惠州发展的范围就越大了。惠州的海岸线是最长的，水资源是最好的，加上所有的土地这发展的空间就很大了。
现在华贸中心(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)在和市政府商量，城铁在华贸中心再设一个站，直接是通道我们商场的地下、写字楼的地下，这在北京是做到了。城铁是怎么样个概念呢？就是到郊区出来到这个城市就下去，城铁和地铁是同一个意思，现在市里也同意在我们华贸中心也设一个站，是唯一一个和能建筑连通的地铁站。这样的话从东莞过来就只要20分钟，然后从深圳过来可能要40—50分钟，这样的话距离就变得不重要。希望以后从东莞过来我们这里，20—30分钟以后到了我们这就是零距离、零时间，因为人们需要的东西都在我们这个生活中心里。我想在未来的四五年惠州和东莞、深圳这种地域的概念会逐步被淡化，会越来越变成一体化。过去我们去欧洲，我是80年代末去的，几乎就每年去两三次，当时去欧洲就感觉到地域化的概念，现在去欧洲就没有地域化的概念，他货币、交通、海关都一体化，都变得很简单。所谓的东莞和惠州，所谓的深圳和东莞的这种界线会越来越淡。对人们来讲是哪儿有吸引里就去哪，如果在惠州有好玩的、好吃的、好用的、好买的、好住的，他就肯定愿意来惠州。20分钟的城铁，如果深圳有好的就会去深圳，这时人们的选择变的很大。本来深圳就是个移民城市，过去所有人都是外来的，人们能上深圳也能来惠州。所以实际上在惠州做这个项目，我也不是完全看到惠州，我在珠三角做这个点，我的目标看到的是珠三角地区，就是这么简单。
未来商业地产是房地产的主流模式
记者：华贸做建筑综合体，做城市的建筑综合体，做CBD的地标。华贸永远是做CBD的地标，好像是这么一个概念，那么，你是怎样看待现在的房地产市场？
房超：房地产协会成立了一个商业地产委员会，我们花半年多的时间做了个商业地产的报告，当然这个报告非常初步，但是它做了些统计，就是说商业地产这个概念。
首先它应该是主流地产的代表。人们一说房地产就是住宅，国家对这个政策进行调控，调控的是住宅市场，调控房价。但是商业地产也跟着一块调控，说不贷款了，谁也不贷。但商业地产是创造就业的，由其是金融危机的时候，是促进发展的，增加商品流通，活跃经济、活跃市场，它本来是国家全力扶持的。但由于它出生不好，它划入了房地产的项目去了。所以调房价的时候，把这个关系国际民生、就业、最好的活跃经济的部份也一块调控了。因为我是委员会的主任，最近我在和建设部以及有关的部门官员交流的时候。要他注意到中国很大，区域差别也很大，调整政策的时候应该是有区分的。
第二就住宅地产与商业地产是不同的概念，调控的时候也是应该有区分的。但是因为中国太大这一个政策不容易制定。所以我们认为未来商业地产的这个模式应该是这个房地产的方流模式，而不应该成为主流的、说十句都有九句半都是房价、住宅，这是不对的。应该是商业地产作为一个主流，通过它的地位扩展到住宅等。商业地产大量的一些技术，建筑的一些好的东西，都应该扩展到住宅的这个领域去。所以华贸会坚持做精品，对主流产品持有性地经营这种模式。最近你们注意到万达有些变化，早期的万达是做销售地产的，他会招商引进沃尔玛，引进华纳影院，然后把沃尔玛放在二楼，把影院放到三楼，这样的话一楼的人流量应该就是很大了，然后把一楼砌得很小卖掉。那么最近我看万达有个反思，就是总结这段教训，实际上这是不成立的，纠纷很多，现在他们不得不处理一些后事，现在新的看法完全变了，现在他们很旗帜鲜明地持有经营，提出来商场、物业的应该持有经营。我看现在的模式都在进步，都在往主流的理念去进步。那么华贸在这方面就起引领、启发和示范的作用，所以这一点我想是华贸的一个核心竞争力。它不是急功近利地去做一个产品，它能瞻得更长远，它能具有责任心地去做一些东西。我们希望华贸在这个惠州市同样成功。这个好的理念应该受到夸奖。
建筑必须对历史负责
记者：作为一位资深的地产人士，也有着非常丰富的开发经验。你能不能跟我们分享一下，你多年来的从业心得和感受，要怎么样才能够打造出一个备受消费者认可的好建筑呢？
房超：我觉得有几点要注意：第一点，历史。当你面对历史的时候就要做精品，这是第一个概念，带着代表这个时代最好的东西，你才能面对历史。因为历史只记住这些，比方说一百年前的建筑，我们只记住故宫等建筑，其他建筑我们记不住，在历史上他就会被记住。
第二点，必须要有前瞻性认识的意识。做建筑要基于对规律的进行研究，而不是对感性的认知，通常一旦市场定位的时候，我们更多看到的是一些对于感性的市场表面的认识，缺乏对一些规律的认识。当然对规律做一些研究的时候，这时候就有一些这时候的眼光可能就是前瞻性的，认识如果你做房地产这行没有前瞻性的眼光你可能做不好。比方说现在惠州的写字楼，双子座是最好的，但要做更好的产品就不敢做了，因为惠州的写字楼租金很低。但实际上写字楼的需求是与日俱增的，谁也不愿意在那里等十分钟的电梯下楼，谁也不愿意客户在楼下下不去、上不来，这样工作效率怎么提高呢？
但是人们看市场的眼光不一样，你问我什么感悟。我的感悟就是：当你面对历史的时候，当你看到这个规律性东西的时候，你应该去做一些事情。如果说有一些体会的话，我认为就是看一个地区的发展潜力，一个经济的业态怎么配置，要看规律，要前瞻性的看，要有一个理性的分析，而不是感性的、表面地去分析。
