随着新《保险法》在10月1日生效，保险资金投资不动产的最大的政策障碍被扫除，这股积蓄已久的，高达千亿的保险资金终于可以“名正言顺”地涌入楼市。
“虽然新《保险法》的实施具体细则和投资比例还没有出来，但我们预计中国保险公司在国内楼市的投资规模能达到2360亿元。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅对《地产》表示：“允许险资投资房地产，将是中国房地产市场的一个里程碑，具有极大改变目前市场投资格局的潜在可能。”
由于保监会一贯对险资进入住宅开发“明令禁止”，预计开闸后的险资首先将投向商业地产。但覃晓梅认为，险资在未来1-2年内并不会迅速投入大量资金，“一方面是一些保险巨头，如平安、人寿等前期已经通过各种渠道买进了大量高端写字楼物业；另一方面是目前的商业地产运营并不成熟，险资的最大目标仍将是一、二线城市的高端写字楼物业。”
新法案为险资开闸
2008年2月28日，在修订通过的《中华人民共和国保险法》（以下简称新《保险法》）中，规定保险公司的资金运用渠道，从原来限定的“买卖政府债券、金融债券”改为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，同时新增“投资不动产”一项，于2009年10月1日起实施。
“不动产投资细则最晚将于今年10月底出台，到时将给出投资地产的限制和投资门槛。”保监会发言人袁力明确表示：“肯定不会允许险资直接进入住宅开发。”在6月保监会出台的讨论稿中，“一级土地开发”及“住宅类商品房的开发和销售”是明文限制的投资领域。
“细则不会有什么大突破，无非是能买什么类型的资产、项目规模多大之类的规定。”一名内资保险公司人士告诉《地产》：“争议的焦点之一是单个项目的买卖需不需要上报保监会批准。”
上述人士表示，由于以前险资曾在房地产投资上栽过“跟头”，才导致保监会如此谨慎。由于中国保险业以寿险为主，资金年限长达20年以上，资本属性上天然地对房地产青睐有加。早在保监会成立前的上世纪90年代，险资就曾大量进入房地产业，大批烂尾楼成为保险资金大面积亏损的见证，后被国家紧急叫停。
但政策上的叫停，并没有降低保险公司对房地产投资的兴趣，各保险公司暗流涌动的争夺战并没有停止。如今即将“王者”归来，正大光明地展开市场争夺。
到底有多少资金将借此涌入楼市？9月22日，在仲量联行发布的最新研究报告《正在崛起的中国机构投资者》白皮书对于保险企业的潜在购买能力进行了估算：2008年，中国保险业的总投资额是2.25万亿元，按照国际通行惯例做一个保守估计，即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，则中国保险公司可以在国内投资价值2360亿元人民币的房产（340亿美元）。按照当前物业估值，此投资规模相当于上海甲级写字楼市场价值的两倍以上，或者天津甲级写字楼市场价值的165倍。
“10%-15%的上限比例是合理的，但初始上限可能为5%，预计保险资金入市将带来1500亿-1800亿元新增资金。”中金公司房地产分析员白宏炜对《地产》解释道：“例如目前险资直投股票的上限为总资产的10%，但2005年时保监会规定的是5%，此后才慢慢增加到10%的。”
近千亿元的新增资金，对中国商业物业市场无疑是一大利好。“国有保险企业、大国企和REITs在未来将成为内地房地产市场的主要参与者。”覃晓梅对《地产》表示。
保险巨头提前入场
尽管细则未出，但险资在房地产市场的暗度陈仓由来已久。在未允许直投房地产之前，财力雄厚的保险公司便以“自用”的名义在一线城市购置大面积高端写字楼物业。
“虽然都是打着自用的名义，但实际上许多物业都是用于出租收益。” 覃晓梅介绍道，以泰康人寿为例，该公司以近20亿元分别购入北京CBD和金融街的两栋写字楼，目前均在出租中。
在北京，中国人寿以19.6亿元在金融街地区购置了总建筑面积约11万平方米的写字楼，中国人保财险购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业，泰康保险公司购置的写字楼总面积高达10.29万平方米。这其中以平安保险最为激进。平安以自住和通过平安信托与其他地产商项目合作的名义，在北京、上海、深圳等地拥有了总计超过百亿资金的商业地产项目，包括上海陆家嘴的“中国平安金融大厦”、40亿元购得的北京“美邦国际中心”，以及北京多家快捷酒店等。
今年9月，平安集团借助旗下平安信托大举进军房地产业，先后与金地集团，绿城集团合作，将250亿元的大单砸向了房地产市场。
而中国人寿也在积极布局中，旗下的国寿投资与信达投资公司在7月签订了战略合作协议，双方将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作。人保集团旗下的人保投资控股公司则已经与金融街签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。
无疑，保险资金投资房地产“阳光化”后，势必吸引更多险企涉足这一收益丰厚、风险相对较低的投资渠道，今后保险公司在该领域的竞争将更为激烈。
“但短期内不会带来险资投资房地产的热潮。” 覃晓梅表示：“对于那些最有实力的买家，如平安、国寿等，其实前期已经买了很多物业；所以新法后，比较活跃的将会是那些以前没有实力和资源得到特批进入楼市的保险公司。”
据覃晓梅介绍，由于目前中国的商业物业大多经营不善，这些新入市的险资的目标将会聚焦在一线和二线省会城市的优质写字楼上。
白宏炜同样认为险资短期影响有限：除了险资进入房地产市场是个长期过程外，目前利率水平较低，流动性较为宽裕，优质商业物业比较稀缺。况且，受经济低迷影响，商业物业租金收益率仍处在下降之中，也将阻碍险资的短期介入。
“现在市场处于一个租金下滑，但资产价格还在稳定缓慢上涨的趋势之中。”覃晓梅告诉《地产》，有些保险公司的物业面临着很大的租金和空置压力，所以短期内不会再大量买楼。但整体来看，写字楼市场的平均回报在7%-9%之间，预计租金在2010-2011年会逐渐恢复，对新入局的险资来说还是有相当大的吸引力。
“就我们接触的来看，很多保险公司都在很低调地进行招兵买马，组建房地产投资团队。”覃晓梅表示，长远来看，中国房地产市场的格局将因为险资的入场而发生结构性的重大变化。
