2009年北京地产市场回顾之商铺(中高端购物中心)

    全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商铺物业市场在2009年历经整体下滑。大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。首都中高端购物中心平均租金水平下跌，截至2009年底同比下降约6.89%，同时市场整体空置率较2008下半年同比上升2.22个百分点。在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨可见一斑。

    2009年五家新购物中心开业，为市场带来总计375,811平方米新增供给，仅占2009年计划入市零售物业之40%左右。部分国际奢侈和高端品牌对待扩张持谨慎态度，相比之下，中端定位的国际市场品牌和内资时尚、餐饮和娱乐零售商利用市场的租户行情扩大了销售网络。需要注意的是，国际奢侈和高端品牌第四季度的租赁活动较前三季明显活跃，更多品牌扩张及新品牌进入本地市场。如Giorgio Armani和Buoni分别在华贸中心和金融街购物中心签下约400平方米和300平方米的面积。

    面对萎缩的市场需求，大部分业主通过降低租金来维持品牌入驻率，北京商铺物业市场固定租金在2009年同比下降9.19%，环比下跌4.28%，至人民币681.05元每月每平方米。得益于经济的转暖和市场乐观情绪，租金在第三季度开始回升，并在第四季度末上升至人民币694.27元每月每平方米，环比上升0.3%，但同比下跌6.89%。需要注意的是，部分国际奢侈品牌，如Louis Vuitton、Prada以及Gucci实现了可观的销售收入，尤其是在北京两家高端购物中心，这将大幅度提高业主来自流水抽成的租金收入。

    北京商铺物业市场在2009年仅有两桩投资案例成交。北京华融基础设施投资有限责任公司，以总价人民币27.08亿元向九龙仓购买北京首都时代广场，该物业由建筑面积33,000平方米的购物中心及写字楼组成。另，平安信托通过拍卖形式购入位于北京市丰台区的总建筑面积为16.9万平方米的碧溪家居广场，成交价格为人民币12.5亿元。鉴于北京优质商铺物业的投资机会较难觅得，内资企业，尤其是具有国企北京之企业和金融机构，在2009年主导北京商铺投资市场。

    鉴于本地经济反弹的确认，中央和地方政府相关经济政策的连续性及稳定性，加上本地居民消费力的持续增长，北京商铺物业市场将在2010年应有一个乐观前景。随着国内外零售商对大陆市场信心逐渐恢复，租赁活动将增多。但是，市场需要更多时间完全复苏，故业主和零售商需更富于灵活度以促成租赁案例实现。尽管一些成熟购物中心之业主有随市场好转加租的倾向，但大部分业主，尤其是新开物业的业主们，将维持有具吸引力的租金条件以避免损害租户信心。有鉴于此，整体租金将维持稳定，在2010年下半年前不会有明显上升。2010年市场将迎来超过1,230,000平方米的新增供给。可能的供给过剩将加剧业主间的租赁竞争，总体空置率将继续面临被推高的压力。