厦门“商业地王”挂牌出让　规定不得分割出售

厦门老市区中山路商圈近两年来受到世贸商城富山商圈、SM摩尔商业城的强烈冲击，大量购买力被分流，但是，在广大厦门市民的心目中，它始终是厦门商圈不可替代的“大哥大”。中华片区则是中山路传统商业街商圈的“心脏”，是中山路商圈重中之重的黄金宝地。

　　今日上午，号称厦门老市区“黄金地王”的中华片区2004G09地块以4.95亿元起始价继去年出让失败后再次挂牌出让，开始接受报价，这意味着备受广大市民关注的中华片区改造再次进入倒计时。

　　2004G09地块承续了莲坂2002G03地块（即现在的明发摩尔广场项目）必须引入世界500强的商业强制条款，规定在项目建成开业时摩尔ＭＡＬＬ内至少引进5家主力店进驻经营，至少1家世界500强企业，各主力店均须采用整体租赁方式进驻经营，所经营建筑面积不得分割出售或出租。

　　厦门的“黄金商业地王”是所有房地产开发商做梦也想得到的“聚宝盆”，掌控了“黄金地王”就等于占领了中山路商圈的制高点，谁将摘牌？挂牌前景又如何呢？

　　1、“嫁”不逢时

　　周边房产用地先行开工

　　厦门市政府曾发布处理历史遗留房产用地问题情况的公示，规定历史遗留房产用地项目必须在2004年12月31日前动工建设，未能按时动工的，合同及批文自动失效，项目取消，所交款项退回，不计利息。于是乎，名汇广场、霞溪商业广场、中南商业广场……，这些体量绝对不输于2004G09地块的历史遗留房产用地仿佛一夜间从黄金地王旁冒了出来，中山路商圈一时间像个大工地。漫步其中，随处可见一片片刚拆完的废墟，让人不敢相信这是厦门的繁华区。

　　记者从厦门市国土房产局了解到，厦门目前已清理的历史遗留房产用地存量近450万平方米，共可向市场提供1200多万平方米的房子。老城区的这些历史遗留房产用地与中华片区2004G09地块仅咫尺之隔，霞溪商业广场离2004G09地块不足百米之遥。

　　按2004G09地块挂牌价4.95亿元计算，2004G09地块的地价约为每平方米1.38万元。而老城区这些历史遗留房产用地由于属协议出让，地价较低，且目前多已开工，将较早投入市场销售，这对2004G09地块的“顺利出嫁”是一大潜在威胁，黄金地王实在又是生不逢时。

　　2、建筑成本

　　比大陆商厦高出15％

　　经典房地产经济学理论告诉我们，判断一块地的投资价值，主要看同地段参照物的价格。

　　厦门一位不愿透露姓名的资深房地产评估师分析，2004G09地块按挂牌起始价4.95亿元计算，最后完建成本预计在7.3亿元左右。以2004G09地块总建筑面积8.35万平方米计，每平方米建筑成本大概为8743元。

　　九天集团最近刚以1.388亿元的价格与建发集团正式签约盘下大陆商厦，厦门产权交易中心大陆商厦转让的公告中，以厦门大陆商厦地下一、二层和地上第一、二、三、五、六、七层总的建筑面积18267平方米计，大陆商厦本次转让的每平方米价格大概在7602元左右。

　　大陆商厦与2004G09地块处于同一地段，位置也相当。且按中山路商业惯例，大陆商厦这一侧客流量甚至多于2004G09地块。但2004G09地块每平方米建筑成本8743元，远高于大陆商厦的7602元，整整高了15％。姑且不论大陆商厦是在建商城，只需稍微改造就可投入使用，而2004G09地块完建周期也需2－3年，市场风险极大，单从价格而言，2004G09地块也太贵了。

　　3、摘牌房企

　　应有现金储备2个亿以上

　　2004G09地块承续了莲坂2002G03地块必须引入世界500强的商业强制条款，规定在项目建成开业时至少引进5家主力店进驻经营，至少1家世界500强企业，各主力店均须采用整体租赁方式进驻经营，所经营建筑面积不得分割出售或出租。

　　厦门房地产业一位不愿透露姓名的资深人士分析说，2004G09地块总建筑面积8.35万平方米，整体租赁的主力店建筑面积最少要3.3万平方米，可供销售的面积仅有5.05万平方米，这对房地产开发企业的资金要求是相当高的，“要先垫付一大块资金，而且要长期沉淀”。

　　该资深人士告诉记者，按银监会2004年9月3日颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十六条规定，房地产开发企业项目资本金比例应不低于35％。也就是说，摘牌者手中应有现金储备至少在2.55亿元以上。

　　厦门房产企业中最有实力的当属建发、国贸、古龙、特房、汇成、明发和宝龙等。明发和宝龙联手开发40万平方米的莲坂商业广场，已自顾不暇；国贸地产刚于8月9日以1.07亿元人民币的价格受让翔安区X2004G01地块，且2003年末公司资产负债率高达74.34％，资金并不宽裕；巨无霸建发地产也刚以3.35亿元的高价竞得环岛路2004G04地块，恐怕有心无力；古龙、汇成和特房战线拉得较长，竞投可能性并不大。

　　环顾整个厦门甚至福建全省，要拿出2－3个亿来开发这块地的房地产企业恐怕相当难找。那么，谁有实力摘牌呢？“地头蛇”难寻，难道又是省外“过江龙”？

　　4、曾遭“退婚”

　　今年也有可能无人问津

　　中华片区2004G09地块，曾在去年8月25日命名2003G04地块，以3.84亿元起始价首度挂牌出让。为了慎重起见，从发布消息到挂牌出让，思明区政府前后酝酿了8个多月。谁知好事多磨，天有不测风云。挂牌后，原先与思明区政府谈妥将摘牌的国内某知名房地产企业临阵脱逃，“黄金地王”惨遭“退婚”命运。

　　厦门房地产业一位不愿透露姓名的资深人士告诉记者，去年中华片区2003G04地块之所以无人摘牌，是因为此地块挂牌条款是专门为国内某知名房地产企业量身定做的，没有政府特别的承诺，这么大的一块地别的企业绝对不敢贸然涉入。今年挂牌价居然比去年高出1.11亿元，在这种严峻的市场环境下，2004G09地块再度无人问津的可能性极大。

　　“从此次挂牌出让条款‘报价截止时间2004年12月13日9时30分，截止后若无人报价，挂牌时间自动顺延至2005年3月31日止’可看出，政府对如期出让心里也是没底的。”这位资深人士说，这可以理解为是政府的一种市场试探，毕竟2004G09地块是厦门老城区第一次旧城改造成片土地出让，这块地拍不出，以后中华片区二期、百家村等这么多旧城改造如何拍？多一些时间也多一些回旋余地，可多看看市场反应。

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　　当之无愧的黄金地王

　　作为厦门市政府、思明区政府重点项目之一，中华片区最西侧的这块编号为2004G09地块是中华片区商业广场的规划用地，位于镇海路北侧、思明南路东侧、中山路南侧，面积35968.748平方米，挂牌起始价为人民币4.95亿元，增价幅度为人民币300万元。增价幅度可调整。中华片区不仅寸土寸金，更有大量记录厦门历史传承的文物，如民族英雄陈化成故居、“中华第一圣堂”新街礼拜堂和外清巷22号的清末王厝等。优美的南洋骑楼，丰富的历史人文景观，且与全国闻名的鼓浪屿、万石植物园和环岛路近在咫尺，称之为厦门的“黄金地王”一点也不为过。

　　付款方式：合同签订后一个月内支付2亿元人民币（在受让人支付相应差额的前提下，其已向厦门市土地开发总公司交付的竞买保证4800万元人民币抵作该期土地开发权出让金），合同签订后6个月内支付1.5亿元人民币。

　　报价截止时间：2004年12月13日9时30分。截止后若无人报价，挂牌时间自动顺延至2005年3月31日止。在顺延的挂牌时间内，若有竞买人报价且在48小时内无其他竞买人提出新的报价，则确定该报价的竞买人为竞得人。