零售服务业全面开放 加速商业地产国际化步伐

根据中国商务部的《外商投资商业领域管理办法》，从今年12月11日起，中国对外资进入零售服务业设立的市场准入和资本准入限制将全面放开。零售业放开，无疑给国内商家带来巨大压力，但国外品牌的进驻，商业地产倒是迎来新机遇。

　　最近几个月中，华贸中心开发商北京国华置业有限公司董事长兼总经理房超陆续接待了十多个全球知名品牌的代表人士，但他最满意的是与纽约第五大道的合作洽谈已经进入实
质阶段。

　　据了解，尽管北京市场上已经有许多国际品牌的商品和专卖店，不过在真正放开之前，国外品牌必须中国公司作为合作伙伴，开店的地域也有诸多限制，因此，中国的消费者只能买到商品，对于该品牌提供的服务和其具有的文化内涵，往往无从感受。

　　今年年中有关机构的调查表明，中国的奢侈品消费人群已经达到总人口的13%，并且还在迅速的增长中。巨大的消费能力和潜力都令人垂涎，外资涌入是必然结果。有关人士表示，此举将会加大商业物业的需求，但对尤其是独立商业在与国际接轨方面提出更高的要求。

　　11月19日，MAPIC 2004(第十届国际商业房地产展览会)在法国南部海滨城市戛纳闭幕，北京华贸中心RIVER WALK水世界商城荣获“中国商业项目最具价值奖”。

　　MAPIC是目前全世界规模最大的商业房地产专业性展览交易活动，该展览会由全球领先的展会组织者Reed Midem励展博览集团主办，国际商业房地产联合会(FIABCI)、欧洲城市中心联合会(EFTC)、零售发展城市化专家联盟(PROCOS)、城市中心经营联合会(AMCV)、城市土地协会(ULI)、国际特许经营联合会(IFA)、法国特许经营联合会(FFF)等七家单位协办。参加展会的都是国际最具实力、最著名的商业地产开发集团公司、商业地产投资公司、专业服务公司及机构、国际零售商和城市开发规划部门及城市代表。

　　今年MAPIC首次增加中国馆、中国论坛、中国商业地产项目特色奖，将以独特、醒目的方式向世界展示中国商业地产及零售行业的发展现状及前景，以吸引优秀的国际投资机构、专业开发商及国际零售商的加盟合作。

　　据介绍，华贸中心水世界商城之所以能够被诸多世界顶级企业所青睐，主要在于四点。一是设计，由世界著名商业建筑设计公司BENOY规划出北京首家“水主题”体验式商城；二是地段，坐落于北京CBD内、长安街旁，商圈和地理位置优越；三是定位，水世界商城毗邻丽思卡尔顿和JW万豪两座世界超豪华酒店、三栋以跨国公司为客户群的5A智能写字楼，高端与时尚不彰自显；四是经营理念，开发商国华置业注重百年地产的品牌经营，着眼后期维系与管理，只租不售，追求实现长远的土地价值。　　　　　(本报记者　姚丽颖)

　　中国近几年来的商业地产奶酪的确非常诱人，连续十多年超过7%的经济增长水平。2003年至2004年，中国商业地产堪称迎来了大造Mall新纪元，各大中城市出现一大批巨型Mall、主题商业步行街、住宅社区商业街等。但在如何有效地开发、经营和管理等课题上，中国商业地产可谓误区多多。

　　中国商业地产误区解读

　　1　在运营上，很大一部分商业地产开发商将商铺分割销售，将产权分给一个个小业主，或者为了促进销售，干脆承诺包租，销售的火爆、动辄数万元的单价的确激动人心，然而销售以后的招商、经营等就不得而知了。很难想象，一个国际大品牌会跟一个只有百十来平方米的业主洽谈合作协议。

　　2　在规划上，几乎所有的购物中心宣传的都是无所不能，小到打火机，大到汽车，上万种商品可以说是济济一堂，因此造成种类大同小异，各个购物中心是千篇一律，缺乏特色。

　　3　在定位上，由于缺乏相应科学的调研，在消费力不太强的地区建高档商场、在老龄消费为主的地区建时尚青年卖场、在交通比较拥堵的地区建大型超市等现象时有发生。

　　4　在招商上，国内发展商大都倾向于将功能规划先初步设计完成，再找主力店洽谈合作，这种待价而沽的招商方式，对于散户尚可，而对于国际连锁主力店招商则风险较大。并且在招商渠道上，对于境外商家体系也难以找到合适的接洽部门，也乏于恰当的包装和推销方式。

　　5　在收益上，目前绝大多数的购物中心采取“以接近成本价的优惠租金吸引主力商家，从散铺租赁中获利”的经营模式，因此，如何衡量开发商与商户的博奕，从而组合好不同的商业业态就成了一门学问。并且，这种获利的经营模式也随着市场发展将被打破。