苏州销品茂“F城”投资商总裁访谈：四大问题

有没有想过到这样一个地方逛逛：这里有超市，有商场，有各种各样专卖店、品牌店，长长的购物街让人走到脚软；仅仅逛街还不够，这个地方还有各色美食，什么南北菜系、西式餐点，还有高档酒吧，只怕你的胃不够大；还想休闲娱乐一下，没问题，这里有卡拉OK飚歌城、健身馆、大型迪厅、豪华夜总会、艺术广场，逛累了？还可以在会员制高档休闲区尽情放松，抛却所有的疲惫。 　　这个集餐饮、娱乐、购物、休闲等于一体的地方叫“销品茂”，落户园区金鸡湖东岸的“商业街F城”为苏州市民描绘了一幅童话般的蓝图。 　　如同当初开出第一个大卖场――园区百润发带来的巨大冲击一样，F城的出现，不亚于在我市本已十分激烈的商界投下一颗重磅炸弹。F城到底会给苏州商界和苏州市民带来什么？ 　　在园区邻里中心贵都大厦并不起眼的写字楼里，记者找到了上海新纽投资咨询有限公司――这个总投资将达10亿元、占地总面积63亩、建筑面积约10万平方米的“销品茂”的投资商。尽管手头工作一大堆，但新纽投资的总裁冯豪义先生还是愉快地接受了记者的采访。 　　我们做得成“销品茂”吗？ 　　冯豪义很直率：要是早个三年，在苏州投资“销品茂”条件还不成熟：但现在，苏州的发展为兴建“销品茂”提供了外部环境。 　　最近，我国商界兴起一股热潮，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、成都、青岛、西安等地纷纷上马“销品茂”项目，而大多数投资商投资热情主要基于“销品茂”在欧美的成功。在“销品茂”的诞生地美国，其在全国消费品零售总额中所占比重达50％左右；在日本，虽然“销品茂”的店铺数仅占1％，但却创造了该国零售总额的近40％。 　　与投资商高涨的热情不同，商业专家对现阶段“销品茂”在中国的前景普遍持谨慎的态度。专家指出，“销品茂”的兴建是建立在雄厚的经济基础和强大的购买力之上的。有资料表明，美国是在人均GDP达到1万美元以上，家庭汽车化和住宅郊区化基本形成，社会进入休闲时代，人们对购物和吃喝玩乐有了新的追求之后，“销品茂”才开始得到良性和快速发展的。而我国现阶段城镇居民人均可支配收入不足7千元，专家担心的是没有足够的客流和购买力支撑“销品茂”的日常运转。 　　但另一方面的事实是，我国各地发展极不均衡，苏州及长三角地区改革开放以来创造了令人瞩目的经济增长奇迹。去年，全市GDP首次突破2000亿大关，在全国各大中城市的排名跃居第五，人均GDP按现行汇率折算已超过4300美元，根据我市第九次党代会确定的目标，到2010年全市人均GDP将超过8000美元。F城所在地苏州工业园区，如今人均GDP已经超过了1．5万美元。从这个角度看，苏州已经具备了支撑“销品茂”的经济基础。 　　再看苏州市民的购买力。统计数字表明，去年市区居民人均可支配收入达10617元，人均生活消费支出为7686元。同时我市私家车增速惊人，平均每天在百辆之上，到去年11月底全市私人汽车拥有量就突破10万辆，苏州已初步进入汽车时代。 　　而这一切，为“销品茂”在苏州的瓜熟蒂落做好了铺垫。看看最近这两年如雨后春笋般冒出来的百润发、欧尚、苏宁、家乐福、大洋百货、好又多、金鹰……应该不难得出以上的结论。 　　“销品茂”何以看中苏州？ 　　紧邻的“经济之都”上海，目前至少有超过4个“销品茂”或已开业或已开工，苏州还需要再建“销品茂”吗？倘若非以上海为例，那就打个比方设问：浦西有了“销品茂”，浦东还需要吗？现在的事实是，浦西、浦东都有“销品茂”。 　　上海因其经济发达和人口众多而需要如许的“销品茂”，依苏州的经济发展水平和700多万人口，拥有一个“销品茂”也似乎顺理成章。据介绍，F城之“F”取自“时尚”、“自由”的英文打头字母。但打造F城决非为赶时髦，而是看准了人民物质文化生活发展的客观需要，看好了所蕴藏的巨大市场机会。随着收入提高，消费者在购物时不仅追求方便、多样，注重个人品位的需求，还更注重购买经历的愉悦，且工作压力增大也需增加适当的休闲和娱乐。客观上人们力求时间运作最大化，满足多重需要，一次购足和一站式娱乐休闲的消费需求因此而生。 　　更关心这个问题的应是F城的投资商，人家扔下去的可是真金白银。新纽对自己的投资充满了信心，总裁冯豪义告诉记者，为投资“销品茂”他跑了全国许多城市，起初考虑把项目放在他的老家宁波，但最后还是选择了苏州工业园区这块“黄金宝地”。他看好的是苏州的经济社会的快速发展，特别是园区的跨越式发展令人瞩目，再不来园区投资可能就错过了机会。的确，随着园区二、三区开发建设的推进，F城所在的湖东也日益成为苏城热点，这里将有新的管委会行政大楼、会展中心、五星级大酒店、外资医院、学校等等；根据规划设计，未来园区的人口规模将达到60万以上，这里的市场显而易见。东吴大郡尚未正式推出便引起市民的追逐，这可以作为人们对湖东或者说是园区的前景看好的印证。 　　这里有例子可以为“需不需要”的设问画个注脚。记者一位家在园区的朋友，夫妇俩在苏州应该算白领了，尽管对园区绝佳的环境心满意足，不过还是感到园区日常生活上略有不便，平时的娱乐、休闲、购物和吃请还是要到市区，甚至利用双休日专门跑到上海去“shopping”。因此，知道园区要建“销品茂”的消息后，最兴奋的是他：“以后有地方可以去白相了。” 　　又一个更大的大卖场？ 　　似乎是不谋而合，园区邻里中心又开出了“分店”，同样是在园区湖东，甚至是开工竣工的日期也相差不远。对于一箭之遥的这个邻居，冯豪义首先承认会有一定的竞争，但他更强调了一点：新纽投资F城，不只是在苏州商业这块“蛋糕”上切下一块，而是与苏州同行一起把这块“蛋糕”做大。 　　“销品茂”是继沿街店铺、综合商场之后的第三代商业模式，意为大型购物中心，是一个提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心，而我们通常所说的“购物中心”实为百货店。“销品茂”还提供了百货店、大卖场无法提供的，如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。根据规划设计，F城将结合地区优美的人文景观与生态环境，拟订了9大类19个经营项目，分为大型餐饮、时尚娱乐、人文休闲、便利购物、特色酒吧、艺术广场、高级会所、豪华夜总会、综合商务大楼等。 　　邻里中心定位于社区服务；而F城，冯豪义说，决不是为了卖油盐酱醋而来，而且也决不同于时下苏城越开越多的大卖场。F城就是定位于中高档消费群体，瞄准的是苏州特别是园区年轻白领的消费诉求。由于消费服务业的相对落后，园区相当一部分的外企高层管理人员“上班在园区，生活在上海”。现在F城将通过引进各类世界级品牌在苏州打造一个精品消费的高地。似乎可以说，F城将在苏州引领一种新的消费方式；或者说，填补了一个消费上的断层。 　　并且，F城的目标市场就区域而言，还不仅限于园区，而是整个苏州的范围，甚至更广阔。依托沪宁、苏嘉杭、沿江高速等构筑的快速交通网，长三角地区城市间的距离大大拉近了，已形成了一个“一小时经济圈”。而苏州，通过“销品茂”把周边城市的高端消费群体吸引过来不是没有可能。 　　为苏州首个“销品茂”F城的出现，决不是再造一个大卖场，而将是苏州零售业态甚或是消费方式的一次大升级。正因为目标消费群体的迥然不同，F城的设计中首先有一个大大的停车场，据说车位在千个以上。 　　F城为何“只租不售”？ 　　对投资商的实力提出疑问是基于“销品茂”产业的特性―――其漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金耐力的考验。一个“销品茂”的管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整治与安全，还应为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。而只有产权统一，才能确保经营的整体性，才能发挥“销品茂”的整体优势。因而“销品茂”投资商必须有雄厚的资本实力，不能依靠短期贷款或其他短期资金搞开发。没有还贷压力，才能保证“只租不售”，确保整体战略的实现。如果开发商自己没有太多的资本金，想靠项目来吸引更多投资者，将是非常令人担心的。 　　F城的总投资将达10亿元，总建筑面积10万平方米，所以投资商的实力格外引人关注。冯豪义告诉记者，新纽得到了世界著名金融集团的支持，是为园区“商业街F城”项目于特设的项目管理公司；出于商业方面的考虑，关于新纽更进一步的背景目前不便透露。不过，他说新纽的计划是通过10年左右的时间收回投资，最初几年的物业管理是准备贴钱的―――F城的物管将外包给一家世界一流水准的专业公司。F城对进驻商铺收取的租金将定在一个比较恰当的价位上，几年内不会提高。新纽将为商铺留下尽可能大的利润空间，“商家有更多的利润，服务才能更有保证，消费者才能得到更多实惠。F城也才能更长久”，冯如是说。 　　同时冯豪义反复强调：不是说你有钱，F城就让你进来，还得考虑与整个“销品茂”的规划与形象是否吻合，其经营业绩是否能持续发展。一方面为进驻商铺提供了更多服务和实惠，另一方面也对其提出了更“苛刻”的要求，这应该是打造一个“销品茂”的题中之义。尽管要4月底才正式动工，但F城前期的招商已经开始了，结果计划一推出就有老朋友要求来订商铺，至于具体做什么项目却是“看看再说”。冯豪义说：“这绝对不行，即使你出再高的租金也只能拒绝――F城不是做房地产的。” 　　■新闻链接 　　“销品茂”是ShoppingMall的音译，意为大型购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。而国内通常所说的“购物中心”实为百货店的另一种称呼。 　　俗称“室内步行街”的“销品茂”是继沿街店铺、综合商场之后的第三代商业模式，发端于20世纪50年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。这种商业模式在进入日本、东南亚等国家后，也取得了巨大的成功。 　　最近我国商界也兴起一股“销品茂运动”的热潮，一些大中城市纷纷上马了一批“销品茂”项目。继连锁超市、大卖场之后，“销品茂”正在掀起我国商业新一轮的业态革命。