众外资巨头来华大造MALL　商业地产酿巨变

随着12月11日中国零售业全面开放日期的临近，外资开始试图大规模地涉足中国商业地产市场，改变中国购物中心产业命运的新型投资主体，真的开始到来了吗？

　　长期以来，中国购物中心和商业地产行业一直欠缺真正有实力、有资质的投资主体。国内商业地产市场多年都是由既缺少自有资金，又不了解零售业经营规律的房地产开发商唱主角。这些房地产商不具备长线投资和长期持有物业的决心和实力，在购物中心的投资上追
求短线回报赚快钱，从而种下商业地产项目在产权、财务、运营管理等方面的系列致命伤，导致中国购物中心和商业地产行业的先天病态。

　　然而，最近一个多月，随着2004年12月11日中国零售业全面开放日期的临近，商业地产的投资群体中出现了一些不寻常的迹象———外资开始试图大规模地涉足中国商业地产市场，广州、上海、厦门等地，都陆陆续续传来这方面的消息。这不禁引入深思：改变中国商业地产行业命运的新型投资主体，真的开始到来了吗？

　　让我们来看以下一连串的资讯———

　　太古地产40亿下注广州

　　香港太古地产11月底在广州宣布正式进军中国内地房地产市场（此前仅在上海与中信集团合作参股建设了中信泰富广场），其“首发武器”是与广州日报共同发展位于天河区的太古汇商业项目。

　　太古地产为太古集团全资附属公司，于1972年成立，为香港主要的地产发展商之一，该公司在香港开发了太古广场、又一城、太古城中心等大型购物中心，迄今已开发逾100万平方米的物业。

　　据透露，太古地产已于近日取得了太古汇的土地使用权，并将在12月中旬进行动工典礼，明年1月正式开工。

　　位于天河路与天河东路交界处的太古汇项目，为太古地产和广州日报合作开发，太古地产占股55％，广州日报占股45％。如今，经过两年的互动调整，该项目股权结构变为太古地产占股97％，广州日报占股3％。

　　据介绍，该项目投资额为40亿元，占地面积约5万平方米，总建筑面积约45万平方米，预计2008年落成，由太古地产管理。太古汇包括一个具有相当规模的购物商场、两座办公大楼、一间酒店和一个文化中心，是内地首个集艺术及文化设施、零售、办公大楼及国际级酒店于一身的多功能综合性项目。

　　太古汇的整体规划将体现“地铁上盖物业＋商场＋写字楼＋酒店”的特点，此外还将建设有图书馆、公共艺术中心与剧院。据透露，太古汇将和太古地产以前开发的商业项目一样，贯彻“只租不售”的策略，注重长远投资。

　　菲律宾顶峰布阵成都厦门

　　菲律宾顶峰房地产公司11月25日透露，厦门ROBINSON罗宾森广场项目基础阶段工程下月初将正式动工，投资15亿元的罗宾森广场总建筑面积44.9万平方米，预计后年2007年完工。届时，一座根据“一站式购物”概念运作的新商业城将出现在火车站旁。

　　罗宾森项目位于湖滨东路和厦禾路交汇处，总占地面积5.34万平方米，一期工程营业面积8.8万平方米，地下建筑两层，地上建筑6层。另有5栋30层左右的住宅楼，建筑面积13万平方米。1996年，菲律宾顶峰集团签下该地块。根据建筑设计，罗宾森广场内将有高级酒店、高级住宅、商贸餐饮设施以及电影院等休闲娱乐场所。其中，规划摩尔购物广场约8.8万平方米，其中大卖场经营面积约1.5万平方米，百货公司经营面积2万平方米，并将提供至少700个停车位。此外，顶峰地产投资的上海嘉定ROBINSON罗宾森大型购物广场也已经开始建设。此外，顶峰集团还有望投资建设成都等地的ROBINSON罗宾森大型购物广场。

　　据厦门顶峰房地产公司相关负责人介绍，顶峰集团高层非常看好这一地块的远景，但是考虑到商业环境是否成熟等各种因素，直至今年5月方才进场，并将于下月初正式开始基础工程施工。由于不同的商业业态对房产设计的要求也不同，因此顶峰房地产的施工也是完全根据未来的商业需求进行的。同时，结合梧村汽车站改造工程，罗宾森广场还将有一条地下通道与新梧村汽车站相通。

　　顶峰集团旗下ROBINSON罗宾森连锁摩尔购物广场是菲律宾第二大连锁摩尔集团（仅次于SM摩尔集团），在菲律宾拥有大量ROBINSON罗宾森连锁摩尔。

　　此外，亚洲连锁摩尔之王ＳＭ摩尔集团和日本ＡＥＯＮ集团也都已经在成都、重庆等城市建设摩尔。

　　外资基金要买上海整条商业街

　　距离上海北外滩几百米范围内的飞虹路附近，正在开发的一条商业街，已经成为外资关注的目标之一。开发商上实发展公司有关负责人称，他们已经接洽了一批来自高盛基金、美林证券、雷曼兄弟等海外投资基金的区域负责人，以及中国香港地区的珠宝巨头们。据说其中有一些投资商表示，有意向全部买下。目前，这一商业街项目还处于谈判阶段，并没有最终确定。上实负责人表示，未来，这条商业街不排除整体对外出售的可能性。

　　据了解，这条商街距离黄浦江两岸综合开发区之一的北外滩，仅300米左右，同时和杨树浦路旧厂房改造的SOHO区相呼应，驾车通过大连路隧道又可直抵浦东陆家嘴，是市中心区域不可多得的“绝版”地段之一。业内透露说，目前看，外资对商业的投资有三个特点，其一是，不好的地段不要；其二是如果要买，很多都希望全部买断；其三是，希望“吃现成的果子”，买下已经开始运营，或者即将投入运营的商业项目。

　　介入中国商业地产市场的外商不外两类：一类实力雄厚的商业地产集团，另一类是海外的投资基金。它们投资和运作购物中心项目的理念和手法，将与国内热衷短线卖铺赚快钱的房地产商截然不同，从而可望引领中国的商业地产产业走向成熟。

　　新加坡巨鳄看上八百伴“遗址”

　　12月2日，上海西南地区最大的购物中心友谊南方商城正式更名为“百联南方购物中心”，这是继百联西郊购物中心之后，沪上第二家正式挂牌的百联购物中心。而百联集团购物中心事业部总经理助理、百联南方购物中心总经理钱建强向媒体透露，继百联西郊摩尔被法国基金看上欲高价整体收购，新加坡一家投资商已经瞄上了这家购物中心，并想用12亿元人民币进行收购。虽然双方目前没有达成相关协议，但是这一意向意味着外资对中国内地较好的商业项目的投资兴趣非常浓烈。

　　百联南方购物中心最早的前身为八佰伴南方商城。1997年，由于受东南亚金融危机的影响，香港八佰伴国际集团在香港联交所停牌，随即处于清盘阶段。1998年2月，上海友谊集团开始与该商城接洽，并于11月由上海友谊华侨股份有限公司斥巨资收购了原八佰伴南方商城55%的股权，共同组建了上海友谊南方商城有限公司。

　　经过5年左右的改造，2003年友谊南方商城总营收约14.5亿元，2004年预计将突破15亿元。业内议论说，当时友谊集团用不足一亿元就购得了控股权，因此如果上述买卖成交，获利将十分丰厚。但是经营成功的购物中心的长期收益，是十分可观的，一下子全部卖掉，不免可惜。

　　法国基金想吞下百联MALL

　　11月底，上海首个百联购物中心———百联西郊购物中心已开始运营。这引起了海外基金的投资兴趣。百联集团购物中心事业部总经理黄真诚介绍说，法国一家基金希望买下西郊购物中心的全部股份。但集团研究商讨后，倾向于仅出售部分股份，比如20%至30%左右。但是外资资金方面，对获得部分股份并不甘心。外资愿意收购内地的购物中心项目，主要是看好内地地产市场和较好的购物中心项目，其长期的物业管理收入也非常可观。

　　综合上述信息，不难看出，介入中国商业地产市场的外商不外两类：

　　一类实力雄厚的商业地产集团，如英资的太古地产，菲律宾的顶峰地产，日本的永旺集团也属此类。它们既有强大的资金实力，更有多年成功开发经营大型购物中心项目的成熟经验和丰富资源。它们投资和持有购物中心业务的周期较长，一般都在10年以上，只租不售，目的是想通过持有优质的商业物业，通过平稳的租金回报，来掌握一个长期收益稳定的资金产出渠道，以抗衡地产市场的波动。这一类模式在香港、日本最为典型，可称为商业地产的“港日模式”。

　　另一类是海外的投资基金。如高盛基金、美林证券、雷曼兄弟，以及法国的一些基金等。基金是代客理财的方式，它们投资或参股、收购中国有前景的购物中心项目，是企图在项目经营成功，获得增值收益之后再退出，为客户赚取利润，因此它们投资和持有购物中心业务的周期，相比前一类投资者要短一些，但其收益，同样要建立在购物中心项目经营成功的基础之上。这一模式在欧洲、美国最成熟，可称为商业地产的“欧美模式”。

　　过去，外资很少投资中国长线的不动产项目，主要是对中国的政策前景不放心。如今的变化，说明外资对中国中长期政治、经济前景的信心在增强。这两类新型的投资主体若能如消息所言成功地进入中国的商业地产市场，以其雄厚而成熟的资质，它们投资和运作购物中心项目的理念和手法，将与国内热衷短线卖铺赚快钱的房地产商截然不同。诚如是，将可望引领中国的商业地产产业走向成熟。

　　拥有雄厚实力和成熟理念的外资商业地产集团的到来，将改写中国MALL产业的历史。


　　来源：民营经济报