住交会现场访谈：商业地产的风险及发展前景

主持人：各位网友大家好，欢迎大家光临搜狐在住交会现场直播室现场访谈，坐在我们身边漂亮的女士来自至祥策划的总经理周玮女士，先跟我们网友打个招呼。


　　周玮：大家好，今天非常荣幸能参加搜狐的这次访谈节目，希望今天观点能够抛砖引玉，引出更多好的观点大家一起探讨一下。


　　主持人：我们知道周总毕业了就创业，这是一个典型的深圳模式。在深圳成为很多青年的一个学习榜样，在十多年来至祥走过的一个历程也是深圳地产建设的过程，现在想让您谈谈为什么至祥会以投资型的项目，商业地产项目为主要的项目发展方向？


　　周玮：我认为至祥93年成立以后，到今年已经是11年了，至祥是11岁了。在这个发展过程当中，至祥也是从一个综合式的房地产咨询策划公司走向一个市场细分服务的过程。我们认为在这个过程当中，我们可以发掘到房地产市场细分趋势越来越明显，这要求我们房地产策划代理机构作为一个服务机构来讲，也要更加细分地提供一些我们的服务，这样是走向专业化必然的过程。所以这个过程当中，我们也是一个非常偶然的机遇，我们从95年为深圳一家上市公司旭飞集团，在城市工业细变的过程当中，整个操盘过程非常成功，引起了市场的反响，随之以后有很多开发商找到我们，操作了很多商业项目，包括像彩虹世纪商城、泰谷广场、汇丰国际等等。在这个过程当中，我想随着经验的积累，可能我想这方面的经验也越来越突出，我们在这方面，给开发商提供的帮助我觉得也越来越全面。我们在某种程度来说，我们公司有一部分的业务是比较偏向的。


　　主持人：刚才说到商业地产项目，您觉得商业地产风险大不大？到底有多大？


　　周玮：商业地产在中国来说这几年特别是从2001年开始到现在，我觉得在一些发达城市，比如说深圳、广州、上海、北京等等，形成一个热潮，我觉得这个过程当中，房地产作为一种高投资、高风险、高回报的商业，本身房地产投资应该都是高风险的。但是我觉得关键是怎么去规避，在这个行业当中，有人在赚到钱，也有人倾家荡产，有人经营的非常火爆，也有人没法维持下去。所以我认为关键是在这个操作过程中，能不能找到自己的方向，我觉得这是非常重要的，如果能找到自己很好的方向，这些风险都是可以规避的。


　　主持人：我们说中国地产商业地产正确的方向哪里？


　　周玮：商业地产现在是非常热的东西，很多开发商在这个过程当中也是尝到很多的甜头，也可以说很多开发商某种程度上认为是走近房地产领域的一个捷径。因为他可能是投资的周期短，如果是操盘操作好的话，回报是非常高的，比一般住宅商品回报高的多。我们现在去看房地产可以看到，目前来说在整个商业地产方面，好的跟不好的，操作好的开发商跟操作不好的开发商两个差别非常大，可能是很好的，经营的非常好，如果不好的话完全是一下就垮下来了，甚至成为烂尾楼等等。目前方向来讲，我们可以看到在深圳、广州更加总结一些做的不好的开发商的项目，我们认为总的方向是走出国门，跨上国际。是全国整个商业地产的出路，所以我们认为深圳地产是比较好的走向。


　　主持人：零售商业向世界开放的消息，对于我们商业地产的操作会带来什么样的利好？或者有什么影响？


　　周玮：我觉得零售商业向世界开放，这既是好消息也是坏消息。好消息是对有实力或者说已经准备好了跟国际品牌竞争的企业来说，我觉得蛋糕做大了，可能吸引力更大，可能对大家来说就是好消息，我觉得跟国际优秀企业站在一起列队，会带来更多商业资源。坏消息是说，我觉得是对于一些没有准备好的商业地产商。我们可以知道，比如说像日本的ＪＵＳＣＯ吉之岛集团，他们在深圳已经成为他们在中国独立操作的商业项目，包括家乐福、沃尔玛等等，他们都是在中国独立操作的，所以他们扩张计划可以查到他们的数据，他们今年的扩张计划都是前所未有的。


　　主持人：包括沃尔玛在深圳开始建立亚洲总部。


　　周玮：对，我们可以看到扩张计划是超过往年数据的。当然我觉得这些既是好处也是坏事情，关键是中国零售商我们准备好了没有？准备好了这并不是事情。


　　主持人：包括我们一些至祥广场，我知道至祥和铜罗湾有很好的合作，怎么样选择零售商合作？


　　周玮：我们认为还是一个中间的服务，更准确说是一个三方的服务，第一面对地产投资商，第二是很好的商家，第三是市场需求。洛伊我想能找到这样一个平衡点，就能够为开发商找到最好的商家。比如前几年万达合作模式是跟沃尔玛是战略联盟合作方式，我们也可以看到万达在一些区域做的不成功，我觉得合作方式出现了问题。我们怎么看这个现象？比如说在中国前几年当沃尔玛和家乐福日常零售百货进来中国的时候，当时中国经济水平比较低，这种形式比较新鲜，所以他们选址的时候，万达往往在一个城市市中心，把沃尔玛引到市中心来开一个购物中心，通过人气带动起来。但是从去年开始到现在，这种模式出现了问题，选择这种零售商的问题发生问题，因为现在中国经济水平提高以后，我们按照国外，比如日本、美国，大的购物中心一般是在郊外的，所以这样搬到市中心以后，已经背离了现在中国市场消费习惯。所以这样的选择我觉得是出现了问题，其实我们也引进过家乐福在新疆，也引进过一些零售商业，现在我们也是引进一些综合性的娱乐消费的购物中心，象北京华联、ＪＵＳＣＯ等等。中国消费习惯的揣摩是能够让我们选择很好的零售商推荐给各个地产投资商，这是我们的一个思路。


　　主持人：与其他深圳来参展的策划公司不同，至祥这次还要举办“亚洲商业脑库论坛”，你如何理解本次论坛的主题“进化与突破--商业地产的国际化突围”这个概念？


　　周玮：我觉得包括三个方面，第一，资本全球化趋势下，中国商业地产融资究竟是变还是不变；第二，中国商业地产面对着国际商业巨鳄，如何共舞；第三，中国商业地产对于国际经验迎拒，我们是做稻谷还是牌子。这些都是我们现在急需要思索的。明天我们还会邀请到英国渣打银行中国部副总裁胡林华，正大集团资深副总裁郑武樾，深圳铜锣湾百货集团总裁陈智，麦德龙中国区高级副总裁吕国满，香港德望资本集团有限公司执行总监牛涛，还有联华国际董事、星河传说总经理梁洁，对这个主题进行深入的探讨。


　　主持人：我们知道至祥这十多年来，你们有一个独特的文化，就是在这么大的压力和风险下，至祥是一个快乐的工作计划，包括04年主要的方向，谈谈怎么样让你们的员工快乐起来？


　　周玮：现在在工作上的压力是很大的，特别是在策划代理行业里面，我想应该扩大一个范围来讲，在房地产行业里面，所有从业人员面对的压力是前所未有的，知识更新非常大，而且我觉得需要创新的压力越来越大，所以在这个过程当中，我们把这个快乐工作计划引到至祥来，而且我发现很多其他公司也加入到这个快乐工作这个大团队里面，也提出这个快乐工作计划，我觉得我们希望通过这个快乐工作计划，能够更加激发员工的工作热情，工作的激情。我觉得作为一个人来说，能够在他喜欢的行业里面，得到物质的保障，我觉得这是人生最大的快乐，所以我们希望把他的人生跟他的工作结合起来，这是达到人生的一个美好的境界。


　　主持人：今年住交会在上海，在上海现场可以看到很多来自深圳的代理品牌，您怎么看待这样的现象？为什么他们都要到上海来？


　　周玮：这次到上海参展，包括像世联等等，我觉得在深圳来讲都是做的比较好的代理公司。我觉得这也是代表深圳的策划代理公司来说是走向进一步的成熟，目前走到全国来讲，深圳所有房地产相关服务行业，包括策划代理、建筑规划、广告公司等等，在全国的口碑、服务精神都想当好。我想深圳房地产发展已经到一定程度以后走向成熟，毕竟是往外输出我们的服务，所以我觉得是非常好的现象。这次到住交会我觉得非常欣喜，能看到那么多老朋友，我觉得我们应该联手，把这种很好的服务精神扩大到全国各地。


　　主持人：这次住交会和其他的代理公司来上海单一参展不一样，我们会举办一个很大的论坛，亚洲商业论坛，怎么看待关于进化与突破这个概念？


　　周玮：我们在论坛里面主要在两个方面提出我们的一些思路，第一个思路里面我们商业地产的方向，我提到就是国际资本的引入，这是非常重要的，我们引入了一些国际基金公司进来，包括麦德龙基金公司，包括渣打银行中华总裁等等。我们把一些好的国际资本引到这来跟中国的地产商做面对面的交流。在这次亚洲脑部论坛，还有一些国际资源整合，能更多的得到一些信息交流，冲破交流障碍，这是脑部论坛重要的议题。我们这次希望跟搜狐办的非常成功。


　　主持人：开始提到您的经历当中特别让人振奋的消息，毕业之后就创业，能够把企业做的很成功，员工也成为快乐的员工，现在给一些年轻人提一些建议，怎么样快乐创意，能够成为一个成功创业？


　　周玮：首先想对所有想加入到房地产创业的人说成功要趁早，其实这个行业里面压力是非常大的，但是在这个压力过程当中，学到的东西也是非常多的。比如说我是93年从深圳大学毕业以后，加入到这个行业里面，我说我第一个服务的公司是上市公司旭飞公司，我记得我试过一个星期通宵工作，掉过眼泪，可能我觉得这个过程是很痛苦的，但是我觉得在这11年过程当中，我觉得我得到的回报也是前所未有的，我觉得最重要的一点是我永远是在享受这个过程当中从事我的工作。所以我觉得我们提出的这个快乐工作计划里面，在我身上就是一个非常好的模板，所以我说我希望你们要成功就要趁早，想加入的快点加入进来。


　　主持人：非常感谢周总今天来到我们的搜狐直播室，我们的时间也快到了，跟网友说再见。


　　周玮：谢谢。