票据增发REITs 世茂系资金重构未雨绸缪

“尽管世茂房地产主要项目基本集中二线城市，然而其建造高档住宅，并提供给二线城市里富裕的人群。”

　　近期，央行加息的预期像阴云一样笼罩着资本市场，然而世茂集团主席许荣茂对此似乎毫不在意：“内地调升存款准备金率对楼市买家以及开发商影响都不大。”

　　在他发表言论后不久，世茂集团却悄然转向，为未来的资金安排做了一系列的未雨绸缪。

　　修改协议 削减增发

　　“调升存款准备金只是刚开始，仍须视乎未来的政策，现在内地银根不算抽得太紧，集团也会继续借贷。”在加息的预期下，许荣茂指出。

　　工银国际相关分析师在接受观点地产新媒体访问时却表示，国家出台一系列政策遏制高房价，预期今年高档住宅需求减少，这将影响到大部分的开发商的销售额，其表示：“尽管世茂房地产主要项目基本集中二线城市，然而其建造高档住宅，并提供给二线城市里富裕的人群。”

　　先是世茂房地产提出要修改优先票据的部分条款，就负债的限制条款达成了新协议，其中包括一旦发生违约事件，固定支出由3.5倍改为3倍；收购现金债务占总资产比率，由20%提高至30%；同时加入新类别的允许债务——由公司投资物业及酒店。

　　事实上，世茂房地产修改条款为以后的借贷铺平了道路。穆迪认为，修改条款使得世茂房地产在筹集额外资金支持业务增长，尤其是投资物业组合上，拥有更大弹性。

　　在世茂房地产修改优先票据的有关负债协议之后，世茂房地产旗下子公司世茂股份发布公告，将原计划定向增发募集资金20亿元改成17亿元，筹集的资金将用于青岛世奥大厦项目、江苏常熟世茂世纪中心项目、苏州世茂运河城商业项目及北京世茂国际中心项目。

　　去年7月份，世茂股份通过了增发预案，并上交到证监会与国土部，之后一直没有下文。本次的削减增发金额，似乎含有折中的意味。

　　意在REITs

　　就在住宅地产在受到政府的严厉调控的时候，商业地产却是呈现出一派生机。近日，由陆家嘴集团、张江高科、外高桥集团、金桥集团四家国企共同发起的REITs试点已经上报。浦东REITs给众多的商业地产开发商带来了一个融资的突破口。

　　“发行REITs对于商业地产的作用非常大，世茂股份一直都在关注。”世茂股份董事会秘书王东亮在接受观点地产新媒体访问时表示：“REITs作为一种新的金融产品，我们当然是非常欢迎的，对商业地产而言是一个很好的融资渠道，一个公众多个方面都能参与的投资品种。”

　　对于市场上提出关于发行REITs导致企业失去控制权提法，王东亮认为，这个要看公司的策略。

　　王东亮表示：“对于目前很多公司来说，商业地产当然是100%的持有最好，然而我们世茂股份的商业物业70%左右是出售的。如果发行REITs的话，我们可以发行70%的股权，剩下的30%持有。所以说，不存在‘企业失去控制权’的说法。”

　　而安信证券陶学明则指出，REITs 可以发行后，世茂股份融资渠道将更加多样化，也可以吸引更多的资金进入商业地产，提高商业地产的估值。REITs 的出现降低了商业地产开发的风险，即使因为经济形势的变化导致销售不畅，公司同样能够获得稳定的现金流入。

　　“政策对我们的影响不大，因为我们主要做的是商业地产。我想国家的调控，主要是针对住宅方面的调控，商业地产基本不会受到影响，相反，商业地产对于投资者来说，反而是一个很好的机会。”王东亮最后表示。