我们要给大家最好的超市、最好的品牌，2009年8月，在海印股份宣布租下中华广场6万平方米物业之际，针对外界的种种猜测，海印股份董事副总裁陈文胜一度向记者表示。2月2日，TASTE即将正式亮相，中华广场的后续招商工作也陆续揭开谜底。陈文胜近日在接受本报记者独家专访时首次回应，构想中的中华广场调整工作已基本完工。
这是海印股份第一次明确对外披露中华广场的调整方案和未来发展思路。
首次入穗品牌有10个
记者调查了解到，中华广场由香港昌盛集团与广州新星实业公司合作开发建设，除10%的物业分散出售给小业主外，双方拥有中华广场约90％的产权。按照两大产权人约定，中华广场负一层、五层、七层归新星实业所有，余下二、三、四、六、八层归昌盛集团所有；另外首层80%物业为小业主所有。
根据当初的合同，海印股份租赁物业为昌盛集团手中持有的5.83万平方米面积。陈文胜日前在接受本报记者独家采访时透露，原吉之岛三楼除了4000平方米的百佳TA STE超市外，目前还引进了迪士尼主题概念广场，经营所有种类的授权商品，面积在1000平方米左右。据悉，这是迪士尼全国第一家主题概念店。
原吉之岛二楼被定位为精品百货，四家主力品牌目前已基本确定。陈文胜表示，之前媒体猜测的欧洲最大的服饰零售商H &M已正式签约，其广州第一门店将进驻中华广场，这也是H&M少有上二楼开设的门店。而首家旗舰店去年底刚在上海开业的O V Sindustry也已与海印管理的中华广场达成合作意向。记者了解获悉到，O V S industry是意大利服装零售品牌（以销量计算）的领航者，同时也是时下快时尚的代表品牌之一，中华广场店将是其进入广州的第一家、中国的第二家门店。此外，丝芙兰广州第二家店、囊括15个品牌的百丽综合店也将进驻中华广场二楼，而另一家香港著名时装品牌也在进行最后谈判，不日将有结果。
据悉，在完成而三楼规划后，中华广场六楼、八楼的规划也已出炉。六楼将以生活配套包括餐饮为主题，八楼电影院和力美健不变，但将增加KTV，以强调该层娱乐休闲的功能。而原先四楼手机卖场将在2010下半年调整。
记者初步统计，中华广场调整后，纳入第一次进入广州的品牌10个左右，他们预计将于5月1日左右整体亮相。
引入百佳一星期敲定
中华广场是广州旧城区目前最大的购物中心，并在广州众多购物中心当中排名靠前。但陈文胜表示，流行前线的崛起带动了整个英雄广场商圈，随后地王广场、中华广场以及陵园西路通讯市场的加入，令这一商圈在北京路和天河路商圈的夹击下形成了一个独特的时尚潮流商圈，不过中华广场涉身其中一直面临定位模糊的尴尬角色。
大家到中华广场，一般是去吉之岛买生活用品，然后去七楼吃快餐，八楼看电影。陈文胜认为，与庞大的商业体量不相匹配的是，中华广场似乎是整个商圈的配套，充当的不是主角而是最佳配角的角色。正因为如此，即便在收购不成的情况下，海印股份依然认为，租赁其物业仍有很大整合提升的空间。
然而，海印股份所面临的困难也不容忽视。根据合同显示，租赁期内第一年、第二年海印应支付的年租金为1.32亿元，从第三年开始费用在上亿年度的基础上按3.25%的比例递增。有知情人士表示，当时上述5.83万平方米的物业每年的租金约在1.1亿元，因此海印股份的租金成本至少达到188元/平方米。但作为中华广场最大的主力店，吉之岛此前租金仅140元/平方米左右。
吉之岛的租赁面积是1.8万平方米，其中三楼6000平方米，二楼1.2万平方米，占海印总体租赁物业的1/3.按照陈文胜的说法，如果要引入大品牌对中华广场进行调整，只有收回吉之岛二层才有大体量面积可供发挥。现在的方案表明，三楼超市的规划一直没有变。而且在同等的情况下，我们优先考虑的是吉之岛。在8-11月期间，除了吉之岛，我们并没有接触过其它任何一家超市。
但吉之岛最终没有与海印达成共识，主动宣布放弃中华广场。我们是在吉之岛宣布后才与百佳接触，谈判在一个星期内敲定，这主要归功于双方理念相同。而对于业内之前猜测的海印可能开出的超高租金，陈文胜坚决给予了否认，远远没有外界猜测的那么离谱，是一个相当合理的价格，而百佳的这一租金与吉之岛当初是一样的。
四种商业地产井喷式发展
不过，与吉之岛的失之交臂也可能让海印股份获得意外收获中华广场有如一张进入购物中心业态的门票，在陈文胜看来，海印以前没有涉足购物中心业态，其中一个考虑也是手中没有大主力店的资源。但与百佳合作后，百佳手中已进入内地的6种不同超市业态很可能成为海印股份的战略合作者。
上周末，海印股份发布公告称，公司拟公开发行不超过1亿股，募集资金总额不超过10亿元，用于对全资子公司广州市番禺海印体育休闲有限公司进行增资，以开发建设海印又一城城市综合体项目。海印股份董事长邵建明之前接受记者采访时透露，2010年海印将推动旗下主题商场、专业市场、购物中心、城市综合体四种商业地产井喷式发展。今年内，海印股份将在广州市内并购2-3家购物中心，目前正在物色有关项目。该公司位于黄埔大沙地地铁口的潮楼主题商场将于5-6月投入运营。另外，番禺区首个大型购物休闲娱乐中心海印又一城二期商场、酒店、商务公寓等项目预计于2012年末全部竣工并投入使用。
陈文胜表示，随着新中华广场的出世，海印未来投资或收购的购物中心，可根据不同商圈和消费人群，在中华广场的基础上做加法或减法，来整合不同消费层级的百佳超市和其它战略联盟品牌。这正如百佳将超市继续细分为7种满足不同市场的业态，海印也将把商业地产业态继续细分为不同集团军化的商业发展模式。
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吉之岛、百佳下注食品超市
小而精定位避开巨无霸提高亩产
中华广场的调整让两家知名零售企业卷入其中。吉之岛出，百佳进。尽管遭遇不同，但两家零售巨头却不约而同地重新回归广州市场，重新以市区为重点布局扩张。
殊途同归转向广州
吉之岛是日本零售企业的龙头，而百佳是香港零售业的中流砥柱，虽然源头不同，但两家企业在广州的发展思路却殊途同归。
13年前，吉之岛以较大的政策优势提前进入广州市场，但在天河城、中华广场开出两家门店后，开始逐渐落后于其他外资零售商在中国跑马圈地的速度。按照广东吉之岛天贸百货有限公司董事总经理三浦隆司的说法，吉之岛之前的拓展战略一直放在广州外围市场，以寻找R SC （郊区购物中心）店址为主，导致发展速度缓慢。
2000年，重返广州的百佳以新鲜超市的全新业态席卷广州，羊城主妇排队购物的盛况曾创下外资仓储式商场进广州开店的先例。但2004年之后，逐渐向大卖场模式靠拢的百佳开始集中向武汉、昆明、成都、上海等广东省外扩张开设大卖场，而自2007年初开出广百新一城店后，百佳至今再没有新店在广州亮相。
直到2009年下半年，吉之岛宣布重新将拓展重点转回广州，在火车东站东方宝泰和南方医院太阳城广场连开两家门店后，三浦隆司近日再次表示，今年下半年该公司将在广东新增四家门店，其中广州三家。上星期，百佳新任大中华区董事总经理的简力宏也向记者表示，放弃开设2万平方米以上的大卖场，未来主要开店重点将放在广东尤其是广州，未来计划新开30-50家新店。
同选食品超市
吉之岛和百佳几乎不约而同地在同一时间调转船头，重新将扩张重点转向广州；而且更令人吃惊的是，在转向广州重点发展的新业态方面，这两家超市又不约而同地瞄准了食品超市。
我们今年下半年还将在东莞开出一家GMS店（综合百货超市），预计在亚运会前广州将集中新开三家SSM店（食品超市），分别位于东山口、中华广场南侧和广州大道南。三浦隆司表示，未来越秀区还将开设更多的SSM店。记者调查获悉，所谓SSM，其实就是吉之岛将未来超市独立开设的食品超市。
百佳在现有购物广场、超级广场、生鲜超市的基础上，新引入百佳都会店、百佳国际店、独立的TASTE超市。TASTE有4000平方米，以新鲜食品为主，数量高达2800种，当中又有400多种来自境外30多个国家，并首次进入广州。另外还有食街，小食、珍珠奶茶等以前超市没有的东西都将在这里出现。简力宏表示，新鲜食品对中国市场很重要，未来将可能成为推动百佳超市集团发展的心脏和主动脉。
利润决定竞争策略
前些年，一站式大型综合超市跑马圈地，以市场规模取胜。某商业网站总裁黄华军表示，而广州更是外资大卖场扎堆的重点区域，未来大卖场很可能掌握在几家大集团手中。
相比较来说，广州市中心核心商圈可供选择的大卖场物业越来越少，后续难有这些巨无霸的立足之地。另一方面，消费者的需求也越来越多。黄华军表示，以往零售企业拼规模拼数量，达到一定阶段后，大家开始关注亩产，利润开始决定竞争的策略。
非食品消费者购买次数少、频率低，且百货公司、专卖店数量庞大，可选择性更多。而食品是高消耗品，消费者购买次数多且频繁。食品超市面积不大，可在市中心核心商圈选址，供消费者就近购物。黄华军认为，吉之岛和百佳食品超市的出现，正是主客观因素驱动下，零售业细分市场的结果，将催生更多新的超市业态，从而避开沃尔玛、家乐福等巨无霸超市的强项，为多元化生存争取更大的空间。
（来源：南方都市报 作者：田爱丽）
