REITs虎年助力商业地产 发行模式待选

REITs可以打通房地产行业的融资渠道、沟通银行存款与资本市场,促进商业地产发展。从当前情况看,国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市,债权REITs将在股权REITs前出台。

REITS成融资新途

上帝关上一扇门，总会给你打开另一扇窗。

金融机构惜贷、限贷，A股IPO门槛不断增高，H股上市大环境每况愈下，企业发债成本高企,地产商融资阻力不断加大。

1月18日，中国人民银行上调了存款类金融机构存款准备金率，上调了0.5个百分点，这也是19个月来的首次上调。单看0.5这个数字或者意义不大，但是放到大环境里，就能明白这0.5含义深远。截至2009年11月，中国金融机构存款总额为59.27万亿，如果存款准备金利率上调0.5后，那么将意味着多冻结2964亿元。

正当地产商盘算着2010年银行借贷又增加了多少门槛时，REITS让他们看到了一条新的融资途径。

1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已完成试点实施方案的制定，京、津、沪三地经历数月紧锣密鼓的准备，将同时推出REITs试点。借着这个势头，业内人士预测，国内首只股权REITs预计将在2010年一季度上市,债权REITs将在股权REITs前出台。

与此同时，在1月6日在上海举行的“金融中心核心功能区建设高端座谈会”上，上海市浦东新区副区长严旭表示，由陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团四家国企共同发起的REITs试点已经上报，浦东在2010年将很有可能成为首批推出REITs的试点地区。

据了解，该REITs方案系央行主导的债权版模式，由陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团四家公司联合发起，筹资额在35亿到45亿元。

作为该方案REITs资产包的是四家公司联合提供的年租金收入4.7亿元的物业10年租金收益权。该部分物业金桥的碧云国际社区，外高桥标准仓库，张江帝斯曼中国园区，陆家嘴软件园区一、二、四、五号楼等。

促进商业地产

招商证券地产分析师贾祖国认为，相对于银行贷款、私募、IPO上市等融资形式，REITS更适合于商业地产融资。REITS可以打通房地产行业的融资渠道、沟通银行存款与资本市场，促进商业地产发展。”他表示，商业地产获得收益一方面是通过项目升值，另一方面是通过租金收入。假设租金收益占商业地产总资产的9%-10%左右，也就是说，在不到10年时间，最初的投入就可以收回。而且随着租金的增长，商业地产的价值也在不断上升，更多投资者也能从项目中获益。

由于商业地产风险和收益介于股票和债券之间，因此在国外很受养老金、保险资金青睐。商业地产在这种生态下，俨然成为一种投资品，而不仅仅是商品。

世茂股份董秘王东亮表示，发行REITs对于商业地产的作用非常大，世茂股份一直都很关注，“REITs作为一种新的金融产品，我们当然是非常欢迎的，对商业地产而言是一个很好的融资渠道，这是上中下多个链条都可以参与的投资品种。”他进一步认为，在让商业地产可以持续不断的保值、增值的生态系统中，REITs发挥了巨大的作用。这一模式将一揽子商业不动产的收益打包，分割成若干份单位出售给投资者，由专业机构进行打理，定期向投资者派发红利。REITs的最大优势就在于它提供给地产投资商一条融资渠道，从而解放地产开发商先期投入的资金，使其有可能用更少的资金去完成更多的项目；对于资产管理公司，他们能够保证业权的统一，实现商业地产从经营中不断增值的目的。

发行模式待选

1月20日,财政部出台了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“意见”）,其中详细规定投资性房产按照新会计准则进行公允值评估。

对此，贾祖国认为，相关部门进一步为REITS的出台扫清了障碍，因为REITS的推出关键一步就是公允值评估。REITs打包商业地产必须每年进行评估,假如物业升值后,还可以将物业升值收益和租金收益一起回报给投资者。

但也有分析人士指出，目前监管机构责任、发行模式、风险管理、信托法律体系不完善、双重征税以及发行公司对产品的认识都急待解决，RE－ITS只能在试点中探索。REITs的发行模式决定物权，到底是以基金、股票，还是其它模式发是当前争论的焦点。

发行模式的差异将决定究竟是由银监会还是证监会担当主要监管机构。银监会拓展的方向是债券型REITs，主要由银行和信托公司发行，在机构间市场买卖。证监会探索的股票型REITs主要由券商来具体操作，并最终在证券交易所上市。其中，公募、上市交易的股票型REITs更接近国际惯例。

上述分析人士进一步认为，双重征税能否得到豁免也决定了REITs是否存在优势。从国外的做法来看，这还需要配套的立法来解决。试点推出就是为了解决这些问题，然后推广。但这并不会给所有房地产商带来机遇，因为这项政策针对的是非住宅类物业开发企业，住宅类开发商则比较难从中受惠。
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REITs的定义

就是英文“RealEstateInvestment Trust”的缩写（复数为REITs）。从国际范围看，REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的RE－ITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。

REITs发展历程2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年《信托投资公司资金信托管理办法》出台，房地产开发商与信托公司找到了结合点。

央行“121”号文件出台，房地产投资信托成为房地产开发企业融资的新渠道。

中国共发行各类房地产信托产品89个，占全年信托发行总量的22.47%。

中国集合资金信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元。

房地产信托发展规模继续增大，实际募集资金总计85.3亿元。

天津推出类REITs产品——领锐基金，选择工业厂房作为切入点，集中向大企业募集资金。

房地产投资信托基金作为拓宽企业融资渠道的措施之一在国务院常务会议被正式提及。

央行就房地产投资信托基金（REITs）形成了初步试点总体构架，获准同意后将开始试点。